【世界报资讯】曹舟南:未来地产模式将是“资管+数管+建管+运管”

焦点财经讯 从2021年6月恒大爆雷以来，随着批量头部民营房企债务违约、爆雷、躺平，至今年6月规模化变量市场（不良资产、特殊资产）的形成已经一周年。地方政府、房企、银行、供方、客户等相关方形成了“谁都没错，谁都有错”的复杂局面。

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地方政府端：其一，土地出让遇阻，市场化程度低，内卷化严重，多由地方国企、央企托底，今年1-6月份全国土地购置面积3628万㎡、同比下降48.3%，土地成交价款2043亿元、同比下降46.3%。其二，保交楼、保民生、保稳定成为地方政府的首要关切，特别加上近期客户开始断贷，迫切需要复工复产保交付，以维护社会稳定；同时客户断贷又会进一步引发市场观望情绪，深度影响整体市场。

金融端：过往对交易主体以规模为标准，参照“名单制”，投前项目尽调不详、审查不严、测算不准、预期偏差，投后监管不到位、经营未实质介入，信托、AMC等非银行金融机构大量前融出现重大问题；银行开发贷抽逃、按揭贷断贷、涉房并购贷归还等问题频现；AMC（金融资管）因民营房企爆雷、市场信心受挫等，低价收资产包、溢价出售资产包的惯性逻辑受到挑战。

房企端：民营房企“躺平”“爆雷”“债务违约”，一方面因销售不畅、地方政府严格监管、银行停止开发贷按揭贷并购贷放款、主体信用缺失、品牌价值骤降等，经营性现金流阻断，债务性现金流遇阻，可用财力锐减；另一方面，银行还贷、工程成本、员工工资等是刚性支出，加上因储备土地每年必须支付的巨额财务成本，民营房企收支缺口越来越大，重新回到求生存的状态，根本无从顾及发展问题。若市场继续下行，资产贬值，则极易陷入“资不抵债”的状况。

供方端：施工单位商票无法汇兑，工程款遭大幅拖欠；同时因项目停工，施工单位希望获取索赔；部分施工单位因大面积与暴雷房企的合作造成自身资金链断裂，失去后续发展能力，一部分开始选择断贷，直接造成项目停滞。

客户端：宏观经济已经影响到居民收入，而居民收入直接影响到购房意愿下降、购房能力下降。批量项目停工或工期严重滞后，延期交房或无法交房，已是购房客户的关键痛点，已有多达350个项目客户断贷；诸多项目多存在质量问题或质量隐患；且多用大幅降价促销策略，对已购房业主带来巨大的心理冲击和经济影响。

政策底：“房住不炒”为刚性前提，政策“应出尽出”，今年1-6月有200个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策超过500频次。北上广深一线城市放松的可能性不大，杭州、南京等强二线城市会出台一些政策、但力度不会太大，弱二线城市、三线城市出台的政策对交易量的促进作用不大。

市场底：政策的应出尽出，未形成较好的市场效应。市场预期下降、购买意愿下降、购买能力下降，加上客户断供、停贷的项目超过350个，市场下行仍在持续。

对此，蓝绿双城控股有限公司董事长曹舟南判断，今年7-10月将继续下探，11月至年底可能探底企稳，明年6、7月份有望复苏。

对此，他建议纾困变量项目，就是保障有品质交付等民生问题，解决地方政府难题，纾解房地产行业困局，防控金融风险，促进经济、社会发展，而系统性问题，必须系统性解决。

1. 地方政府：出台指导性意见，尽快复工复产保交楼，维护社会稳定、百姓安居。

具体建议：

（1）建立纾困基金。

借鉴中央企业发纾困基金、纾困自投项目的经验，地方政府在各自管辖范围内，分门别类按照严重程度建立专项纾困基金，用于收购变量项目，让涉及的爆雷房企在股权债权层面出清并部分变现退出。

（2）地方国企接盘。

地方国企在纾困基金支持下，接盘爆雷房企的项目，这相当于地方政府重新以合适的价格收储土地和项目。同时考虑组织重建房地产行业企业发展质量评价体系，解脱以往依靠房企规模（主要是销售规模、土地储备规模）排名的“白名单”思维。

（3）尽快复工复产。

涉及的银行债权，建议由国家银保监会层面出台统一政策，由银行与地方政府谈判商定；已售部分房源可与客户洽谈后作收回，以整体保障在建在售项目尽快复工复产，控制住地区房地产市场继续下滑的风险，保障交付等重大民生问题。

（4）建立制度信任。

土地出让时的出让条件刚性，特别是限价、限售、装配率等制度性安排应在土地出让时一并公告，且执行过程不宜随机变动；监管资金按工程成本的1.1-1.3倍，不作过多、过大的地区差异调整。

（5）坚持政策本原。

“房住不炒”定位和中央调控政策，其本原是还原房子的居住功能，特别是降低青年人融入城市的门槛和成本，保障青年人、新城市人有更好的生活通道、成长通道，基于此，对于政策设计、用地类别、和共有产权房、安置房、租赁房等的重新定义、认识纠偏、供应保障等应形成更好的体系效应。

“预售制”，是全球普遍采用的行业政策，不应质疑预售制的方向和作用，而应具体强化对于交付前后的付息、还本约定，可借鉴国际国内“交付前付息、交付后还本付息”的做法，建立更为完善和有效的预售资金监管措施，有效防范项目烂尾、无法交房等风险，保障政策实施到位。

2. 银行：破除决策审查不严、监管非体系、专业不匹配、问题纠改不及时的问题，追根溯源地发现问题、解决问题。

（1）前融、开发贷、按揭贷：投资标的论证、专业审查等投前工作标准、要求亟待去除形式化、提升专业性，投后的专业监管等应介入实质经营、切中实质、避免流于形式。

（2）白名单：以房企规模为核心逻辑的“白名单”制已缺失信用价值，宜尽早构建围绕企业发展质量的衡量体系。

3. 开发企业特别是“爆雷”房企

（1）不能“躺平”，不能完全寄希望于“救企”

（2）积极复工复产保交付

（3）可能的情况下尽早出售资产，保有现金流

（4）咬紧牙关走出创新发展的新路子

曹舟南认为，未来模式将是“资管+数管+建管+运管”。

1. 资管：预计未来投资项目对于自有资金的权重将大幅提升，房地产产业基金将以金融机构为主加速构建，未来契合投资与开发相分离发展趋势的大资管体系将确立，金融机构等投资人以股权为主的投资合作关系将广泛建立。

2. 数管：数字化将统合应用到项目客户定位、开发周期、品质营造、成本管控等全景管理机制，并确保投资端、营造端、客户端信息传导链的精准性、完整性及透明度，特别是以数字化为底层逻辑、以生活场景和生活地图为基本牵引的精细化营销机制将得以构建。

3. 建管：为适应未来客户需求，在现有开发能力的基础上，将不断要求优化自身的建设管理能力，强化品质保障能力，并有效融合绿色建筑、智慧建筑、装配率等标准要求，以此促进整体行业水平提升。

4. 运管：伴随城市化进程的持续推进，开发管理主体将进一步优化提升对持有物业的运营能力和业主生活的系统服务能力，促进企业从“大开发逻辑”真正向“大服务逻辑”转变。

据了解，蓝绿双城已经累计签约项目超过100个，进驻40余个重点城市；其中，今年上半年新签约上海、杭州、广州、成都、天津、济南等一二线重点城市10余个优质项目，目前仍有30余个批量项目（商业重整类）、更多的监管咨询项目处于签约过程中。

例如，预重整类：广州百晟广场等；商业重整类：杭州湖印宸山、上海大兴街项目、广州悦峰、佛山未来城、安吉玫瑰园等；监管咨询类：深圳、广州、昆明、宜昌、丽水、苍南等百余个项目。

他指出，蓝绿双城的核心优势如下：

纾困基金：首笔18亿元纾困基金已经获批，与AMC、信托等正在建立第二、第三支纾困基金，尽我们所能推动行业、企业问题的解决

共建模式：行业方向和市场蓝海，轻重结合、以轻为主的商业模式

体制机制：典型的混合所有制现代服务企业，10大重点发展片区，60余个“共建师”小组（每组6-8人，覆盖金融、财务、法务、营销、工程、成本等专业）

品牌商标：“蓝绿双城”独立主体商标、市场口碑、超200亿元品牌价值

前期工作：鉴于变量项目城市能级高、项目质地好、债权人资金充分等优势和前期工作体量大、结构复杂、涉及面广、流程较长等难题，综合前期、市场、货值、金融、财务等前端解决能力，特别是地方政府、债权人、开发企业、总包、客户等相关方对蓝绿双城的信任托付与协同，以及策划、设计、营销、营造、成本、服务、经营等系统操盘能力

开发导向：以营销为龙头的经营策略，推行生活场景，以销售周期、销售去化作为评判项目的第一标准，顺应销售内源性现金流已成为项目现金流的主要来源、销售周期需要从源头上作判断、重新启动变量项目的前提是销售去化和货值保障等现实需要

创新服务：实施以生活地图为核心的服务体系，把生活地图在项目定位、设计阶段等源头即落位到项目总图中，贯通生活调研、生活设计、生活营造、生活服务，以终为始落地全新的生活方式

创新产品：结构性优化产品结构、成本结构、供方体系，严格执行限额设计、全景成本，初步呈现湖印宸山、春和云境、溪悦云和、百世云境、春风云筑、苏荷汇、桃源里等创新产品谱系；在交付时一并交付《产品说明书》《服务说明书》“两书”

据了解，目前，蓝绿双城团队有超15年行业经验、创新求变、专业包容的核心团队，五大设计团队（规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计、生活设计），甲级设计院，一级开发资质，国家高新技术企业；同时以联合共建的方式，在双向选择后有效融合合作方原有项目的主要团队。蓝绿双城的合作类型包括与地方政府（土地价值变现的系统性、深度合作等）、金融机构（纾困合作；纾困基金构建等）、困境房企（深入合作等）等方式。

关键词： 地方政府 纾困基金 金融机构 施工单位 土地出让