即时焦点:房地产十大逆袭黑马| 回望2022 ④

2023-01-05 10:41:12来源:搜狐焦点


(资料图)

作者丨王迪

出品丨焦点财经

即便政策端救市力度呈现史上最强,但是传导效应还没显效,2022年的房企成绩依旧“惨淡”:百强房企销售总额同比下降4成,多数规模房企集体陷入负增长;千亿房企数量腰斩,21家被踢出局。

当房地产大开发时代落幕,被金融裹挟的房地产开始渐趋理性。与此同时,阵痛加剧,分化继续。国央企与民营房企分化,一二线楼市与三四线楼市分化,都镜像反映在房企排位中。由“碧万恒融”到“碧保万中”的头部格局演变,也透露了国央企的逆袭。

疾风知劲草。身处变局之中,有人遭遇“滑铁卢”,就有人身登“青云梯”,旧星的陨落,意味着“新秀”的升起。地产“变天”,唯规模论逝去,“活下去”的房企拿下新轮战局的参赛权,赢得发力机会。一场搅动地产乾坤的江湖厮杀,在腥风血雨中展开。

虽然企业的发展需要“天时”“地利”“人和”,但是,当新规则取代旧规则,我们发现,抛开企业属性之外,更易快速掌握利润、负债、现金流三大报表运营逻辑的房企,更能守住阵地、出奇制胜。

2022年,在行业形势下行、企业流动性和信用危机爆发之时,依旧有一些房企内外兼修,攻守有度,打了漂亮的“翻身仗”。在它们身上有共性,亦有个性。时值年末,焦点财经结合2022年房企座次排位、拿地、目标完成率等情况,选取2022年房地产十大黑马房企。

部分参考数据:中国指数研究院

部分参考数据:中国指数研究院

01

建发房产

黑马指数:★ ★ ★ ★ ★

核心要点:闽系新生龙头挺进房企前十

近年来,闽系房企一直是暴雷区,发家于厦门的建发地产不仅跳出了高杠杆暴雷的魔咒,并在2022年实现了逆袭,直接挺进房企销售额十强,位列第十位(中指院数据,下同),相比于2021年跃升10个位次。

在闽系房企流动性爆发之时,建发房产一跃成为闽系新生龙头。2022年建发房产实现全年销售额1700.2亿元,相比于为2021年1697亿元实现正增长。此外,根据中指院数据,建发房产在今年的权益拿地金额以544亿元位列拿地榜第四位,成为名副其实的拿地大户。

细数建发房产的逆袭之路,原因大致有几点:

一、背靠厦门市最大国企——厦门建发集团。行业持续承压,国央企凸显抗风险力。

二、合作开发打开新局面,建发房产选择保利、华发、漳州城投、漳州发展等国央企合作,共担风险。

三、建发房产拿地策略始终以深耕福建本土市场为先,且福建厦门救市政策频出,楼市后劲充足。2018年起建发地产逆势加速,五年复合增长率超70%,战略扩张进程不断加速。

02

保利发展

黑马指数:★ ★ ★ ★

核心要点:央企巨头梦圆“前三” 挺进前二

“重返前三”的目标在多年后终于达成,此时,原保利发展董事长宋广菊已经退休一年。2022年,保利发展以4408亿元的销售额成功晋升至第二位,不仅圆了多年“追三逐四”的执念,也重新回到高光时刻。

在拿地方面,2022年,保利发展同样发力。中指研究院的数据显示,从新增货值来看,2022年保利发展以累计新增货值2240亿元占据榜单第一。要知道在全年整体拿地低迷的情况下,TOP100企业拿地总额12975亿元,同比下降48.9%。

作为央企巨头,保利发展同样坐享融资、平台发展的机会,2022年底,保利发展抛出百亿定增案,为后续发展赢得资金优势。对于公司发展,新任“掌舵者”刘平曾表示,保利发展不简单追求规模上的排名,更多的是按照既定战略,把握市场机会,保持企业持续健康发展。

03

越秀地产

黑马指数:★ ★ ★ ★

核心要点:TOD老牌国企兑现年度目标

如果要从目标完成率来看,2022年的房企业绩大多数只能用“拉跨”来形容。

此时,销售目标完成率超过100%的越秀地产绝对是其中的佼佼者。因为据中指研究院统计,从公布销售目标的15家房地产企业来看,2022年,目标完成率均值为73.6%,低于2021年的93.4%。

就销售业绩排名来看,越秀地产从2021年的34位直接跃升至第16位,成为连跳18位的房企。

坚持区域深耕与双国资背景,背靠“大树”的越秀地产拥有强大的土地拓展能力。发家于广州,越秀地产与广州地铁成为搭档,形成了独特的TOD开发模式,在“轨道+物业”方面拥有绝对优势。告别唯规模论时代,在投拓资源、财务状况、产品能力等方面几乎没有明显短板的越秀实现了逆袭。

04

华润置地:

黑马指数:★ ★ ★ ★

核心要点:拿地火力全开 并购毫不含糊

无论是保租房REITs首“吃螃蟹”,年末124亿拿下华夏幸福南方总部资产,还是分别与恒基兆业地产有限公司、嘉华国际集团有限公司、新世界发展有限公司、信德集团有限公司四家香港大型发展商签订《战略合作协议》,都能感受到华润置地2022年求变及奋发图强的雄心。

2022年,华润置地逆势加仓,在土地市场上杀出了一条血路。此外,一手拿地,不忘另一手融资,华润置地为实现“弯道超车”加足了马力。2022年华润置地实现销售额3013亿元,跻身2022年房企销售额第四位,跃升5个位次,并且以873亿元的权益拿地金额问鼎2022年度榜首。

05

绿城

黑马指数:★ ★ ★ ★

核心要点:“金字招牌”绿城起跑

以产品著称的绿城,凭借这一“金字招牌”赢得了购房者的青睐。2022年,绿城首推“产品品质是一号工程”“客户满意度是一号标准”,并以3003.2亿元销售额位列房企销售榜第五位,跻身TOP5行列,跃升2个位次。

在回顾2022年时,绿城中国用“稳健如锚”四个字总结,升级文化体系,调整组织架构,聚焦经营发展,全力推动“战略2025”的实施落地,走“全品质高质量”发展道路。

与其他“黑马”相似的是,绿城同样做到了逆势投资与快速周转去化的平衡。2022年绿城中国以451 亿元的权益拿地金额位居第五位。此外,代建业务的爆发,也成为了绿城手中进击的王牌。

张亚东曾表示,绿城的战略、战术非常清晰。2015-2018三年为康复期,2019-2021三年为健身期,2022-2025年绿城要进入起跑期。2022年的绿城已经开始起跑。

06

龙湖

黑马指数:★ ★ ★ ★

核心要点:“民营房企之光”

龙湖已经成为民营房企“航标式”的存在。不论是,与六大国有商业银行签约授信,还是尝鲜境外发债的“保内外贷”,都透露着龙湖在房地产融资中扮演的“示范生”的角色。只要是融资利好政策放开,龙湖几乎入列,成为优质民营房企的典型代表。

在财务自律方面,龙湖做到了连续六年保持“三道红线”的绿档水平。从上半年龙湖的财务基本盘来看,平均融资成本3.99%,再创历史新低。

此外,龙湖的投拓及眼光非常独到,很早便开始聚焦经营性业务“造血”,以持续稳定的现金流量,熨平经济波动。过去每年,龙湖都会将销售回款的10%投入到非开发航道,形成包括地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大板块主航道业务。

此外,经过组织变革、机构做空、2022年创始人吴亚军离场,新上任的80后掌舵人放眼于长周期,让深度机构化的龙湖拥有更大的爆发力。2022年,龙湖挺进房企销售额TOP10,位列第9位,跳升两个位次。

07

滨江

黑马指数:★ ★ ★ ★

核心要点:杭州本土房企攻城略地

和其他房企谨慎收缩的做法不同,滨江这家民营房企绝对是2022年土拍市场中的一匹“黑马”,而且是集中火力进攻杭州大本营。

在行业艰难的背景下,滨江集团全年斩获土地41宗,权益土地金额达到373亿,总土储已超3000亿。土地市场上,滨江集团攻城略地,选定优质城市圈层,踩准回归核心都市圈一二线城市的风口,并在土地研判、客户经营、供应商维护等优势明显。

2022年,滨江集团以1539.3亿元位居销售榜13位,2021年其排位仅在21位,跳升了8个位次。

此外,在这一融资寒冬,滨江不断垫高“安全垫”,实现资金的顺畅。数据显示,上半年滨江的融资利率在去年4.9%的基础上再次下降,达到4.7%,提前完成了全年融资利率目标。

08

仁恒置地

黑马指数:★ ★ ★ ★

核心要点: 外来房企的中国逆袭路

2023年年初,仁恒置地公布已赎回并注销2023年到期的美元债本金约1960万美元,这足以看出一家房企现金流的顺畅。

2022年,仁恒置地以665.9亿元位居销售榜27位,大阔步跃升了32个位次,让起源于新加坡的仁恒置地着实火了一把。

从花园城市新加坡而来,新加坡的寸土寸金,让仁恒深知土地可贵。 1993年,来到中国,仁恒从国际金融中心上海起步,率先开创精装成品房及高端会所运营的国际社区样本,进而走向全国,以高能级城市的精准布局及产品质量赢得市场关注。

2022年1-9月,仁恒海上源以197.08亿元的销售成绩居上海住宅销售金额榜榜首,居全国销售金额榜第二位。仁恒海上源、海上溪云、梅陇项目等多个楼盘逢开既罄。如今,良好的产品口碑也让仁恒置地的代建品牌实现了输出。

09

华发股份

黑马指数:★ ★ ★

核心要点: 国企“白衣骑士”连跳12位

为驰援融创中国,华发股份不仅接过了昆明融创文旅城二期40%的股权,还以35.8亿元接盘深圳冰雪文旅城。此外,华发还从奥园手中接过了珠海联安村的城市更新项,又以35.7亿元将融华置地51%股权收入囊中。

在一众房企缺钱的背景之下,千亿国企华发股份以收割模式成为 “白衣骑士”,珠海最大国资房企实力突围。2022年,华发股份以1202.4亿元位居销售榜18位,排名跃升12位,依然稳坐千亿房企阵营。

进入全国50多个城市房产市场的华发股份,不仅有着40多年零烂尾的稳健,更立足广州、深圳、上海、北京等一线城市,坚守“长期产品主义者”。

更重要的是,华发股份“背靠大树好乘凉”,作为珠海最大国资房企,其母公司华发集团42年来业务发展到涵盖城市运营、房产开发、金融产业、实业投资、现代服务、商贸服务六大领域。截至2022年9月底,华发集团产值已突破6400亿元,连续7年跻身中国企业500强,在广东省国资体系内排名第五。

10

瑞安房地产

黑马指数:★ ★ ★

核心要点: 港资房企“细水长流”

坚持低负债、慢开发、高利润的港企模式,一度成为稳健的代表。在内地房企接连暴雷之时,港企的发展模式也成为内地房企学习的对象。

2022年上半年,瑞安房地产合约物业销售额为人民币187亿元,按年增长高达55%。基于其资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高,瑞安房地产行业排名稳步提升。

作为港企代表,在开发模式上,瑞安以“慢”闻名。上海的城市更新项目的开发周期大多在20年以上,武汉天地项目的开发周期也长达10年。今年,瑞安房地产在上海拿下了重磅级的旧改地块,坦言看好上海未来。

在债务层面,瑞安房地产不断对冲风险,通过财务管理赎回永续债方式确保资金安全度。去年,瑞安的净负债率仅30%,今年偿还、赎回了6亿美元永久债后,净资产负债率变动为48%,依然在较低的区间。此外,瑞安房地产还与中信、大悦城和武汉城建等大型国企达成了合作,分摊风险,让瑞安房地产成为此波港企跃升的代表。

关键词: 瑞安房地产 华发股份 仁恒置地 华润置地 滨江集团

责任编辑:孙知兵

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