世界即时：机构:约七成城市房价偏弱,一季度或加入降房贷队列

焦点财经讯1月31日，上海易居房地产研究院发布《2022年中国百城房价报告》。

《报告》提出，央行“房贷利率下限允许下调”政策以来，“房价走势—房贷利率政策”之间的关系更加密切。截至1月底，全国多地出现房贷利率下调的密集操作，预计后续各地基于房价走势情况，会有更多的降低房贷利率的操作。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，通过对全国百城2022年的房价数据进行统计，约有7成城市房价偏弱，总体上具备房贷利率下调或突破房贷利率下限的条件。

以下为全文：

(资料图片)

一、百城房价

1、全国100城：2022年为疫情三年最冷的一年

2022年全年，全国百城新建商品住宅成交均价为19222元/平方米，同比涨幅8.4%，相比2021年10.7%的同比涨幅收窄了2.3个百分点。观察疫情三年房价同比涨幅走势，年初累计房价同比涨幅曲线总体处于持续下行态势，既说明房价走势持续降温，也说明2022年为疫情三年最冷的一年。而具体看2022年的房价走势，其呈现V型走势，说明在2022年上半年房价持续疲软的情况下，一系列购房新政和金融政策持续发力，防范房价失速的风险出现。

图1 100城新建商品住宅年初累计房价同比涨幅

数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院

2、城市分类：三四线城市的房价最疲软

我们拉出2019年以来三类城市年初累计房价同比涨幅数据，从曲线中可以看出城市分类的特征。1）一线城市在2022年的房价走势明显和其他两类城市有差异。总体上一线城市的房价涨幅略高。我们调出了北上广深四个城市房屋成交均价数据，可以看出2022年四个城市均价有明显的抬升。这和各地政府放宽预售许可条件、高价项目密集入市等有关。这也说明各地有比较明显的稳房价操作。2）二三线城市的房价总体上偏弱，尤其是三四线城市。其中二线城市受到了烂尾楼事件的冲击，销售数据疲软自然也牵制了房价的走势。而三四线城市的人口导入速度慢，其在疫情三年房价总体处于持续疲软的态势。

图2 100城按一、二、三四线城市分类年初累计房价同比涨幅

数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院

二、城市排名

1、100城房价：至少70个城市房价疲软

基于全国百城住宅成交的历史状况，以及结合各地2022年房地产市场的冷热程度，我们认为，2022年住宅成交均价同比涨幅若不超过5%，基本上可以属于“房价疲软”的态势。这一点和央行提及的“过去三个月房价指数环同比均为负”的评判标准并不矛盾。

我们统计了全国100个城市新建商品住宅成交均价同比涨幅数据。统计发现，在全国100个城市中，有70个城市房价同比涨幅≤5%，这也意味着百城中有7成城市房价疲软。此类城市是2023年尤其一季度房贷利率下调概率最大的城市。我们按房价下跌幅度由大到小，列出了这70个城市的名单，如下：

香河、太原、沈阳、柳州、大厂、三亚、日照、石家庄、承德、温州、哈尔滨、昆明、中山、张家口、赣州、珠海、镇江、济宁、韶关、清远、廊坊、乌鲁木齐、固安、保定、肇庆、桂林、湛江、舟山、秦皇岛、株洲、南宁、徐州、丹东、武汉、北海、安庆、包头、岳阳、常德、威海、宜昌、海口、贵阳、茂名、大连、莆田、宁波、长春、扬州、南昌、苏州、洛阳、滁州、烟台、天津、福州、惠州、长沙、郑州、常州、佛山、唐山、重庆、湖州、晋江、淮南、燕郊、东莞、呼和浩特、襄阳。

2、城市排名：太原、沈阳等省会城市最需降房贷

我们基于城市分类，列出了一二三四线城市中房价同比跌幅最大的城市。其中一线城市房价保持了同比正增长，不纳入此次排名。我们梳理了二线城市、三四线城市相关符合条件的城市名单，如下。

统计显示，二线城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳的房价总体疲软，是2023年一季度最应该主动下调房贷利率的城市。此类城市总体特点是，属于北方省会城市或文旅市场遇到明显冲击的城市。而三四线城市中，香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州的房价总体疲软，也建议积极对房贷利率进行下调。此类城市中，环京有四个城市入围，即香河、大厂、承德和张家口，也说明此类城市的房价总体上比较疲软。

图3 100城按城市分类新建商品住宅年初累计房价同比涨幅排序

数据来源：上海易居房地产研究院

关键词： 房价走势 城市分类 商品住宅 成交均价 一线城市