每日视讯：柏文喜:“补作业”才是对房地产行业未来方向的正确理解

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此轮调控之下房地产行业久久不能回暖，显然让以往的周期思维和不断加大的边际宽松政策已然失效。出险房企重组推进不达预期，个别代表性民营房企仍存暴雷风险的当今，作为强政策行业而言，中国内地房地产的行业走向如何，成了业内与政策面、市场面共同关注的话题。

此次二十大报告，可谓给未来中国内地房地产行业如何发展指出了方向：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这也就意味着接下来房地产发展在维护行业的市场化之外，还将以聚焦保民生为诉求，更加重视住房保障及其多渠道、租购并举的解决方式。

房地产行业本来就是以市场解决国民住房保障的方式之一，是旨在帮助化解政府包办的计划经济模式下的长期住房短缺与供给不足问题。但以香港为师的内地房地产体系却只学习了香港市场化解决住房问题的一面，几乎完全忘记了作为市场渠道必要补充的国民住房保障的政府性责任的另一面，致使内地的房地产行业完全土地财政化和变相税收化，走向了“价高者得“之下将地价和房价推向极致，进而严重损害行业可持续发展的市场空间和社会经济活力的行业末路。

这一学而不精、学而不全模式长期运行的结果，就是在房企普遍以高负债高杠杆推动的高周转之下规模飞速扩张，以及政府以几乎可以比肩税收收入的土地财政，以负债发展模式支持了人类历史上最为快速的中国内地的城市化进程。其外在表现，一方面是一线城市远远超出纽约、伦敦等世界顶级城市的绝对房价和相对房价，另一方面是高地价所催生的高密度城市形态和大广场、大马路、高标准基础设施的矛盾，以及房企被迫不断创新营销模式而以西瓜、大蒜、水蜜桃向不具备稳定收入而负债能力极差的农民推销房子以试图扩大市场和抢救自身流动性的同时，层出不清的烂尾楼却催生了“抱团停贷”问题和大面积的市场萧条，招商与运营陷入重重困境的商业地产。

以市场化方式解决国民住房问题的房地产行业在逐渐演变为土地财政外衣之后，土地财政内在的收入最大化诉求在不断强化的行业管控和有形之手紧握的地根与银根加持之下，在土地财政成为中国内地极速城市化最大受益人的同时，催生了中国内地凭借房地产快速发家致富的世界最大富豪群体。依靠购房按揭等财务杠杆，和借助超发货币所推动的房价上涨以及依靠城市改造拆迁而获取资产溢价的“有产者“，已呈现出要将一线城市核心区变为土豪和土著城市的趋势。

与此相对应，在社会财富差距因房地产杠杆效应而剧烈分化并随着持续推高的房价和地价，新市民与年轻人则几乎永远失去了”上车“机会。而房地产所附着的财富效应制造的社会分裂与因此造成的社会阶层无法跃升的幻灭感，正是引发Z世代”躺平“思潮泛起的根源。

英国以殖民者的短期心态创造了房地产发展的香港模式，但是在“政府控市“和”价高者得“的土地一级市场所覆盖的住房市场化体系之外，香港还以极简极低的税收体系和政府支持的公屋体系构建了自由港运行所必须的低税环境与民众基本居住保障制度。即使如此，港式房地产发展模式的长期实施，还是造成了基于是否参与房地产开发和拥有房产而形成的财富分化基础上的社会分裂，以及产业空心化所引发的经济可持续发展问题。

而只抄了港式房地产模式一半作业，并无低税制与政府托底住房保障体系相配套，却将土地财政推向极致的中国内地，在人均收入和社会经济发展水平还远远逊于香港的情况下，几乎完美复制了香港房地产发展模式的问题与负效应。这也是当今内地房地产行业深陷发展困境的真正原因。

以土地财政为内核的港式房地产发展模式，加上低税体系和公屋体系的配套缺失，在高周转模式所推动的行业规模快速扩大和地价与楼价轮番上涨挤压下，终于走入了无法无限扩张行业规模和无法无限推高地价房价而自我终结的末路，同时带来的是负债发展模式和土地财政催生下的流动性风险畸高的政府负债，以及失去”上车“能力和对未来幻灭的新市民与年轻人。

这也是去年下半年以来不断边际宽松的调控政策始终致力于改善性需求，以及房企被迫以各种花式营销降低入市门槛以企图”捕获“入市能力较差的新入市者的真实原因。但显而易见的是，在烂尾楼大面积频发之下的”保交楼“问题尚未有效化解前，行业信心的修复和楼市回暖是一件颇具困难的事情。

楼市不振的当下让房地产税失去了快速落地的契机，况且即使房地产税能够顺利落地，其所带来的新增税收也无法实现对当前来自于土地财政的收入规模的完全替代。因此在现阶段尽量维持土地财政收入规模的同时，推动房地产行业向逐步摆脱土地财政内核的方向转型，才是房地产行业成功转型和实现可持续发展的必由之路。

在无法以房地产税取代和找补现有的土地财政收入规模的情况下，为维护土地财政不至于过快下降，补上照抄港式房地产发展模式作业中所缺的课业，也就成了维持当前房地产发展模式不至于被动破局的必然。而在强政府模式并不支持照抄港式极简极低税收制度这一作业，且仅仅凭借政府资源化解市场化方式无法解决的国民住房保障问题显然力有不逮的情况下，多渠道保障、租购并举，租售同权，也就成了补上港式房地产模式另一半的作业缺失的自然而然的选择了。

因此，当前已经处于被默许实施的多个地方政府大规模的商品房回购行动，确实在很大程度上可以实现帮助房企去库存和恢复流动性以激活市场的同时，又可以解决政府性保障住房的来源问题以补上照抄香港房地产发展模式所缺的课业，可谓是一举多得的事情。至于这些房源未来是以人才房，还是以保租房、廉租房等名义入市，以及政府是以财政资金直接入市回购，还是以国企与平台公司回购，甚或以引导基金模式撬动更多更大规模的市场化资源实施商品房回购，只不过是一个技术层面的问题了。而这方面，央行已经以PSL这种高能金融资源与金融工具的投放来助力“保交楼“问题的解决作出了表率。

转自：凯文叔叔的财经观察

关键词： 土地财政 房地产行业 发展模式 收入规模 房地产税