天天讯息：对话合生罗臻毓:利润比规模更重要

图：合生创展集团联席总裁、合生商业集团联席董事长兼总裁及合生不动产总裁 罗臻毓

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

(相关资料图)

房地产何时才能否极泰来？

有分析人士向焦点财经指出，当前局面是，房地产边际宽松政策在很多城市仍在继续出台，7月份，房地产销售普遍大幅下滑，很多房企的流动性紧张局面并未得到彻底改变，市场参与各方对楼市普遍呈焦灼心态。

合生创展集团联席总裁、合生商业集团联席董事长兼总裁及合生不动产总裁罗臻毓在谈及房地产未来发展趋势时亦表示，预计市场还有一段时间的阵痛期。待风暴之后，阳光再现之时，外界也将看到一个更成熟的市场和一个新的经营管理模式。

他指出，“过去，房地产行业习惯了高杠杆、高周转的模式，但近两年行业所遭遇的冲击也意味着这种经营模式逐渐走到了尽头，任何经历过行业风暴生存下来的房企都不应该再对这种经营模式心存希望和幻想。另一方面，城市化进程已经发展到了一定阶段，人口也在经历萎缩，房企应该认识到这一点，做好转变经营模式的准备。”

利润比规模更重要

他认为，不可否认，房地产之所以会出现如此动荡的调整期，与行业过往过分追求规模的做法不无关系。回溯可知，昔日百亿房企的出现，在行业内都是了不得的事情，合生还曾因较早突破百亿销售而备受夸赞。在这此后，行业发展速度越来越快，千亿、三千亿、五千亿...都不再是业内新鲜事。

对企业而言，追求一定的规模效应是应该的，但过分追求绝非好事，罗臻毓称。规模不等于赚钱。对一盘生意而言，利润率、回报率最为重要。一味追求规模，会丧失企业的清晰度。在快速追求规模的过程中，是否维持了与规模相对应的较高利润率，才是企业最应该考虑的东西。与一些新兴行业不同，房地产是资金密集型行业，不能没有利润。

弱市场环境中，不少房企销售欠佳。据焦点财经不完全统计，当前已有超50家房企发布了中期业绩预亏公告。今年上半年，包含首开股份、上海建工、华侨城A、北辰实业、嘉凯城、美好置业、华远地产、建业地产、弘阳地产、荣盛发展、蓝光发展、世茂股份、泛海控股等在内的国有和民营房企皆录得亏损。

在这样的背景下，一向以“稳健”著称的合生创展，也出现个别财务指标的下降。较为吸引外界关注的是其“物业销售平均售价”一值。公告显示，2022年前7月，合生的物业销售平均售价约为2.3万元/平米，同比降幅超过了30%。

造成该指标下降的原因是什么？合生是否存在“降价跑量”？罗臻毓表示，合生是全国布局的房企，核心一二线城市及重点三、四线城市皆有布局。“如果某一年，我们所销售的项目主要集中于三、四线城市，那么这一年的销售单价就会略低一些。而如果某一年，我们所销售的项目集中在重点一线城市的话，销售单价则会略高一些。换言之，销售均价主要由地域所决定，以及合生该年重点推向市场的项目所分布的城市量级”。

“因此，很难从销售均价等单一指标来判断企业行为。除非某个房企只在三、四线城市开展业务，或者只在一、二线城市开展业务，布局区域单一。只有这样，才能借此窥见出企业发展上的某种趋势和迹象”，罗臻毓称。

商业板块做轻

去年7月，罗臻毓离开了任职20年的凯德集团加盟合生创展，如今刚好一周年。

罗臻毓介绍，来合生之后，他更明确地把地产开发与商业集团分成了两块。经过一年的部署和梳理，基本从法律架构上将商业集团变成了一个相对比较独立的集团。

目前，从战略角度看，可以更明显的看到合生的两条线，一个是住宅地块开发、旧改，第二个是酒店、办公楼或商业板块，商场、产业园、物流，都被分到了商业这块，罗臻毓称。

为合生商业梳理架构的主要目的，是为了方便日后资本化。他透露，“把架构做成这样，接下来会基金化，同时推进更大的资本市场运作”。

同时，合生商业也会积极推进收并购，“我们有一个团队在看有没有能做战略收购的，有没有商管公司肯出售，有没有基金公司肯出售，有没有商业建设公司有很多代建给我们”，罗臻毓称。

他坦诚，事实上，合生内部一直十分重视收并购。遇到合适的机会和价格，合生收并购的速度会很快。顺应市场不断衍生的新需求，合生商业亦在不断融入新的内容，后续会有新的品牌推出。

罗臻毓介绍，商业集团此后会是整个商业板块里面的投资者，下面设有几个轻的板块。不动产基金是一块，主要是“设立基金，盘活现有的资产”；其他还包括了商业管理、商业建设集团、旗舰地产以及及智慧服装产业链等平台。

对于如何让商业板块变“轻”，罗臻毓俨然已经了然于胸。但他同时指出，“‘轻’不意味着零投资，一个商业项目中，合生占30%、40%的投资比例，就已经可被称为轻资产发展了”。

“即便不是最大投资者，但从项目建设、管理到后续服务都交由合生来做，也是个不错的生意模式”，罗臻毓笑言，“当然这还要与其他投资者商议决定。预计市场会呈现出更多合作或小额入股的机会给合生”。

关键词： 经营模式 合生创展集团 的原因是 华远地产