潘石屹再卖楼:整售不成,咱散售!

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

3月10日这一天，SOHO中国聚集了多家中介公司，他们来自上海和北京。直觉告诉他们，这次推介会有点不同，果不其然，潘石屹在会上宣布要七折出售3.2万平核心物业房源。

房源覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目，涵盖办公、商业及公寓各类业态。

为了凸显此次的折价，SOHO中国特意将其形容为写字楼投资者的一个捡漏好机会。但刺激中介们的是，佣金奖金比例提高到了交易额的4%，远高出行业平均水平。

潘石屹此次拿出销售的房源，全部位于北京上海的城市核心地段。选择七折出售的逻辑很清晰，SOHO中国称，“为了优化资产结构、缓解资金压力。”

自从黑石终止收购SOHO中国后，潘石屹的微博更新频率开始变快，特别是一月份的最后一个星期，几乎日更，主题虽是在介绍SOHO年度人物，但在言语间也透露出一些SOHO中国的经营状况。

SOHO中国2021年底平均出租率为83.4%，这似乎是一个不错的租赁成绩。但提起这个数字时，潘石屹用“苦苦支撑”四个字来形容。

前门大街项目，过去一年的效益在所有项目中是最差的，前年也是最差；原因无他，前门大街做生意主要靠游客，近两年疫情下旅游受限。潘石屹说，一些前几年赚钱的租户都贴进去了，有的甚至拿自己的房子去抵押借钱，还在硬撑着。

望京SOHO去年的出租情形，则是冰火两重天：“上半年一房难求，几家大互联网公司抢着租；下半年，一家租了几万平米、刚装修完成的公司便退租，接着是处理上万名员工的离职。”

潘石屹本想给他们写封安慰信，但他们说一个字也不要写，现在正在风口浪尖上，就让他们平静地离开吧，留下了全新的家具、各种设备和使用说明书。

这些现象背后，折射的是写字楼租赁现状，用潘石屹的话来讲，2021年是北京的办公楼市场最艰难的一年。所以，进入2022年没多久，他开始为SOHO中国“减负”，将京沪多家中介公司请来。

当中，很多中介都是老伙伴，过往为SOHO带来诸多租赁成绩。但潘石屹这次召集他们来，重点并不是租赁业务，而是房源销售，且是七折出售。

此时此刻，不禁令人回想起他提出的一个问题：做房地产最重要的是什么？买房子最重要的是什么？古今中外都有一个秘诀，一个家喻户晓的秘诀，就是“地段、地段、地段”。今天的时代发生了翻天覆地的变化，互联网席卷了各行各业，所有的规则都改变了。房地产这条秘诀、这条规则被颠覆了吗？对我们以及所有买房的人来说，这是值得深入思考的问题。

根据古北SOHO设备设施的100%完好率导致的100%出租率，他回答了自己的问题，从办公楼的视角看，高速、稳定的网络成为第一需求，因为SOHO中国去年出租最好的项目，并不是处在最繁华的地段。

这个答案，或许能给他带来一些安慰。

当下出险房企的类似案例并不少见，龙光集团将汕头市一个在建项目折价转让给中海宏洋，就发生在前一日，SOHO中国也要应对自己的黑铁时代。

潘石屹特别强调，此次销售房源的收入将全部用于降负债，不分红。

此前，SOHO中国的分红屡遭诟病。从2006年至今，SOHO中国分红至少12次，现金分红达到207.78亿元，分红率为46.95%。按潘张夫妇所占股比计算，夫妻二人分红所得至少133亿元。

SOHO中国的偿债压力并不算大。截至2021年6月30日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，借贷总额约185.23亿元。其中，约11.82亿元将于一年内到期；约16.02亿元将于一年以上二年以内到期；约54.42亿元将于二年以上五年以内到期；约102.97亿元将于五年以上到期。

潘石屹这么说，大概率是不想再被外界质疑。

对于中介们来讲，这是一次赚钱的良机。如果黑石去年将SOHO中国收购，如今或许就没他们什么事了。

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