合生创展:五大赛道并驾齐驱 穿越周期看周期| 财报深响⑰

作者丨王迪

出品丨焦点财经

将房地产企业按照2021年的销售额数据进行排列、解构，能同时“玩转”地产、商业、基建、投资等多元化业务的房地产企业，合生创展是值得拿出来说的一家。

就2021年年报来看，合生创展地产板块净利润率为26%；商业板块净利润率192%，同比2020年上涨163%。经营类业务板块利润保持稳定，科技赋能之下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块实现并驱发展。

“管理红利”时代，企业承担降负债和促发展的双重目标。做优做强经营性不动产业务，意味着能实现稳定的现金流入，增强短期抗风险能力。

与此同时，头部物管品牌分拆上市的试水与以商业地产项目为底层资产的资产证券化产品渲染，亦为经营性不动产业务的发力按下“快进键”。

幸运的是，进入而立之年的合生创展在经营类业务板块已经阔开了一道“口子”。“红海”竞逐，合生创展正穿越周期性挑战，拥抱全新商业地产增长极。

以确定性应对不确定性

股神巴菲特曾说，穿越周期，需要长期主义的专注，用长期的确定性，对抗短期的不确定性；长期主义的方法是深耕，不刻意追求短期的极致效果，注重大量单次动作累加后的精彩。

这一点与合生创展不谋而合。2021年，管理层给予合生创展的定调是：“行稳致远，融合焕新。”

从合生创展过往三年的业务结构来看，多元赛道中，地产、商业、合生活、基建、各板块毛利率水平同比去年基本保持稳定。

其中，商业租金收入持续稳定增长，实现创新式发展，商业投资性房地产业务板块营业收入为40.49亿港元，同比上升23%，涉及在租面积约为115.99万平方米。

2021年市场波动不断，住宅市场观望与试探性反弹的背后，是众多开发商以及投资机构向商业地产的悄然发力。事实上，早在2010年伊始，万科、保利、招商、中粮、金地、华润置地等地产大鳄都表示要增加商业地产投资。

从蓝海到红海竞逐，意味着竞争更加激烈。

合生创展亦在业绩会上表明，未来将坚持高质量稳步扩张，确保每店必盈利，未来三五年跻身核心城市商业地产的头部梯队。用长期加注稳定运营的商业板块，是合生创展应对不确定性的动作。

“2021年新纳入广州珠江帝景商业、TIT科贸园、霄云路八号商业、骏景北商业4个IP物业，这为合生创展贡献了稳定的现金流，预计这些新IP物业将在未来5年内完成孵化。另外，2022年内滨药项目也将转化为IP物业，预计新增的TP物业可为集团提供超200万平方米商业面积，预计可产生收入超100亿港元。”

与诸多玩家同台竞技，合生创展选择的“护城河”是，逐步从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。以地产领域为“半径”，向其他上下游行业延展，合生创展谋定的新领域便是科技赋能，多元发展，以投资平台战略方向打造差异化路径。

从年报来看，合生创展各项经营指标稳健增长，科技赋能初见成效，多元板块协同。公司2021年合约销售额持续稳步增长，在市场下行的背景之下下，增长率仍在同行业中名列前茅，体现抗风险能力。

年报显示，2021年，合生创展合同销售金额约达人民币422.99亿元，同比增长18.04%；公司2021年内整体毛利率水平达43%，净利润达34%，经营类板块毛利润、净利润基本与去年保持稳定。多维度管控加速回款。2022年实现回款率维持在70%以上的高位。

良好的现金流为股东回报提供了基础。据年报披露，董事会建议，每股基本及摊薄盈利为每股3.71港元，每股末期股息为每股15港仙。

理性投资，不盲目追高

2022年可售货量一线城市占比超60%

作为在广州起家的房企，合生创展长期坚持香港地产界的囤地慢周转策略，聚焦于项目销售溢价红利，而非追求企业规模。

这在一定程度上，为合生创展在此波行业“去杠杆”的行动中保持安全边际。

合生创展的高光时刻是，2004年成为国内首家突破百亿销售额的房企，彼时万科的销售额为90亿，而碧桂园、恒大的销售额分别为32.4亿和14.4亿。合生创展能够在2004年取得领先于业界的销售规模主要受益于前期在广州的超前布局。同样的此时喊个与从规模转向高质量、低成本的生存状态，仍然考验的是企业精准的市场研判能力。

从年报来看，合生创展的业绩回馈来源于，2021年销售一线城市占约60%，销售项目分布于19个城市，其中于一线城市4个，销售占比60%。

深耕一线城市的可售货量，不仅为2021年的市场风险对冲做好了前设，亦为后来的长期主义奠定基础。

据了解，截止2021年12月31日，合生创展可售货值约927亿元，供货销售计划比为2倍，可售货量充裕。在货值结构中，2022年可售货量高度集中于一线城市，占比超60%

其中，广州地区总货值约270元，北京地区总货值为250亿元，上海地区总货值约70亿元。从区域分布来看，环渤海地区、长三角地区、大湾区销售计划分别为270、63、186亿元，其项目主要分布在国内一二线城市。

持续加码一线高能级城市，是合生创展选定的投资策略。事实上，优质的土储为合生创展预设了良性发展的基因及对冲风险的储备。

去年1月，合生创展46.57亿加仓北京，让业内看出了合生创展的实力。

年报显示，报告期内，合生创展土地储备达2944万平方米，其中，在北京及天津售出建筑面积合共为30.55万平方米，账面值为人民币219.09亿元。销售额上升主要是由于新晋推出的金茂府、合生缦云以及合生me悦热销，且销售单价温和上升所致。

对于未来的投资策略，管理层则表示，集团量入为出，理性投资，不盲目追高，把握行业周期性。2022年地产投资仅取得旧宫一宗土地，体现公司谨慎的投资策略。

“为严控一级市场投资、二级股票市场投资规模由220亿港币下降到83亿港币，二级市场投资虽然根据市场情况进行回撤，但整体仍保持盈利，公司投资的安全垫较高，保证金贷款由91亿港币下降为34亿港币。”管理层称。

战略调仓提升安全边际

年内无公开市场信用债到期

安全边际，这一由价值投资鼻祖格雷厄姆和多德生造出的词汇，本意为以尽量低的价格购买标的来创造更大的容错空间，降低风险。却在行业波动周期中，成为每家房企不得不面对的现实。

负债结构健康、流动性良好才能在时代的浪潮中，守住自己的根本。

从年报来看，合生创展截止2021年12月31日，公司总有息负债941亿元，其中一年内到期有息负233亿元，占比24%；公司信用债仅占总有息负债余额8%，公司在境内无公司债、中票等信用债余额。

合生创展对于流动性的重视及债务的把控一直秉持着慎重的原则。据管理层称，截止3月末，公司已安排偿还各类贷款金额60亿元。

此外，合生创展亦通过多种融资手段进行有息负债品种配置合理，保风险，提高安全边际。

在有息负债品种配置方面90%以上均为资产抵押贷款。其中，开发类占比38%、商业运营类占比26%、城更旧改类贷款15%、信用债占比8%、信托贷款占比7%、境外贷款占比6%。

截至2021年12月31日，合生创展信用额度总额约为1842亿人民币，其中四大国有银行总授信达562亿元，其中已使用授信261亿元，未使用授信301亿元，四大行授信余额充裕，对公司未来贷款的支持有高度稳定性。

财务成本能够合理优化债务结构，亦能为房企稳健运营打好根基。

据了解，2021年合生创展财务成本持续下降，凭借多元融资渠道，持续创新。

例如，2021年，在境内市场，合生创展发行北京合生汇资产支持证券专项计划，总规模80亿元，发行利率4.35%。在境外市场，分别发行2亿美金2.5年期美元债及3亿美金3年期美元债，利率分别为6.8%、7.0%。

调整债务结构带来的是，合生创展加权平均财务成本由6.8%下降为6.3%。

对此，外界给予合生创展的反馈是，标准普尔及惠誉国际分别维持本集团B、B+的信用等级:联合评级等机构维持AAA的主体最高信用等级，评级保持稳健。评级之外，从筑高安全边际，到瞄准一线高能级城市、掘金业务新增长极，步入而立之年的合生创展正通过五大航道，实现穿越周期看周期，实现行业大潮之中的“稳着陆”与新发展。

关键词： 商业地产 一线城市 安全边际 万平方米 不确定性