中信证券:销售复苏盘活资产是化解风险的关键
4月销售受疫情影响严重,企业投资意愿十分低落。除了个别一二手价差较大的城市,其他土地出让冷清。我们相信,化解风险的关键在需求侧,即因城施策,托底销售。尽管市场也颇为关注供给侧政策,但我们认为供给侧政策只有在需求侧发力时,才有配合的意义。
销售清淡。
由于疫情的影响,市场脆弱的复苏并未能持续。2022年4月至今(4月1日-4月24日),45个城市新房成交12.4万套,同比下降50.6%(3月同比下降41.4%),17个城市二手房成交4.5万套,同比下降37.8%(3月同比下降34.0%)。我们预计4月份重点城市新房网签可能在3月基础上同比降速还略有扩大。
企业投资意愿低落,拿地热情进一步下行。
天津4月25日土拍,30宗土地仅成交了6宗。杭州凭借较大的新房二手价差,土地出让依旧顺利,但拿地主体依旧为本地企业和国企,外地民企仅有龙湖等参与极个别地块,甚至此前积极参与拿地的个别国企也态度转淡,只有滨江集团大量新增土地。我们认为,除了杭州这样一二手价差极大,新房销售确定性很高的城市外,其他城市土地市场都将陷入冷清。
推动市场销售复苏是解决所有问题的关键点。
当前市场面临十分严峻的交付延期问题,开发投资低落问题,土地收入不及预期问题和对金融体系的挑战。我们相信,解决这些问题的关键点在于盘活存货,盘活存货的关键点则在于让销售“活”起来。要让销售“活”起来,就需要因城施策,以市场化的力量推动按揭贷款利率下行,放开不必要的限贷、限售和限购管制。只有销售开始复苏,盘活资产才有可能。
供给侧政策虽然讨论频繁,但却可能是“气氛组”。
所谓气氛组,就是这类政策市场颇为关注(甚至多于需求侧政策),具体举措也不少,但对行业的影响并非根本性的。以企业融资政策为例,我们认为做好风险企业项目并购金融服务,区分企业风险和项目风险,当然是有益于信用风险化解的。但如果销售不断下行,底层资产质量不断恶化,则我们也不可能透过鼓励并购的方式来化解风险。换言之,解决风险不是头痛医头脚痛医脚,只有在根本上化解资产质量风险,供给侧政策才有用武之地。
风险因素:
部分房地产企业缩表风险。房地产企业信用环境进一步恶化的风险。
投资策略。
我们认为,影响房地产行业相对收益的关键变量,不是基本面,是政策趋势。4月销售受到疫情影响同比下降更多,宏观经济不确定性更强,我们预计更强有力的因城施策正在酝酿之中。行业竞争格局变化,信用和效率兼顾的企业具备投资价值。我们推荐保利发展,招商蛇口,金地集团,万科企业,滨江集团,美的置业,绿城中国,华润置地和龙湖集团。
来源:中信证券 ,作者:陈聪、张全国、李宗儒
责任编辑:孙知兵
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