对话邓懿君:拥抱变化,拥抱新蓝海

图，本期嘉宾：高力国际中国区董事总经理 邓懿君

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

转眼之间，2022年已经过去了两个多月。

这两个月里，高力国际中国区董事总经理邓懿君的工作节奏一直很快，宵寝晨兴、“996”是她的工作常态。

邓懿君介绍，她在去年下半年时开通了自己的直播账号“Tammy Tang邓懿君”。在这里，她不仅会定时对高力国际发布的各行业调研进行解读。同时，还会以职场高管的身份与粉丝进行互动交流，分享自己的老板思维、职场经历、职场技能和营销管理知识等，以期为有更高职业追求且正面临不同阶段职业困惑的女性带去启示和启发。

按照惯例，每年的7、8月份，高力国际都会对过往业绩进行回顾总结，同时锚定新的目标，提出新的规划。2021年也是如此。这一年，高力国际提出了“企业2025增长战略”，邓懿君所负责的中国区也由此迎来了更高的目标和更大的挑战。

2025年，高力国际中国区既要达成盈利能力翻倍以上的目标，又要确保集团优质业务的营收维持可持续增长。为此，高力国际中国区锁定了以下六大工作重心，以推动各项业务的顺利开展。

其一，扩大规模。在全球范围内发展交易服务、外包、咨询，以及投资管理的能力，扩大公司在战略市场的投资。

其二，战略性收购。贯彻公司理念，实践明智的收购计划，提升市场份额，扩大持续性业务收入，开拓新的区域市场，增强客户多样性。

其三，拓展客户关系。不断赢得客户信任，不论客户在何处经营，都要为其提供专家级的建议和更卓越的服务。

其四，弘扬企业文化。吸引顶尖人才，鼓励员工在更明确的发展愿景下，取得更卓越的成绩。同时，设立绩效激励机制，留住积极进取的专业人才。

其五，扩大品牌声量。发挥营销专长，提高品牌知名度，促进销售，增加客户粘性，走在市场最前沿。

其六，以科技促创新。投资并开发先进科技解决方案来帮助客户更好发洞悉行业未来，提升业务，确保公司全球数字生态系统能够保持良好的适应能力和安全性。

邓懿君指出，扩大规模，是中国区为实现2025增长战略首先需要推进的事。她近期也已走入国内不少城市进行深度调研。2022年，高力国际中国区将会拓展更多版图，进而描绘出更美好的发展图景。

企业规模的扩大，离不开精英团队的支持。因此，以她为首的高力国际中国区管理层在进行目标拆解、制定具体执行策略的同时，也在不断寻找优秀人才，强化管理队伍。

寻找业绩增量

传统地产之外，邓懿君逐渐将目光转向了医疗地产、康养以及因冬奥会而备受关注的体育地产等新领域。

她认为，这些新领域向上存在利好政策的推动，向下存在广泛的群众基础，易被消费者所接受。虽然，这些新领域目前在高力国际所有业务中的占比仅有5%左右，但因市场前景广阔，有望为企业带来业绩增量。

事实上，这些新领域也是值得传统地产商转型发力的领域。不过，邓懿君坦诚，转型并不意味着要放弃主业，而是在既有优势业务的基础上，寻找新的发展蓝海。对于不少房企而言，传统住宅业务占整体业务的比重达到80%及以上并不是稀奇事，体育地产等新业务的占比则少之又少。这一现象在地产运营逻辑已变的当下亟需调整。

回顾可知，“转型”对于房地产行业而言并非新鲜词。过往时间里，恒大、万科、远洋、朗诗等皆迈出过转型的步伐，但成功者有，失败的案例也有不少。比如，恒大宣布进军汽车领域，却至今未造出过一辆车；远洋、朗诗更是先后进入到长租公寓领域布局，却皆未取得预期的成绩，朗诗更是将“朗诗寓”等在内的五项业务剥离了出去。

站在新的历史起点，房企转型应该如何做？邓懿君认为，当下房企的转型思路要有所改变。以往，房企转型总免不了受到之前20余年住宅市场成功经验的“束缚”，甚至不乏将住宅领域业绩出色的团队，直接调往新领域的现象。但实际上，隔行如隔山。有时候，A行业的经验可能就是B行业的“毒药”。比如文旅地产的核心并非地产，而是文旅逻辑，养老地产的核心也不是地产，而是养老逻辑。如今市场中涌现出的体育地产、医疗地产等也是如此。有计划在这些新领域深度布局的房企，需要进行思维重建，甚至换团队、换班子。

企业之外，不少地产人也面临着转型难题。众所周知，在艰难前行的2021年，“裁员”、“降薪”、“N+1”等对于地产人早已是家常便饭。不少专家在采访中向焦点财经透露，未来的几年里，重新出发、找准赛道、保住工作，已是不少地产人的主旋律。

邓懿君指出，不可否认，以往一些地产人高光业绩的取得离不开房地产市场快速规模扩张带来的红利，以及其所在的平台的影响。个人能力虽也重要，但所占的比重不大。若想成功转型，地产人需要对自己的职业能力进行复盘，复盘，重新发现自己的优势，这些优势既包含专业能力方面的优势，也包含客户资源等方面的优势。对于希冀转型进入的新赛道，地产人也要提早学习，筑牢专业基础。

转入新的赛道难免面临困难，但努力学习、跨越壁垒、转变思维一定没错，邓懿君称。

与焦虑共处

事实上，邓懿君自己就是一个地产人转型进入新赛道并取得成功的样板。十年前，她以顾问咨询的身份进入IDC行业。而在进入这个行业之前，她则是一个实打实的地产人。

IDC虽是地产行业的细分领域，但与地产差异巨大，且对于单纯地产人而言学习起来并不容易。不过，出于对“IDC”的好奇，及其对这个行业市场前景的看好，邓懿君还是着手准备了起来，从小白入手，最终掌握了这门技能。

身在职场，焦虑无所不再。一项调查显示，职场中有67%的人经常有不安全感，31%的人偶尔会有不安全感，只有2%的人完全没有顾虑。弱环境中，不少职场人纷纷感叹，与其在外打拼不如尽早进入“体制内”。更有不少人，惋惜起了之前被自己放弃的“体制内”机会。

如果再有一次选择，邓懿君是否会选择进入“体制内”？于此，她坦然不会。她认为自己的性格直接、目标感强，往往一件事情刚完成不久，她即会对自己设定出更高的目标和计划，且始终追求结果导向。这种性格更适合在企业就职。

诚如外界所认知的那样，外企的优势在于制度和体系更为完善，但优胜劣汰制度也确实严苛。对于不合格的人才，外企一般不会留用。因此，身在外企的职场人所面临的压力也会更大一些。“但有压力才会有动力，我是一个可以与压力共处的人，座右铭就是自强不息。相比压力，我更珍视因业绩卓越，而在企业收获的成就感”，邓懿君称。

商业地产整体企稳

2021年，恒大等房企债务违约事件的持续发酵让整个房地产行业的信用状况一度跌至冰点。因此，地产人更愿意将2022年定义为行业信心重塑的一年，以及房企信用重塑的一年。2022年以来，在融资端、市场端各种利好政策的刺激下，房地产市场在企稳的同时，也迎来些许“回暖”迹象。

邓懿君十分认同地产正日渐回暖的说法。但也提及，2021年商业地产的市场表现还不错，与传统住宅市场的“冷淡”表现不同，因此不存在信心重塑，只需要一如既往的稳健前行。

据高力国际统计，2021年，全国甲级写字楼的市场存量大幅降低而新增需求大幅反弹。因需求端的积极表现，大部分城市的市场空置水平出现了不同程度的回落。比如，西安在没有新增甲级写字楼供应的情况下，空置率降幅达到了-9.1%，领跑所有城市。深圳也在有85万平米市场化租赁项目入市的情况下，实现了空置率6%的降幅。空置率的下降，也导致了部分城市租金的企稳回升。

除此之外，仓储物流市场也在2021下半年迎来规模爆发。据统计，2021年，全国租金地图35个核心物流城市的总供应量达到了8188万平米。其中，30个城市超过了100万平方米。出租率方面，19个城市的出租率达到了90%以上，10个城市的出租率在95%以上。整体来看，商业地产市场并未过多受到房地产市场动荡走势的影响。

发现新蓝海

除“Tammy Tang邓懿君”的直播外，在高力国际中国区“探索产业新征程”的直播中，也经常能看到邓懿君的身影。这也是她除了搭建团队冲刺“2025增长战略”之外，正在忙的另一件大事。

高力国际通过调研发现，“新型城镇化、碳中和、新基建、数字化转型”这四大热词皆可与传统住宅地产及商业地产相结合，碰撞出美妙的火花。这一点，在邓懿君所参与的“探索产业新征程”直播中也已有所讲述。

具体来看，新型城镇化建设将增强核心区域的经济规模效应，形成产业聚集，提高企业整体收益，同时对核心区域的产业园区及办公楼净吸纳量产生较大需求；随着城市落户政策的放宽，一线及强二线城市对高消费群体的吸引力也会增强，进而带动城市整体消费能力的提升，致使线下融合、重视服务消费成为零售商业未来发展的长期趋势；由于人口向城市靠拢、线上购物成为习惯、人们对于物流时效性的要求日渐提高，临近城市的区域分拣中心（RDC）、前置仓（FDC）和冷库的重要性随之凸显。由此，物流仓储也会迎来新的发展机会。

为达成“3060”双碳目标，需要全方位促进生产及生活方式的绿色转型，建筑减排、新能源、碳交易和生态建设等皆包含在内。其中，清洁能源和智慧能源系统有助于推动工业地产的强劲发展；智慧楼宇技术与“碳中和”理念的结合，有助于提升存量写字楼的物业质量；城市规划与“碳中和”理念结合，有助于打造智能化可持续发展城市；对于房企而言，在“3060”双碳目标推动下，绿色债券与可持续发展挂钩贷款有望成为房企的新型融资手段。清洁低碳能源项目也有望纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITS）的试点范围。

新基建方面的发展则与物流枢纽有关。众所周知，物流枢纽是基础设施建设的重要组成部分。如今，为加快建设“通道+枢纽+网络”的现代物流运行体系，国家发改委已将25个物流枢纽纳入了“十四五”首批国家物流枢纽建设名单。受此影响，中国冷链物流市场的市场规模预计将从2021年的4690亿元增至2025年的8970亿元，迎来大爆发。

数字化转型方面的典型代表当属智慧园区。作为最基本的城市单元，智慧园区连接了个体、家庭和城市，是智慧城市和智能社会的最佳落脚点。随着数字技术的发展，智慧园区市场前景广阔。此外，新事物“元宇宙”也值得关注。

高力国际认为，目前“元宇宙”与房地产行业结合最多的当属“沙盒”（Sandbox）和Decentraland。在沙盒，玩家可以使用代币SAND购买游戏中的土地或UGC资产。而SAND可以兑换成其他代币，甚至直接兑换成美元。

而在Decentraland中，人流最为集中的地区土地最贵。周边土地通过设计可以用来打广告，用心设计的游戏或漂亮建筑，不仅会获得其他人的赞美，还能够进行交易获取收入。这也符合现实中的消费心理，以及现实中眼球经济或流量经济的运营逻辑。

去年11月，沙盒中的一宗土地以430万美元被成功拍卖，创下了“元宇宙”的最高地价记录，且打破了一周前Decentraland平台上一宗虚拟土地创下的243万美元前纪录。目前，包含巴巴多斯、韩国等在内的不少国家都已先后参与到了元宇宙的世界中来。这都表明了人们对于“元宇宙”未来发展的看好。

邓懿君对于“元宇宙”的看好，早在高力国际此前一场直播中即已透露。彼时，其表示，虽然，“元宇宙”当前还处在雏形摸索期，但最终模式将重塑人类社会的主流意识和认知。“元宇宙”最有价值的事情，就是能让人们在虚拟世界里发挥无穷尽的想象力和创造力。而我们——不论是地产人亦或商业地产人，所能做的就是不断关注，不断理解，拥抱变化，共同成长。

回顾2021年，邓懿君更愿意用“雷厉风行”来形容自己的工作状态。而展望2022年，她则希望自己慢下来，静观其变。

不论市场如何调整，邓懿君坚信未来会越来越好的初心从未改变。这也是当下仍选择在房地产行业中坚守的不少地产人的普遍心态。地产向阳，愈来愈好，与君共勉。

关键词： 商业地产 房地产行业 房地产市场 扩大规模 新型城镇化