对话蒋丰:房地产行业快速发展在膨胀期 提升在收缩期

天津长安投资管理有限公司、横琴人寿大厦董事长蒋丰

作者丨王迪

出品丨焦点财经

CBD往往是一座城市最醒目的物质空间，同时也是一座城市的荣耀和象征。位居北京核心CBD商圈的横琴人寿大厦，矗立在国贸桥东南角，实属北京商务楼宇的黄金位置，北望中国尊，临近招商局大厦、世茂大厦等地标性建筑。

从最早的摩托罗拉持有，辗转新加坡丰树、海航，其几易其主，经历时代的风霜，也见证着岁月的变迁。2018年，在保险、大型投资机构等竞争者拉力角逐之后，现投资方成为横琴人寿大厦持有人。

从接手项目之后，天津长安投资管理有限公司、横琴人寿大厦董事长蒋丰一直思考这样一个问题：

“什么样的写字楼，能成为北京市CBD的一张名片？如何让既有写字楼焕发新的活力？”

现实的情况是，在房地产行业缩表出清、深度洗牌的当口，房企裁员、违约、交房难等“黑天鹅”不断。这在某种程度上催生了地产大宗交易的风起云涌。与此同时，如何将接盘项目融入自身运营特色，成为接管者需要解决的现实问题。

诚然，市场中单一的个性案例不乏共性的解决思路。

近日，历经两年努力，横琴人寿大厦荣获LEEDv4.1 O+M铂金级认证，让北京国贸CBD再添“绿色名片”。与此同时，素有绿色建筑界“奥斯卡”之称的LEED铂金级认证，也让蒋丰找到了焕新楼宇的新路径。

“作为资产持有人，我们很早就关注到可持续发展与楼宇资产价值的关系，作为国际上广为认可的绿色建筑认证体系自然成为我们的目标。从2019年开始，我们秉承实用、节能、健康、高效的运营理念，横琴人寿大厦进行了一系列更新改造工作。希望通过不断提升，实现楼宇的碳中和。”

毫无疑问，商业地产发展进入下半场竞争，在写字楼3.0时代，建筑将智能、社群、健康列入定制化的考量。在国家双碳及绿色商务楼宇运营逐渐占据市场先导的背景下，蒋丰认为，相对于同行业写字楼产品，自身运营的横琴人寿大厦，具有竞争优势。

“第一，单一产权。第二，公司本身立足于长期主义价值观，将双碳和绿色运营列为目标点，从长远上提升了楼宇的内在价值，而非追求短期及当期现金收入。”

于楼宇运营中窥见前瞻性，对于行业“黑铁时代”的定义，蒋丰则表达了不同的看法。他认为，任何行业都有快速发展的膨胀期及收缩期，在膨胀期是一个复制粘贴的过程，但行业的发展、改变及提升往往发生在收缩期。

“当行业发展艰难的时候，会发现到底谁在‘裸泳’，这对于有前瞻性、有创新力、有竞争力的企业来说，是占领市场的黄金时期，是一个洗牌的过程。”

于危机中找寻转机，是蒋丰认同的行业逻辑。对于未来地产投资思维的转变，他认为，过去行业依赖高杠杆的模式发生转变，要探索更多可能谋求转型。

事实上，去年流动性问题引发诸多房企暴雷。对此，蒋丰的观点是，今年房企面临最大的风险及挑战依旧是不确定性，包括疫情的反复、突发的俄乌战争、美国等西方世界对俄罗斯的制裁而产生的对大宗商品的影响，以及中国的流动性政策、宏观政策对前述因素的应激反应等。

面对如今市场“大鱼”吃“小鱼”的重组现象，今年年初，监管部门召集大型AMC开会，参与风险房企资产处置。蒋丰表示，AMC的进驻对出险房企有积极作用。

他认为，穿越周期的关键点是反思，而不是放弃。反思过去的成功经验，离开原来的舒适区，摆脱路径依赖，去新的“海域”，找寻新的可以复制粘贴的内容。

“回归行业，为消费者和投资人服务，摈弃此前偏向快速发展、积累融资、资本市场运作等高杠杆动作，转变运营思维及投资思路，回归初心，静待花开。”

于浩荡的商业市场中走来，窥见行业洗牌变迁思路。焦点财经对话天津长安投资管理有限公司、横琴人寿大厦董事长蒋丰，听他讲述绿色运营理念及长线投资思路。

以下为焦点财经与蒋丰的对话节选：

Q:天津长安投资管理有限公司目前是否有在谈的收并购项目？

A:其实我们也在看，看的还挺多的，但是要说特别成熟的，并没有特别多。

Q:对于暴雷企业而言，尽快出清优质资产回流现金流是当务之急。但是，随着债务危机的深入蔓延，他们手里的资产在不断贬值，您怎么看？

A:我觉得不用这么悲观，因为人的思维有惯性，在悲观的环境中观点也会变得悲观。实际上房地产行业就像金融行业，它是不可能没有的，人是物理存在，你总要需要一个物理的容器，所以房地产行业只会变化，不会没有。关键是要跟上变化，只是大家对于怎么变，还没有人能够走出一条大家觉得非常成功的路来。

Q:在选择标的时，我们会有一些标准吗？

A:首先，还是核心位置上，因为这是从风险控制的角度进行考虑，其实大家的想法是一样的。第二，从业态上，这个时代变化很快，有大量新的元素、新的生活方式、新的需求，所以那种传统纯粹的写字楼方式，能不能更符合时代要求，是需要打问号的。

Q天津长安投资管理有限公司会在战略方面做何种调整？

A:受大环境的影响，我们觉得目前比较好的标的和交易机会并不多。简单说，买不到想要的楼。时代变化迅猛，目前市场上的写字楼行业还是比较传统，发展比较慢，这里面存在错位的问题。

Q:您如何看待今年的房地产市场？会比去年还难吗？楼市现在是否已经触底？

A:对于触底，很多年前就已经有人说触底了，有人说“V型”底，有人说“L型”底。我觉得与其说它是不是触底，不如说市场的分化在加剧。好的项目可能更好，差的项目可能更差，分化在加剧，我觉得触底是个相对的问题。

Q:从土地红利到金融红利，从金融红利到管理红利的时代，你觉得对于房企而言，在这一阶段实现周期穿越的关键点是什么？应该如何实现房地产的软着陆？

A:穿越周期的关键点，我觉得可能是要反思，不能说放弃，至少要反思过去的成功经验，离开原来的舒适区，去新的“海域”找寻新的可以复制粘贴的东西。人是有很严重路径依赖的一种动物，特别是多年的成功经验很难抛弃。

房地产要实现软着陆，就需要一个够长的跑道。跑道太短，就冲出去了。跑道究竟应该多长，可以边走边看，但过急应该是有风险的。这需要政府、企业界、金融界、消费者和投资人，共同来看这个问题。

Q:您觉得应该往哪里转？

A:大家都在探索。首先要看清形势，其实政府的意向不是一天产生的，对后市的敏锐判断，各家有不同的答案。

第二，对人的生活方式的改变有多敏感，企业面对市场和政策变化时，怎么去看待，怎么去改变自己，如何去适应这个时代的变化。

Q:去年，恒大“大而不倒”的神话破灭，建业、奥园等众多房企提出“小而美”“专而精”，您怎么看如今品牌房企的战略调整？

A:大有大的美，小有小的美。我觉得大还是需要的，因为中国太大了。

Q:国央企密集接盘暴雷民企成为去年行业特点，但是，从土地市场来看，今年初，土地市场拿地的更多变成了地方国企及城投。在密集“为国接盘”之后，亦有人称，下一波美元债爆雷或会轮到城投公司。对此，您怎么看？

A:现在城投公司也在发债，只有不发债的公司才不会暴雷，你要说发债的公司有没有暴雷风险，理论上肯定是存在的。与其说我们把这种风险区分成城投公司和非城投公司，还不如区分成对杠杆和业务管理能力高的公司和能力低的公司，城投公司中也有管理能力高的，也有弱的，这个问题还得具体看。

Q:2021年的工作节奏相比于往年有何变化？回顾2021年，您想用哪几个关键词来总结？

A:首先出差减少了。因为疫情的原因，很多事情比如尽职调查也不是那么方便，可能会有突然的变化，都是预先计划不了的。确实对工作会有一些影响，我们工作方式也会发生一些转变。

Q:展望2022年，您想用哪几个词来表达期许？

A:静待花开。静不是不动，是为“动”作观察，作准备。

关键词： 人寿大厦 投资管理有限公司 房地产行业 快速发展 土地市场