焦点观察：对话匡健锋:楼宇招商需用好“智慧大脑” | 领航100

图：本期嘉宾，全联房地产商会数字楼宇经济分会执行秘书长、58知楼研究院院长 匡健锋

(资料图片)

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

“碳中和”出圈，智慧楼宇驶入了发展快车道。

智研咨询数据显示，2019年，我国楼宇智能化的市场规模为9216亿元，5年复合增速达10.1%。以此增速计算，到2025年，我国智慧楼宇的市场规模将超过1.6万亿元，发展前景广阔。

“智慧楼宇”即依托物联网、人工智能、虚拟现实等数字技术，以建筑中每个人的舒适与健康作为终极目标而打造的“能感知”、“会思考”、“可进化”、“有温度”的新型建筑。

不同于智能楼宇各硬件子系统之间各司其职、独立管理的状态，智慧楼宇各子系统间可实现融合互联，以及数据的自由流动和全面共享。相比传统楼宇，智慧楼宇更能增强用户的幸福感、提高企业运营效率以及城市的综合治理水平。

楼宇“智慧化”任重道远

“智慧楼宇”并非新鲜词汇。回溯可知，自1984年美国出现第一座智能大厦至今，智慧楼宇的概念已经产生并发展了38个年头。国内虽也相继落成了北京发展大厦、深圳地王大厦等多座智能建筑，但相比国外发达国家，仍有较大差距。

焦点财经注意到，疫情之前，智慧楼宇只是商业地产优等生的“兴趣班”。疫情之下，楼宇行业毫无选择地进入考场，以最残酷的方式完成了一场数字化教育，数字化转型加速，但距离真正的“智慧化”仍任重道远。

全联房地产商会数字楼宇经济分会执行秘书长、58知楼研究院院长匡健锋同意上述说法。他指出，“‘楼宇+数字化’虽在过去几年经历了较快发展，但整体仍在起步阶段。从覆盖范围和投入额度两项指标看，当前楼宇行业的数字化转型仍处于由‘对现有业务的优化’向‘解决尚未解决的市场痛点’转变的阶段。”

眼睛是心灵的窗口，写字楼是城市经济的窗口。在匡健锋看来，经历过以“开发”为主的1.0阶段和以“运营”为主的2.0发展阶段之后，当下的楼宇已不能简单被视作建筑实体，更可被视作空间载体或产业载体。

他指出，在中心城区，商务楼宇就像“竖起来的园区”，是城市街区的微单元、产业促进的重要阵地，所扮演的角色也以“产业载体”居多。这个“园区”中的各参与者形成合力，可以释放出巨大价值，推动区域经济的发展。

以5G、物联网为代表的数字技术，不仅可以赋能楼宇本身，更可推动由单个或多个楼宇构成的“垂直园区”内各企业的更好发展，以达到“以楼聚产，以产兴城”的效果。

“毫无疑问，数字技术可在资本层面以及终端用户等多个层面，赋能楼宇等传统行业的发展，”匡健锋称。但需要注意的是，传统行业的数字化转型是个循序渐进的过程。数字化感知、数字化决策、数字化执行，每个环节都在“知”与“行”层面存在挑战，不可能一蹴而就。在实施层面，传统行业企业很难做到以纯自研的方式实现企业的全盘数字化，也没必要指望通过一次升级就实现全面的数字化。‘润物细无声’的推进转型，反而容易达到超出预期的效果。

精准招商离不开“智慧大脑”

事实上，在楼宇运营、招商等方面，数字技术已经取得了显著成绩。

来自焦点研究院的数据显示，楼宇的经济寿命为10至25年，在这个过程中，楼宇运维成本（能源管控、维修与人力等）约占据总成本的60%至70%。而智慧楼宇管控系统等数字化产品的应用，可在持续运营中，帮助楼宇运营者节省30%至50%的成本支出。

楼宇招商端亦是如此。据克而瑞科创调研数据，相比传统招商模式，智慧招商平台的招商成功率可提升5倍以上，同时显著降低差旅成本。

众所周知，疫情之下的写字楼几乎已成最难招商业态。仲量联行统计显示，截至2022年二季度末，其所监测的全国40个重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率水平超过30%，面临较大去化压力。其中青岛、天津的写字楼空置率更是超过了40%。

在匡健锋看来，楼宇招商难题的破解需在“精准获客”上下功夫。而要实现“精准获客”，不仅需要切实有效的智慧招商平台，还需要在运营服务上更加精进，双管齐下才能产生效果。58知楼就是一个可以实现“精准获客”的智慧招商平台。

他介绍，在前测阶段，58知楼可利用大数据、算法等技术为楼宇精准锁定产业赛道和意向客户，助力楼宇运营者迅速、科学、准确的找到市场切入点，同时降低成本支出。除此之外，58知楼还会通过基础管理和招商系统等，将单个楼宇接入到58集团这一大的平台中来。

“作为中国领先的分类信息平台，58集团愿意开放自身多年积累下的丰富资源，为楼宇行业的效率提升及更好发展赋能”，匡健锋称。

资料显示，当前，58集团的业务已覆盖至招聘、房产、汽车、本地生活服务及金融等多个领域。而58知楼是58同城旗下的楼宇及产业大数据平台，拥有海量且颗粒度极细的万亿级产业数据、楼宇数据、企业及交易大数据。

截至9月底，58知楼的楼宇数据已提升至103438个，覆盖50375个产业园项目，以及全国113个具备商业地产的城市，拥有全国1.4亿企业数据。依托58同城，58知楼不仅可以提供办公房源数据、企业工商数据、选址企业数据、招聘数据、交易数据、持续行业数据、宏观经济数据等持续、多元的数据，还可实现多维度的数据交叉，形成自身的数据链条。

“目前很多竞品基本无法做到这一点，”匡健锋称。“5年来，58知楼在楼宇商办市场不断提升数字化能力，目前已占据市场领先地位，所提供的一体化商业决策和解决方案更是备受合作伙伴认可。未来，58知楼将持续提升行业观察指向标准，为楼宇运营者提供更科学、精准的商业判断依据，促进更多交易达成。”

重视“数据”的价值

焦点财经注意到，各地近年以“招商”为中心的智慧招商平台层出不穷，智慧招商领域如今可谓“欣欣向荣”与“鱼目混杂”并存。如何选择“智慧招商平台”，切实破解招商难题颇令楼宇运营者头疼。

在匡健锋看来，选择“智慧招商平台”的问题，就是选择数字化工具供应商的问题。对于楼宇行业而言，一个优质的“智慧招商平台”供应商，绝不能单纯只是IT或者软件开发公司。

“这样的企业有很多、研发能力也很强劲，但它们缺乏对行业的深刻理解和深厚的数据积累。这对于楼宇招商而言远远不够。”匡健锋称。

“诚然，随着爬虫技术的发展，市场中公开和‘可获得’的数据正越来越多，但这仍会带来两个问题：一，如何从海量数据中提取有用数据。二，即便公开数据越来越多，但总有些数据是不公开，需要供应商的长期行业深耕与积累。”

概括来看，对行业的深刻理解、强劲的研发能力、深厚的数据积累，这三项能力，对于一个优质“智慧招商平台”供应商而言必不可少，匡健锋称。若该供应商还能拥有一定的行业资源积累，将是加分项。

与写字楼类似，产业园区也面临着招商难、管理乱等问题。匡健锋指出，产业园区也是58知楼希冀赋能的对象，其在楼宇行业所能提供的如产业定位、精准招商等服务，在产业园区同样适用。运营方面，58知楼也打造了一系列数字化工具，以帮助园区提升管理效率、更好实现产业集聚，进而提升区域经济发展潜力。

他认为，招商工作者拼人脉、拼政策、拼资源的招商方式已成过去式。真正的产业招商不仅要对产业发展、产业链、产业赛道等进行深入研究，更需对楼宇经济、城市更新、政策经济等静态和动态信息深入研究，对产业载体深入研究。最后通过待招商的企业名单、优质企业库的建立、招商落地策略，才能打好招商引资组合拳。

楼宇与产业园作为两种不同业态，在招商策略上也存在诸多不同。匡健锋介绍，由于楼宇所需要的数字化产品和服务相对聚焦，因此，于楼宇而言，数字化产品的提供者更需沉下心来，将产品和服务做深、做细。

而相比楼宇，产业园区数字化转型所面临的挑战要更大一些，且对于后端技术的依赖性更强。不过，这也是一个好事情。从竞争的角度而言，产业园区对技术和数据的强依赖性，也为具备这些能力的58知楼，筑牢了竞争壁垒，匡健锋称。

他强调，58知楼希望，通过优质数字化产品和服务的打造，在充满不确定性的市场环境中，为楼宇运营者和行业发展带去更多确定性。

商业地产是新赛道

商铺和购物中心的数字化转型，是58知楼在写字楼、产业园区等业态之外，所关注的新赛道。

“未来，58知楼在前测、选址等方面的数字化产品，会逐步转移至商业地产领域。事实上，当前58知楼针对商铺的数字化赋能业务已在有序开展，如分类信息服务等。围绕分类信息服务，58知楼还将打造更多深度服务，让数据真正产生价值”，匡健锋表示。

他认为，判断一个行业数字化渗透空间的大小，往往具备一些典型特征。比如，参与者。某一行业的参与者越多，意味着这个行业的链接越密集，而互联网最擅长做的事情就是“链接”。

“商业地产是一个拥有诸多参与者的行业，且数字化基础设施的完善程度也要比办公、产业园等更为扎实。从这个角度上来看，商业地产甚至比楼宇、产业园等更具备数字化转型的潜力。除运营者之外，58知楼也会尝试与商场内的各商家展开数字化方面的合作。”

作为数字经济创新发展的新型重要载体，“元宇宙”近期可谓火出了圈。据悉，2022年全国多地政府工作报告和产业规划中都出现了“元宇宙”的身影，包含上海在内的多个城市更是已在加速布局“元宇宙”。政策红利加持下的“元宇宙”潜力无限。

匡健锋表示，从历史经验可知，新事物与传统产业相结合的发展规律往往是先TO C，再TO B。先娱乐化，再工具化。就TO B市场而言，新事物的发展往往会先关注“开源”的部分，不关注“节流”的部分。所谓“开源”，即通过应用新事物、新工具，可为企业创造的收益。“元宇宙”的发展或也将遵循类似路径。

“‘元宇宙’或首先会在营销端形成一种突破，为企业创造收益。至于人们是否会在不远的将来实现在‘元宇宙’里办公和生活等，甚至让‘元宇宙’成为一种生产力的载体，重构生产关系，仍有待更进一步的发展和观察”，匡健锋称。

关键词： 商业地产 数字技术 市场规模 数据显示