热文：柏文喜:西安出招“剑指”延期交房,开启地方与银行互撕模式

文|柏文喜

(资料图片仅供参考)

针对首发于江西景德镇并快速蔓延至全国多个省市的烂尾楼盘业主“抱团停贷”事件，国家银保监会率先发声表示关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，强调关键在于‘保交楼’，并表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

各家商业银行在银保监会指导下也迅速做出了反应，目前已有17家商业银行发布公告纷纷表示“抱团停贷”涉及面较小且风险可控。但商业银行的这一作法貌似更多的是要应对来自资本市场的压力，因为仅仅招商银行的市值近期已跌去了25%，而此次“抱团停贷”事件自然又加剧了各家银行股价与市值的下跌的压力。

就烂尾楼问题频发的归因而言，除了贪心不足的房企挪用项目开发资金以实现加杠杆来推动过往的高周转高负债模式下的规模增长诉求之外，负有行政监管与商业监管责任的地方政府与银行则成为近日舆论风暴延烧、关注和抽丝剥茧的焦点。

压力之下，有银行人士和立场偏向银行的法律人士在接受媒体采访时声称按揭贷款合同与楼盘烂尾是两个完全独立互不相连的事实，因此楼盘烂尾并不必然导致按揭贷款人单方面停止还贷声明的合法性。

在近日流出的郑州市关于烂尾楼盘协调会的一段视频中，有银行人士也声称银行拨付监管账户资金是完全依照住建部门的指令而完全可以免责。

但最高法之前的一则涉及烂尾楼盘按揭贷款争议的终审判决，从按揭贷款合同源于购房合同而产生的这一前提和各方权利平衡的角度，并未支持前述银行人士的上述说法。

而在烂尾楼问题比较严重的西安市，为有效防范商品房延期交房增量问题，西安市住房和城乡建设局于7月14日联合西安市金融工作局等部门火速发布了《防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》，更是以地方行政性规定的形式，给了上述银行人士和法律人士致命的一击:商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意而擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的须依法承担相应赔偿责任。

该通知第六条明确要求商品房预售资金必须全额入账，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。该通知第十条要求夯实银行责任，如果商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意擅自拨付监管资金的应负责追回资金，无法追回的须依法承担相应赔偿责任。

其实在此之前，根据2021年3月19日西安市住建局发布的《西安市商品房预售资金监督管理办法》通知第九条，就已明确商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。也就是说，只要开发商未将预售资金全款存入监管账户以及在此类资金监管中存在问题并涉及商业银行的，银行根本无法免责。

而且在该通知第二十八条业已明确了银行可能涉及的责任，称“监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、维护以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，依法承担相应法律责任；市住房建设行政主管部门可按合作协议约定暂停合作关系。购房贷款发放银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，依法承担相应法律责任；市住房建设行政主管部门可按合作协议约定暂停合作关系。”

由此看来，商业银行本来是要找借口将预售资金监管失守的责任完全甩锅给负有行政监管职责的地方政府，结果被西安市政府以行政性规定的形式堵了个严严实实，而且又以新的行政规定打了强化“补丁”。估计西安市政府对于烂尾楼问题的这一反应只是开了个头，下一阶段商业银行和各地方政府之间就商品房项目资金监管失责问题的相互甩锅，将会很快进入眼花缭乱的新模式。

无论商业银行与地方政府之间如何相互花式甩锅，这一冲突与纷争对于明确烂尾楼盘的责任，以及下一步的责任追究，乃至行业规则的完善与真正的实施到位，未必都不是好事。反正在商品房预售制下，对于预售资金和按揭贷款，甚至开发贷款商业银行都有着商业监管的责任，而贷后资金使用管理本身就是商业银行贷款安全管理必须的环节，行政监管则是地方政府无可逃避的责任。

不过，西安市这个紧急出台的新规很有意思。除了将商品房预售资金监管失守可能的责任完全推责给银行之外，却绝口不提自身在行政监管缺失中的责任与如何处罚的问题，这个“吃相”也是过分难看了，和国家银保监会那个至少讲求政治正确的表态相比简直是云壤之别。

想想看，目前烂尾楼遍地的现状，如果没有行政监管自身的失效，会有商业银行对监管资金的大面积擅自拨付和开发商滥开银行账户吗？手握专政工具和处罚大权的地方政府还不把胆敢擅自妄为的商业银行罚个底儿朝天？把商业银行负有直接责任的人员抓个干干净净？因此就监管失责这个问题上，谁的责任最大，不言而喻。估计之所以如此单方面推责，也不过是因为自知责任有多大而为了甩锅不顾“吃相”了吧。

另外，细读该通知中关于房企自有资金那段表述，令本人不仅哑然失笑起来，因为这简直就是正确的废话。只要来自于开发商母公司，自然就很难确认开发商的买地款是否开发商的自有资金。如果非要通过层层穿透来进行调查认证，就凭地方住建部门对企业经营的理解程度，又要针对那么多的房企和那么多具体的宗地，他们自己到底是有这个能力，还是有这个精力和财力呢？呵呵，此类由空调房办公室里脚不沾泥的博士、处长们起草和撰写“政策”不要太多，也只不过是纸上谈兵、空耗纳税人银子而已。

北师大房地产研究中心的董藩教授说，全世界发达经济体都有预售制度，但这些国家的预售制度在签房屋预售合同时，不会同时要求必须签银行贷款合同，而是直到交房时才办理贷款手续。另外预售资金也是放到信托账号，由买卖双方的律师与政府共同监管，而开发商需要的开发资金主要是向银行申请开发贷款。一旦出现烂尾等意外，商品房不能交付，首付款是可以退还给买房人的。在我国，是银行提供了不合理的、严重损害购房人权益的格式合同，并把贷款时间提前提前了1-3年，让购房者不得不接受。这样，银行不但提前1-3年收利息，而且用这样的合同规定把风险全部推给了购房人。如果购房人因项目烂尾、断供，银行又用“纳入征信记录”相威胁。这些规定，都是显失公平、严重损害买房者权益的。

总之，按揭买房者的买房行为并无恶意，从法理公正和合同权利平衡的角度而言，在楼盘出现烂尾而无法交房时，烂尾楼的后果就不应该由按揭买房者来独自承担。不过也好，西安市政府出台的这个预售资金监管新规，将预售制下涉房资金行政监管与商业监管的关系、责任再次推到了聚光灯下。无论其是否意在甩锅与推责，但这中讨论对于推动行业发展与进步，乃至推动依法治国和依法理政都是十分有益的。

（作者系IPG中国首席经济学家）

关键词： 商业银行 地方政府 商品房预售 开发企业 西安市政府