朱保全:“远程与混合”成万物云2020-2029十年战略关键词

焦点财经讯4月2日，据万物云官微“万物有云”显示，万科物业事业集团首席合伙人朱保全针对参加万科业绩推介会以及招股书战略看点作了如下说明：

有幸参加万科集团业绩推介会，并有幸被问到两个问题：一个是万物云上市时点、一个是关于毛利率不高。两个问题的本质都涉及到了万物云的战略，恰逢招股书公示，借本月专栏与大家分享。

01 关于物业行业以及物业业务毛利

万物云不是一家新公司，从万科的售后部门，到万科物业在中国住宅物业领域成为口碑的代名词，再到通过与戴德梁行大中华区商业物业与设备设施业务整合，万物梁行与万科物业形成两翼齐飞之势，以此完成了作为传统物业企业“双品牌，双领先”的业务布局。

这两项物业业务的定位非常清晰，口碑与服务品质第一，坚持有节制的、依托口碑的市场增长策略，我们相信：客户信任远比毛利率重要。如果物业行业真是高毛利行业，那势必引发更强烈的竞争把毛利拉下来，真实确保毛利水平的方法就是不断围绕客户真实需求，建立稳固、粘性的客户关系。

02 关于社区增值服务与开发商增值服务

随着彩生活上市，“面积规模、社区增值服务”等每日充斥在各种公众号，这一点，真的需要足够的定力，身边的朋友、领导、股东都在问这些问题。

有一点不知道大家如何想，在如此广袤的中国，一家物业企业说自己管理一个多大的物业管理面积，到底有啥用？我说没啥意义，但前几年大家不愿相信这一点；其次就是物业公司做社区增值服务，不如多花点心思把物业服务本身做好，在混沌课堂上，我详细讲过这一点。

生意要有灵魂，保安、保洁、保修、保绿这些基础工作固然重要，但物业服务的灵魂一定是与业主在资产（不动产）价值上的共识，也就是AUM共识（Asset Under Management)。过去20年房价快速增长的根本大家都清楚，而接下来的20年，不动产的价值高低才会显示出不同物业服务的价值。

从这一点引申，物业企业做增值服务，首要就是围绕资产，这也就是从万科租售中心到朴邻，再到万物为家，不会做也要做，做不好也要坚持做，直到进入良性发展轨道，因为我们相信，做正确的事比即刻取得成绩更重要。

开发商增值服务涉及与母公司间的内部交易，这一点万物云一直非常谨慎，目前规模不大，应该是下降趋势，投行在与我的正式访谈中，我也做了此方面的风险提示。

以上是历史，我们最骄傲的是，不论物业、中介还是装修，在这些口碑不是太好的行业里，我们获得了客户的口碑，并融入了公司文化的DNA。这些行业长坡厚雪的价值不会变，但让长期价值变现，惟有客户的认同。

03 关于现在与科技

更名为万物云之前，万睿科技就存在，那时的重点是智能化工程与物业服务软件。

更名为万物云后，公司形成了完整的空间科技战略，在保持万睿科技硬件连接能力基础上，我们在武汉建立了远程数字运营中心。

从策略上，是通过前端部署感知层硬件与边缘计算能力，再将传统的物业流程通过变革形成远程+近场结合的运营模式，最后再通过人工智能优化服务。我们始终相信，数字化的未来，机器与人的结合，在产业互联网的路上，传统企业转型有超越互联网企业的可能。

万物云城的出现让公司从物业小区、物业写字楼走出来，走进了城市公共空间，把城市作为一个大物业，这次创新引发了政府的关注，也引发了同行的跟进。但从万物云的视角，万物云城不是收入规模增量的代表，而是公司在数字智能领域的一次突破。

很多智慧城市的巨额建设投资并未得到对应的效果，越来越多标的提出“线上、线下”的结合方案，这给我们这些转型中的“土包子”有了二次进入的机会，我们不止有技术，更有线下服务能力，还有远程运营能力，这方面的效果已经呈现。

这个过程不是替代，而是迭代。单独的SaaS收入不会多高，单独的硬件安装没有连接能力，单独的现场运营受到人工瓶颈影响，如今已具备“硬件连接、软件驱动、远程运营”三种能力的科技组合，除了每年持续不低于营收1.5%的研发投入外，更已经成为超过18.5亿营收且具备强劲增长能力的业务单元。

04 关于未来与上市

在回答上市时点这个问题时，除了讲到了成人礼之外（让孩子独立发展，家长不会因为天气好坏，只会看孩子是否成人），没有讲但更重要的是轻资产公司需要找到融资之后的投资路径，这个路径不只是通过并购买规模和利润。

鉴于对传统服务业效率瓶颈的思考，2021年我们提出了万物云的“街道战略”，也就是基于万物云在住宅物业、商写物业、城市物业以及远程运营的能力，我们将围绕一条街道内服务者可达的20分钟服务圈，打造一个高浓度、高效率服务网络。

这个服务圈大概有5万人居住，万科物业、万物梁行甚至万物云城都有服务项目，为了实现这张网，我们需要“建设数字化基础设施、建设服务者配套公共设施以及购置机械设备与任务调度平台”，内部俗称F4。我们把这个服务圈称为“蝶城”，也起了一个英文名字“Onewo Town”，3-5年后，每一个蝶城预计会形成过亿的营收，而这个community shared service会形成更有趣边际效率。

这时候可以回顾一下2021年伯恩物业与阳光智博的收购，这两单收购，仅仅福州市就让我们的项目增加到173个， 而此外，我们同城超过150个项目的高线级城市还有8个。阳光智博与万科物业按面积规模的城市重合率达到92%，如今同城超过50个项目的高线级城市已达30个。细化到街道，我们正在3400条街道里进一步聚焦其中的10%，尽快完成蝶城建设。

身处轻资产服务业，且有充沛的经营性净现金流，我们本不需要上市，更不需要融资。通过对传统服务业效率瓶颈、新生儿下降趋势以及新冠疫情影响的思考，“远程与混合”(remote&hybrid)成为万物云2020-2029十年战略的关键词。我们将在线下以街道为单位投资打造若干高浓度、高效率的服务网络，我们将持续积累知识、连接生态，投资构建基于空间的产业互联，以实现我们的愿景：重塑空间效率 服务历久弥新。

关键词： 增值服务 物业服务 下降趋势