速读：30城落地房贷利率新政!能否催暖楼市仍存分歧

(资料图片)

作者|陈盼盼

出品|焦点财经

节前“放宽首套房商贷利率下限”、“下调公积金贷款利率”的新政，正在全国各地陆续落实。

截至目前，全国已有6个城市宣布放宽商贷利率，有27个城市宣布下调首套房贷款公积金利率。其中，5年期以下贷款利率最低降至2.6%。

9月29日晚，央行、银保监会发布通知，2022年底之前，6-8月新房价格同环比连续下降城市，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限。

在此之前，各地执行的首套房贷款利率为5年期LPR（4.3%）-20bp，即5年以下、5年以上利率执行下限分别为4.1%和4.9%。

对此，广发证券认为，虽是阶段性、针对部分城市政策，但“取消下限”的描述是前所未有的，其力度甚至高于2008、2014年的“基准利率0.7倍”的水平”。

根据统计局70大中城市房价指数口径计算，有23个城市符合6-8月商品房销售价格同环比下降的新政要求，其中二线城市8个，三线城市15个。而在70大中城市以外，仍有不少三四线城市房价连续下降，符合新政要求。

10月1日凌晨，广东省清远市率先落地新政，宣布首套房商业性贷款利率下限，由现行的最低“LPR-20BP”，调整为最低“LPR-60BP”，即3.7%。

随后，广东阳江首套房利率下限降至3.9%，江门、云浮、湛江等广东地级市甚至取消了利率下限。

10月5日，山东省济宁市宣布，首套房商业性贷款利率降至3.95%。

除放宽商贷利率外，国庆假期前，央行宣布，自10月1日下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

随后，多地住房公积金管理中心积极响应新政，纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率。

焦点财经不完全统计，截至目前，还有27个城市发布相关公告，涉及南京、武汉、威海、镇江、杭州、无锡、合肥、郑州、东莞、南宁、石家庄、天水、湖州、南阳、岳阳、吉林、泸州、襄阳、宜昌、鄂州、黄冈、咸宁、鹤壁、抚州、常州、茂名、宁波等城市。

业内测算，若按100万元，贷款30年计算，执行3.1%利率后，公积金贷款月供可减少81.9元，累计30年可减少2.95万元，切实降低居民购房成本。

但是，从国庆假期的楼市数据来看，上述新政从落地到见效尚需时日，市场仍处于缓慢修复阶段。

克而瑞统计，2022年10月1日-10月7日，40个重点监测城市累计成交96.2万平方米，环比下降84%，同比下降26%。

一线城市成交同比下降58%，仅上海同比持增，北京、广州、深圳分别同比下跌89%、21%和49% 。

二线城市同比下降18%，成都、大连成交面积明显上涨，杭州、福州、武汉分别同比下降96%、69%、36%。

三四线整体成交规模较小，同比回落9%，处于降无可降的“筑底”阶段。

中指院表示，短期来看，购房者观望情绪仍在，前期政策显效仍需时间，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复。

事实上，在历史周期中，信贷政策对于销售企稳具备重要意义。广发证券统计，2008年10月首套利率下调至基准利率0.7倍，2个月后全国销售转正；2014年9月，首套利率下限再次下调至0.7倍，重点城市成交面积在四季度转正，全国数据降幅也大幅收窄。

不过，克而瑞认为，今年回暖动力不足，四季度房地产市场难言乐观。“一方面，热点城市个数还将减少，郊县项目去化不足3成，暗藏风险。另一方面，房企欲以“以价换量”来“抢销售、抓回款”的空间将越来越小，后续对市场的提振作用也将逐步递减”。

关键词： 利率下限 同比下降 贷款利率 基准利率 广发证券