焦点热文：AMC加速入场保交楼 | 交付美好②

【编者按】“交付力”就是房企硬实力。从中央到地方，从监管部门到企业，一场上下齐动的“保交楼”战役正在打响。搜狐焦点、焦点财经、焦点新媒体特别策划《交付美好——2022房地产企业“交付力”纪实》，开启美好交付季。

作者 | 王泽红

(资料图)

出品 | 焦点财经

无论是盈利预警，还是陆续推出的半年报，外界对其展现的内容实际早有预估，在地产行业低迷之下，还能实现业绩增长的房企，凤毛麟角。

在这样的共识下，审视房企的旧标准正在被打破，业绩增长和盈利能力成次要，“保交楼”成为房企新的信誉度和生命线，保交付套数成为首要新指标，为越来越多房企披露的重点所在，也关乎维护社会稳定大局。

8月19日，据住房和城乡建设部消息，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，推进“保交楼、稳民生”工作。

AMC纾困地产也呈加速状态，特别是在728政治局会议明确“保交楼”基调后，地方性AMC也开始入场，典型如郑州、江苏等地方AMC设立纾困基金参与问题楼盘盘活。

据焦点财经了解，我国全国性 AMC共有5家，注册地均在北京，分别为：中国华融、中国长城、中国东方、中国信达、中国银河。地方 AMC均于2014 年之后获批，截至 2022 年 3 月，地方性 AMC共有59家。

在这场“保交楼”攻坚仗中，它们已经成为了一股不可忽视的生力军。

纾困地产，全国性AMC是主力

在以往的周期中，AMC充当的更多是“推动债务展期、注资”的角色；但在这一轮周期中，无论是参与范围还是力度上，都有所加大。

过去AMC主要是从银行、非银行金融机构和出险房企处收购不良资产，主要集中在一些中小型房企，如今AMC是更直接、更大范围地参与出险房企债务化解，当中不乏一些规模房企。

从年初1月金融监管部门召集几家全国性AMC开会，研究其参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务，到2月银保监会召开专题座谈会，要求持牌AMC们助力化解包括房地产行业在内的因素导致的相关金融风险工作，拉开了本轮周期AMC纾困地产的序幕。

中国东方资产3月成功发行100亿元债券，成为首家发行地产纾困金融债的AMC，中国长城资产也相继跟进发行同等规模金融债，正式开启了AMC介入地产债务的化解工作。

进入4月，央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构举行专题会议，议题是不良资产处置和房企纾困，首批参会的12家房企包括世茂、中梁、绿地、中南、奥园、恒大、融创、荣盛、阳光城、融信、佳兆业及富力。

从信达资产副总裁赵立民加入恒大风险化解委员会，到佳兆业、招商蛇口与长城资产签署框架协议，再到华融和地方国资在项目并购、资产盘活等方面与中南建设展开合作，以及信达香港入场纾困佳源国际，AMC纾困名单不断拉长，花样年、融创、世茂、泰禾等越来越多出险房企与AMC洽谈合作。

5月以来，中国华融先后与中南建设、新华联集团、阳光龙净集团（阳光城母公司）签署纾困框架协议，开展保交楼、烂尾楼盘活等合作全面参与推动重组纾困。

8月16日，中国华融称为支持“保交楼、保民生、保稳定”工作，已成立工作专班参与市场化“保交楼”工作，运用“债权+股权”“金融+产业”等特色工具箱，通过“法律隔离、实质管控、封闭运行、重组盘活”等模式，助力受困房企盘活存量、重组资产、优化布局。

AMC纾困地产呈加速状态，但参与的基本是全国性AMC，主要集中于四大AMC，分别是中国华融、中国长城、中国东方和中国信达，是目前AMC阵营纾困地产的主力，地方性AMC参与度很低。

地方性AMC入场，设立纾困基金

但在全国“断贷”事件发生后，728政治局会议明确“保交楼”基调、银保监会强调支持地方做好“保交楼”工作后，全国多城推进“保交楼”，郑州、江苏等地方AMC开始参与房企纾困工作并成立纾困基金，开始入场。

8月5日，郑州地产集团与河南资产联合设立郑州市地产纾困基金，规模为100亿，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等纾困工作，成为7月初全国烂尾楼业主断供风波以来，首个落地的地方性地产纾困基金。

中银证券认为，郑州停贷风波是地方AMC介入的导火索。根据中指院统计，截至7月19 日，全国已有313个项目业主集体发布停贷告知书，覆盖26省、97个城市，郑州是涉及项目最多的城市，占比13%。河南、湖南、湖北、河北、陕西等省份项目数量较多，分别为62、32、25、22、21 个，其认为以上省份或存在明显的房企纾困需求，地方AMC 介入的可能性较大。

一个星期后，又一家地方性AMC入场，江苏资产与中南集团签署合作框架协议，共同设立规模人民币20亿元、存续期3年的基金，用于中南集团及关联方投资的项目合作，包括不限于存量债务重组、现有项目续建等。

在此期间，中房协与浙江房协亦在杭州联合主办“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”，组织纾困项目企业代表与金融机构、有意兼并重组、合作发展解决项目困难的企业开展对接交流。

根据国金证券推测，预计后续地方政府、金融机构和房地产企业将联合协同保障竣工交付，因为单方的手段解决风险难以有成效。同时预计在供给侧设立专项基金集中解决烂尾楼问题是大概率事件。

在全国性AMC领头之下，更多地方AMC有望参与。对比来看，全国AMC可在全国范围内总对总的接项目，地方AMC虽受限在所在省市对接项目，在资金、规模等方面有差距，但具有无可比拟的地缘优势，对所在区域的企业更熟悉，与当地政府联系也更紧密。

如今，它们正在以多元化的模式加速入场。

关键词： 纾困基金 框架协议 金融机构 中国长城 住房和城乡建设部