全球滚动:对话郑河龙:数字化转型思与变 | 领航100

【编者按】传统行业的数字化变革势不可挡，房地产行业也不例外，从开发到物业，从硬件到软件，从底层平台到场景应用，不一而足。搜狐焦点年度特别策划——领航100，记录中国数字化先行者，透视行业数智化生态链。

图：本期嘉宾，高力国际执行董事 郑河龙

作者 | 刘莹

【资料图】

出品 | 焦点财经

不止于住宅地产，商业地产也迎来了存量时代。

国家统计局数据显示，2000年至今的22年时间里，我国累计开发办公类建筑面积10亿平方米，商办类建面35亿平方米。2013年之后，国内办公楼和商业营业用房新开工面积持续下降。尽管谈过剩还为时尚早，但商业地产未来的增量空间有限已是各方共识。

如何在巨量的存量建筑空间中挖掘商业价值？“为空间赋能”或是解决策略之一。众所周知，商业地产的本质即是“为空间赋能”。以商场、写字楼等代表的商务空间，产业园区代表的生产空间，以及城市运营公共空间，都充满着发挥创造力的机会。

而要想切实做好“为空间赋能”。离不开两大方向：一是硬件的持续升级，二是附着在建筑空间上的软性业态的建设。“数字中国”背景之下，以5G、云计算、物联网等为代表的数字科技，在上述两大方向中所发挥的作用越来越关键。其中，尤以楼宇行业最为典型。

高力国际执行董事郑河龙告诉焦点财经，过去几年，“楼宇+数字科技”的组合经历了爆发式发展，诸多新场景和新机会由此被催生。对于节能减排、降本增效、高效管理和决策、人性化办公环境以及安全运维等的追求，是楼宇运营者拥抱数字科技的主要动力。

困惑与难题

“虽然越来越多的楼宇运营者意识到了数字化转型的重要性和必要性，但这条路并不好走，仍面临着诸多待解难题，”郑河龙称。

无法找到与自身匹配度更高的数字化产品、实现数据共享，是亟待解决的难题之一。“楼宇内存在电梯系统、门禁系统、空调系统等多种设施设备，每个系统的日常运转都会生成大量数据，这些数据若能借助数字技术实现共享，可助力运营者实现智能决策，释放巨大价值。但若无法实现共享，这些数据便仿若一个个信息孤岛，价值微乎其微。”郑河龙称。

无法从巨量数据中筛选出有效数据，为自身发展赋能，是待解难题之二。“楼宇内各智能设备的日常运转虽能生成巨量数据，但包含大量无效数据，楼宇运管者要从中甄别出有效数据，最大化利用这些数据，才可切实实现降本增效和盈利提升等目的。”郑河龙称。

无法找到更经济、实用的数字化建设方案，是待解难题之三。“存量楼宇的数字化改造，离不开硬、软件设备的升级焕新，这需要花费不菲的成本，动辄百万、千万，甚至更高。这些投入是否会带来回报？带来多高的回报？何时才能获得回报？都令楼宇运营者关注且头疼。他们迫切需要一个可量化、更精确的投入产出比，以及一个更适合自身业态，更经济、实用的数字化建设方案，”郑河龙表示。

他强调，“若要从当前不确定性频出的市场环境中胜出，存量楼宇需在以往数字化建设的基础之上，持续细化，将运营做到极致。新建楼宇则可在设计伊始即将数字化建设事宜纳入考量。相比存量楼宇，新建楼宇的数字化建设之路要好走一些，投入产出比也更高一些，往往1%-2%的投入，即可获得10%-20%的回报。”

不做“孤勇者”

焦点财经注意到，在迈向数字化的第一步上，许多楼宇运营者要面临的第一个问题往往是：自己做，还是找人来做？选择自建，还是借助第三方科技公司？是做“孤勇者”，还是积极拥抱其他合作伙伴？

郑河龙指出，过往案例显示，一些具备资金实力的大型企业出于多元化布局等考虑，选择了成立科技公司自行研发的方式，来推动自身的数字化建设。这种方式在防止企业机密数据外泄上优势尽显，但缺点也很明显：首先，前期资金投入过高。其次，由于数字化产品具有更新迭代快的特点，企业自研产品往往聚焦于自家项目现有的一些痛点，但容易忽视集采各家之所长或者较难从更广度更长远的维度去考量。

“数字化转型是个系统工程，涉及到的应用场景和专业领域众多，既需要高力国际等咨询顾问机构，来定制化建设方案，又需要数字化产品供应商提供技术支持。甚至，一些建筑设计公司，以及机电、消防等供应商也要参与进来。企业自研很难包罗万象，精通上述所有领域。因而，组建一个中心化的数字化团队，以避免转型过程中的重复投入，其他交由第三方公司去做的数字化转型方式，适合大多数企业和楼宇、产业园区等业态的运营管理者。”

他强调，“数字化转型，既是星辰大海，也是田间地头，不能盲目追求高精尖，还要追求实用主义。此前，开发商将数字化平台做的很‘炫’，但并不实用的情况时有出现，导致这项投入不菲的工程，最终只能流于表面，无法发挥出应有的价值。”

尤其是，如若数字化产品不合格，还可能会误导决策。郑河龙举例称，“数字化平台虽可抓取到日常运营中的大部分数据，但有些数据仍不可避免的需要人为录入。一旦数据录入平台不专业或不合格，就会导致数据混乱、出错的情况，管理者据此便会做出错误判断、下达错误指令。”

企业的数字化转型绝不是一个“孤胆英雄”的故事，而是一群人在这个时代创造奇迹的故事。专业的事要交给专业的人去做，数字化转型之路上没必要做“孤勇者”，郑河龙称。

高力国际就是这样一个专业的机构。作为全球领先的房地产管理咨询顾问机构，高力国际不仅拥有全球化的资源平台，经验丰富的专业团队，还在办公楼、工业、零售商业、产业园、文旅地产、高端住宅服务等产业领域积累了丰富的管理经验，既着眼细微之处，熟悉用户的痛点和需求，熟悉各业态楼宇数字化建设的多元“微场景”，又具备宏观视野，可从战略层面为不同业态的数字化建设提出专业意见。这是高力国际的独特优势，也是很多自研型企业所欠缺的能力。

郑河龙介绍，当前，高力国际已在物业管理、用户体验提升等方面，针对性的推出了数字化解决方案。接下来，还将在招商环节推出涵盖客户拓展、带看、跟进洽谈、成交、房源管理、租户服务等多场景的数字化产品，助力楼宇、产业园区等业态运营管理者破解招商难题。

从“被动反应”到“主动服务”

数字化建设是个“从面到点”的工程，选对合作伙伴方可“事半功倍”。

此前分析多认为，一个合格的数字化建设合作伙伴，不仅要能提供可落地、可执行的解决方案，还要切实操刀过具体项目，具有丰富的实践经验。

郑河龙补充指出，一个可被冠以“智慧”称谓的楼宇至少具备五项条件：一，可为用户提供舒适、便捷、人性化的环境及服务；二，可以达到节能减碳等效果；三，可以使楼宇实现精细化运营；四，可以助力管理者实现高效管理和决策；五，让楼宇资产保值增值。

“楼宇、产业园区的运营者还可根据‘智慧楼宇’或‘智慧园区’的打造标准，以及自身诉求来选择合作伙伴。需要注意的是，相比楼宇，产业园区的数字化转型之路要更难走一些，”郑河龙表示。

究其原因，他指出，楼宇所需的数字化产品和服务相对聚焦。而产业园区由多栋楼宇组成，空间范围更大，数字化产品的应用场景更多更复杂，前期成本投入也更大，且投入产出比较难量化。

技术上的问题，只是难题之一。更难的是，不少产业园区管理者在数字化建设上的动力和意愿不足，郑河龙称。

他强调，产业园区是与地方经济发展密切相关的城市单元，是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台，数字经济时代的当下,“高质量发展”已成为园区转型升级的必然路径，而这离不开数字科技的赋能。

“高质量的产业园区，需要围绕经济效益、区域治理、人文感受等三大主线去打造。在思维方式上，园区运营管理者要进行由‘被动反应’到‘主动服务’的转变。”郑河龙称。

位于上海普陀区的桃浦智创城就是“高质量”产业园区的代表。据了解，该项目在建设伊始就将绿色交通、绿色建筑、生态环境、能源利用、水资源利用、固废利用等因素纳入了考量，是一座集智慧、生态、人文于一体的智慧创新之城。

智创TOP占据桃浦智创城门户位置，分为A、B两区。其中，已交付的A区不仅实现了智慧物业、智慧停车、智慧安防、智慧消防、智慧能源等智慧化因素的全方位应用，还从科技、人才、金融、生活配套、智慧园区服务等维度出发，为进区企业，搭建起了“选项菜单式”的智慧功能服务体系。

由于既有优质服务，又有整合产业链创新链、助力企业价值提升的赋能。智创TOP项目A区一经交付，即吸引了多家税收千万级的总部型企业入驻，实现了经济效益和社会效益的平衡。值得一提的是，该项目的运营顾问服务和物业管理服务，皆由高力国际提供。

展望未来，郑河龙表示，2022年，高力国际携手中国绿发共同成立了上海绿高房地产服务有限公司（简称“上海绿高”）。接下来，上海绿高将在商业地产精细化运营、高端商办物业科技系统平台搭建等创新性业务领域，开展更深层次的探索。依托两大股东方的优势资源，上海绿高未来会带来哪些惊喜？焦点财经将持续关注。

关键词： 商业地产 合作伙伴 投入产出比 经济效益 建设方案