合景悠活:物业“中枢”属性渐显 未来服务边界将拓展

焦点财经讯 王迪“从十部委目前的发文来看，政策的导向应该是让行业融入市场机制体系，进一步提升物业管理水平，物业在民生保障及社会治理方面具有中枢传导的性质，上连国家政治经济，下连居民的生活。未来物业板块的行业边界会不断拓展。就行业发展趋势来看，从物业服务、生活服务、到城市服务，未来可能是社会服务。”

3月29日，在合景悠活2021年度业绩会现场，对于物业发展趋势，管理层如此表示。作为全业态智慧服务运营商，合景泰富2021年在管建筑面积比增长395.4%，收入同比增长114.6%，实现了面积及盈利的双增长。

针对毛利率有所下调，管理层则认为，主要为2021年度涉及收并购整合，导致平均毛利率有所下降至37%。

“目前住宅板块毛利率为36%，非住板块毛利率为42% ，商业毛利率在51%—52%之间。2021年，合景悠活的第三方管理面积有所提升，致使毛利率有所下降。事实上，通过业态服务类型的整合，可以提升增值服务的渗透率。非住板块的布局亦能带来更多的盈利空间，未来整体毛利率保持合理且优秀的水平。”

年报显示，2021年期内，合景悠活新增第三方拓展项目272个，新增第三方拓展建筑面积1980万平方米。住宅及非住宅比例实现48:52，总在管建筑面积达约2.061亿平方米，总订约建筑面积达约2.779亿平方米，分别同比增长395.4%和420.4%。其中，在管面积一二线城市占比达到69%。

一方面，新增拓展成绩喜人。另一方面，因为疫情的反复让物业公司遭遇严峻考验，人工及管理成本呈现上行压力。

对于行业人工成本上升，合景悠活管理层表示，人工成本上行对服务业的压力是巨大的，未来合景悠活将强化监督管理，完善市场服务价格机制。

对此，合景悠活管理层认为，第一，合景悠活将通过科技自动化及物联网降本增效，提高员工产出的能效，提升组织效能及速度。第二，从业务属性来看，进一步发展，挖掘客户的需求，让员工承担更多的角色，实现公司的经营及员工共生共赢。

据了解，合景悠活成立于2000年，聚焦中高端住宅和商业，深耕大湾区，并将业务不断扩展至长三角、中西部、环渤海等区域，通过多年的内生发展及大力外拓收并购，合景悠活已实现多元化的品牌矩阵及全业态覆盖，形成了住宅、购物中心、写字楼、酒店、文旅、学校、医院、公建、产业园的全业态布局。

对于相比于其他物管公司有何优势？管理层认为，在全业态下保持经营发展一直是合景悠活所坚持的，未来企业的重点发展路径是优化全国优势布局，贯彻市场化的路线，提升管理投后的机制通过数字化转型，提升运营效率。

“在业务、资源及人员三方面提升，多条线运营，实现多业态布局，提高高效执行能力，把握新增长点，秉持开放合作共赢的原则，吸引合作方。”

据年报显示，截至2021年12月31日止年度，合景悠活收入约人民币32.554亿元，同比增长114.6%。毛利约人民币12.261亿元，同比增长92.0%。年内利润约人民币6.843亿元，同比增长111.4%。每股基本及摊薄盈利为人民币33分，同比增长73.7%。董事会建议宣派每股普通股人民币12分。

针对疫情对于经营运行的压力，管理层则表示，在运营措施上，考虑疫情，合景悠活一直在提前做铺排及预留，最大程度保证公司的经营利润，每一次挑战都是对自身的以此检验，不断打磨产品。

“疫情期间，我们积极协助购物中心的商家，通过线上运营的方式，实现客群更广泛的覆盖，以公建服务公司为例，合景悠活都是24小时驻扎在社区，提升服务壁垒。据统计，疫情期间物业管理的续约率不断提升，实现合约及服务内容的双线增长。我们一直把握疫情中的发展机会，提升研发效率。与业主共克时艰。”

对于未来的发展战略，管理层称，未来将聚焦以下四点：稳步推进规模拓展，多轮驱动深化布局，聚焦大湾区及长三角多线拓展 ；从全业态到全生态，多层次构筑伙伴经济，B端和G端需求不断释放；推进城企深读融合，兼收并蓄共生共赢；高品质筑就品牌力，践行社会责任ESG。

据了解，自上市以来，合景悠活实现规模跨越多元增量，管理半径大幅提升 。年报显示，2021年合景悠活在管城市达到139个，在管项目2010个，覆盖用户4000+万人。

关键词： 同比增长 发展趋势 人工成本 物业管理 购物中心