美的置业锁定“智慧”增长极 | 财报深响 ⑧

图：美的置业管理层合影

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

多数百强房企规模停滞乃至倒退之际，美的置业控股有限公司（03990.HK）（简称“美的置业”）依然录得了稳健增长。

3月25日，美的置业披露，2021年全年，公司连同其合、联营公司的合约销售额累计为1371.4亿元，同比上升8.7%；收入为737.03亿元，同比上升40.4%；毛利为134.95亿元，同比上升15.8%；利润及综合收益为53.02亿元，同比上升9.9%；年内核心净利润为54.57亿元，同比上升13.6%。

对比全行业，方可窥见美的置业上述成绩单的优秀之处。据焦点研究院统计，当前A股共有69家房企披露了业绩预告或简报，其中28家亏损，占比40.6％，更有11家房企的亏损额度超过了10亿元。

降杠杆，增厚风控安全垫

评论认为，过去一年，美的置业的表现恰是房地产行业整体转向的一个缩影。以往，地产人总认为，高杠杆、高周转才是发展硬道理，但美的置业用实际行动告诉了资本市场和投资者，只有在财务上极度自律的企业，才能获得穿越周期、持续向上的可能和机会。

财报显示，截至2021年底，美的置业的净负债率已进一步低至46.3%，实现5连降；有息负债规模也已降至563.23亿元，同比降幅为4%；加权平均融资成本更是只有4.82%，同比下降51BP。

背靠家电龙头美的集团，美的置业的低成本融资能力一直在全国化民营房企中维持领先地位。据悉，2015年至今，美的置业历年的综合借贷成本从未超过6%。众所周知，2021年陷入暴雷泥潭的房企多较为依赖美元债融资，而在美的置业的融资品类中，来自银行借款和债券等低息融资的占比达到了80%，其中银行借款占61%，公司债券占19%。这在降低企业付息成本的同时，进一步夯实了公司的财务安全性。

从融资期限结构来看，美的置业也较为合理。上述同期，美的置业的新增融资以5年期内中短期债务为主，其中一年以内占比27%，一到两年占比31%，两年到五年占比36%，两年以上融资余额期限合计占比42%。

一面推动有息负债规模下降，另一面美的置业的在手现金则录得了大幅增长。2021年底，美的置业的在手现金总量达到了342亿元，同比增长28%，相当于短期负债的2.2倍，短期偿债无压。此外，由于企业信用较好，美的置业还与多家银行建立了总对总战略合作，已获批尚未动用的银行授信额度也达到了1001亿元。这也是美的置业在弱环境中穿越周期的底气。

据焦点财经不完全统计，2021年，受房企债务违约发酵影响，地产行业资本市场信用受损，惠誉、穆迪等国际评级机构年内先后下调中资房企信用评级250余次。但在这样的背景下，美的置业却逆势维持了花旗银行、中金、中信里昂、建银国际、中信证券等多家机构的“买入”及“跑赢大盘”评级，颇为不易。

业内认为，这既体现了资本市场对美的置业销售额、利润、资产和市值等各项核心指标稳健增长成绩的认可，也表达出了投资者对公司未来发展前景的看好。

得益于财务结构的稳健、强劲的现金流管控能力等，美的置业2022年以来屡获主流银行专项资金保障，更成为了并购贷款不计入“三道红线”后，首批获得并购贷款融资额度的民营房企之一。

资料显示，美的置业在今年2月成功发行了利率仅4.5%的15亿元中票后，又在3月分别获得了招商银行、交通银行、建设银行、农业银行等授予的合共390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款。此外，还获得了360亿元个人住房按揭贷款专项额度。

深耕根据地，收并购偏向高能级城市

种种迹象表明，“优等生”美的置业具备极强的成长性，并有望在2022年成为诸多出险房企的“白衣骑士”。

美的置业的收并购逻辑是什么？业绩会中，管理层称，美的置业的收并购将首先着眼于自己合作的项目，比如因合作方出现问题导致后续进展不顺的项目。收并购策略方面，美的置业更偏重高能级城市。

管理层介绍，2021年，美的置业在南京、长沙、重庆、天津等高量级城市皆进行了项目收购，但始终秉承“有良好投资回报才会选择收购”的逻辑。收并购并未占据集团过多资金。去年三季度至今，美的置业先后收购了13个项目的股权，只用去了4亿元资金。原因一方面系公司盘活了部分项目的存量共管资金。另一方面离不开并购贷的协助。

事实上，美的置业的拿地布局一直偏重于高能级城市。2021年，美的置业将90%以上的资源都投放在了二线及以上城市，新增土地储备主要集中于长三角、大湾区等既往深耕的核心区域。在年报中，美的置业也表示，未来将持续在核心城市、省会城市等有序推进“根据地”建设战略。

美的置业认为，深耕有利于实施资源的集约化管理，发挥品牌的溢价效应。事实的确如此。2021年，美的置业的整体销售业绩中有8成来自深耕城市的贡献。管理层在业绩会上表示，未来会通过升级换仓，逐步退出低量级城市，聚焦29个核心城市，提升拿地的权益比。2022年，公司拿地权益占比的目标是75%。

管理层判断，此番行业深度调整已使得地产行业的竞争格局发生了颠覆性变化。行业泡沫正快速出清，未来参与者将有所减少，能够留存下来的企业，不论国企亦或是优质民企，都会更加理性。供需结构方面也会有所调整，由目前“供大于求”状态变得更加合理。这种格局对于美的置业而言是机遇大于挑战、机遇大于风险。

基于上述判断，“长跑者”美的置业未来会进一步控制好杠杆和风险，巩固稳健的财务策略，增厚风控安全垫，推动公司稳步做强。在回归“房住不炒”本质的主旋律下，逐渐向低杠杆的制造业逻辑转变。

锚定“智慧”赛道，打造第二增长极

承袭家电龙头美的集团的科技制造能力和制造业基因，美的置业一直是行业内特立独行的存在。不止于此，其还早在2018年起即将智能化和建筑工业化作为了公司的“第二跑道”，积极培育科技智慧人居产业链。

睿住资本作为美的置业旗下拥有制造业基因的地产CVC，秉承“空间科技化”的投资逻辑，如今已投项目已覆盖至云迹机器人、欧瑞博、视声智能等，构建起了智慧、健康、绿色、低碳为特色的能力生态圈。

睿住智能则始终专注于智慧场景的科研创新。2021年，睿住智能全年新增合同12亿元，销售额8亿元，同比增长43%，累计交付智慧社区328个，交付智慧家庭超11万户，服务落地数据领跑行业。

未来，睿住智能还将继续探索可持续发展模式，构筑核心产品和生态护城河、强化解决方案构建能力，提供全流程的服务和体验。以自研AIoT平台为支撑，以“1”个超级入口为核心，“N”个刚性场景为支撑，连通“X”个硬件生态，最终打通市场。

聚焦抢占大湾区和长三角的发展先机，2021年的美的置业在培育产业深耕业态的同时，也在持续提升建筑工业化综合能力。目前，在技术布局方面，美的置业建筑工业化已涵盖了低碳社区与绿色建筑设计，城市更新、智能投排、未来社区、智慧商业、数字工业等领域数字化场景设计以及装配式设计等。在产业布局方面则涉足了PC、ALC、商混、智能门窗、铝模爬架等。

睿住住工作为美的置业建筑工业化的全价值链服务商，也已依托装配式建筑设计、工业化技术研发体系，积极应用建筑新材料和新工艺，构建起了装配式建筑主体结构及全屋装配式内装业务的服务能力。睿住天元作为则通过大数据、AI、信息化等多元科技在设计中的应用，实现了项目全生命周期数字建设的落地。

评论指，依托“美的智慧自研平台+制造业基因+结合前装”的核心优势，美的置业已逐渐构建起了“智慧健康”赛道上的领先地位，这也为公司的未来发展锁定了新的增长极。

站在稳健的经营业绩之上，美的置业始终不忘回馈客户和股东的初心。2021年，美的置业每股分红1.60港元，2019年至2021年的累计派息额度高达54亿港元。受利好消息影响，美的置业股价受到提振。截至28日收盘，美的置业报每股15.78港元，涨9.74%。

关键词： 建筑工业化 资本市场 装配式建筑 同比增长 美的集团