"绿档"金辉穿越火线| 财报深响⑦

作者|绿蜡

出品|焦点财经

股价下跌、机构做空，销售大幅下滑……伴随着诸多房企“压力测试”遇险及房企2021年年报“难产”境况，能赶在前一波公布业绩，已经侧面说明了一家房企穿越“火线"的稳健性。

2021年，金辉控股（9993.HK）三道红线持续保持绿档，合约销售额947.2亿元，公司净利润36.9亿元，归母净利润同比增长4.7%，与千亿阵营仅差“临门一脚”。

在整体大环境式微的状态下，虽然金辉控股的销售额同比微降，但年报反馈的一切足以说明了它的抗压性。

年报显示，2021年金辉控股营收达400.2亿元，同比增长14.8%；实现毛利润77.5亿元，同比增长0.4%；公司拥有人应占利润32.7亿元，同比增长4.7%；加权平均债务成本为6.85%，同比下降0.89个百分点；合约负债（预收房款）724.6亿元，同比增长4.9%。

市场机构给予了良好的反馈。截至业绩报告披露，三大国际评级机构均维持金辉控股长期发行人主体评级不变，标普给予金辉“B+”主体信用评级，展望稳定；穆迪给予金辉“B1”主体信用评级，展望稳定；惠誉给予金辉“B+”主体信用评级，展望稳定。

与此同时，在资本市场中，金辉控股亦是一年多来港股市场股价保持最为稳定的内房股之一。安永会计师事务所对金辉控股2021年业绩报告出具了标准无保留意见且没有强调事项的审计意见，都在侧面反映这家房企发展良性的横切面。

阔斧降杠杆

“关注有质量的增长，不盲目追求规模。”是金辉控股执行董事兼执行总裁林宇在去年半年报中阐述的发展方向，此种方向与父亲林定强给予金辉以往的发展定调如出一辙。

1996年成立，发家于福建，2005年实现全国化扩张，金辉并不是最早实现上市的那波房企，也并没有闽系房企身上固有的激进标签。早在2020年年报实现三条红线转绿，此种情况年报中得以延续。

事实上，当健康度取代规模成为衡量房企发展的标尺，财务安全成为房企“活下去”及规模扩围的前提。

2021年，金辉控股下调有息负债规模，降低融资成本，优化债务结构，加固财务“安全垫”。

年报显示， 截至报告期末，金辉控股有息负债总额同比下降1.82%。同时一年内到期债务为167.9亿元，同比下降13.03%，于有息负债总额中的占比仅31.81%，同比下降了4.1个百分点。融资成本方面，从上期的7.47%下降至本期的6.58%，降低0.89个百分点。

与此同时，在债务结构方面，银行占比达61.8%，CMBS占比10.1%，美元债占比8.6%，境内债占比12.8%，信托等其他非标融资进一步压缩到6.7%。合联营担保进一步压缩，从55.1亿到14.3亿，同比降低74%。

受益于销售端的良好去化、投资端的审慎以及持续健康的运营，在行业急剧波动的市场环境中，金辉控股再次守住“绿档”。

截至报告期末，金辉控股净负债率为88%，现金短贷比为1.2，剔除预收款项后的资产负债率为68.5%，全部达到“三道红线”政策绿档要求。

此外，在资本市场上，去年多家房企美元债违约，引发流动性危机。对此，金辉控股积极采取提前回购等措施，稳定市场预期，并顺利于2021年10月及2022年1月兑付两笔到期美元债。

据了解，近期金辉境内债及美元债二级市场价格区间稳定，且位居行业前列。

“多流分进”促周转

如果财务稳健是确保企业活下去的前缀“1”，那么，后缀加注的"0"越多，则企业发展的可能性越大。此时，房企的周转效能更显重要。

2021年，金辉控股在产品质量、保交房等方面多元开源，以保证现金流的稳健，企业有充足的储备资金，“高质量的增长”一直是金辉控股长期以来坚持的发展原则。金辉控股的销售、预收房款、利润等数据均保持在高位。

从营收来看，2021年公司实现营收400.2亿元，同比增长14.8%。侧面反映金辉控股是行业内能够保证项目开工及物业竣工交付的中坚企业之一，为营收的确认结转奠定了良好的基础。

从合约负债（预收房款）来看，724.6亿元的数额攀升至历史新高位，也显示出后续预收房款充足，为下年结转打下基础。

整体而言，2021年度金辉控股实现合约销售额947.2亿元，合约销售面积579万平米，平均售价达1.64万元每平方米；同期，金辉控股还实现公司拥有人应占利润32.7亿元，同比增长4.7%，持续为股东创造价值。

在派息方面，金辉控股计划每股获派0.16港元现金股息，以总股本40.5亿计，折派息总额6.48亿港元，该派息方案将提交股东大会批准。也为股东提供了充足的回报。

在去年理财违约、交房难等诸多问题的映衬之下，行业信任危机正呈现连锁反应。此时，重塑公信力的法门便是硬核产品力的打造。

2021年，金辉控股持续完善住宅、商业、酒店、办公以及综合体等多类型物业的业务布局，分摊行业营收风险。

2021年金辉颜选3.0产品体系的发布，成为金辉控股产品打造的里程碑，除在无锡项目落地首座“颜选工坊”外，金辉颜选3.0产品体系也已陆续在全国21座城市的30余座项目落地。

此外，除维持房地产销售主营业务的健康有序经营外，金辉控股持续完善商业、酒店、办公以及综合等多类型物业的业务布局，进行业务多元化布局，以此打造多条业务“曲线”，显现现金流的“多流分进”。

值得一提的是，据年报显示，2021年商业租赁收入金额3.97亿元，同比增长18.2%，成为金辉现金流的重要来源。

在商务园区方面，北京金辉时八区项目于2021年4月正式亮相，在酒店业务板块的拓展上，2021年2月，福清金辉喜来登酒店开业。10月，金辉与雅高集团达成协议，合作开发打造上海北外滩地标级酒店——金辉索菲特。同时，西安金辉喜来登酒店等也都在筹备过程中。

除了稳健经营之外，在外拓储备方面，2021年金辉控股共新增30幅土地，共计规划建筑面积389.5万平方米，涉及到13个一线、强二线重点城市，包括北京、宁波、绍兴、泉州等，长三角和东南区域是金辉控股拓展的重点。

年报显示，截至报告期末，金辉控股全口径总土储超3319万平方米，其中97.7%位于强二线及核心三线城市。

对于2022年的拿地策略，金辉管理层曾发文称：“金辉将坚持量入为出的经营策略，坚定稳健投资和城市深耕，进一步提高土储扩张的精准性，同时借助公司稳健的财务表现及积极的周转战略，助力健康发展。”

关键词： 同比增长 个百分点 同比下降 信用评级 资本市场