全球速看：南宁“隐秘地王”的生意版图和国企掌门人的跌宕人生

作者 | 龚婉玲

(资料图)

出品 | 焦点财经

“买房可享免费坐地铁10年”。南宁轨道地产的这一花式营销，一经发布，迅速出圈。

此举让这家并不知名的企业进入了行业视线。很多人好奇，这究竟是一家怎样的地产公司？

企查查显示，南宁轨道地产是南宁国资委下属的南京轨道交通集团的全资子公司，一家100%的地方国企。

就在花式营销火出圈的两天前，南宁市纪委监委通报，南宁轨道地产原董事长、元老级人物陆劲忠被“双开”。

这家曾列广西本土国企销售额第三、南宁真正意义上土储量最大的房企，其业务版图与人事变动交织，留下了楼市下行周期最戏谑的注脚，也让我们窥见了地方国企掌门人的跌宕人生。

01

与轨道交缠的人生

陆劲忠生于1969年，壮族人，凭借着不错的成绩考上了北方工业大学，在机关单位从事工程师的工作。可是他并不安于现状，自恃才华总想要干出一番惊天伟业来。

在体制内锻炼发展了十几年，44岁的陆劲忠得到了命运的眷顾。负责南宁市房屋建设开发公司的改制工作，短短1年的时光便站稳了脚跟，将地产平台并入南宁轨道集团，并更名为广西中房置业，担任党委书记、董事长。

说句题外话，作为南宁轨道地产的前身，南宁市房屋建设开发公司（中房集团旗下的南宁分公司）是南宁最古老的房企，是广西No1的地产公司，是响应房改政策的产物，也是所有南宁人的回忆。从福利房年代的新竹小区、商品房年代的第一个小区明秀小区，再到老南宁人耳熟能详的南华宾馆，中房与南宁这座城市共生。

并入轨道集团开始，在陆劲忠的带领下，中房置业略改昔日慢悠悠的开发节奏，在短短几年时间内，开发建设了中房·翡翠园、中房·碧翠园、中房·新天地等近20个住宅小区，并自建或代建民族商场、海关报关中心、南宁国际旅游中心等大型公共建筑。2019年，以23.18亿元位列本土国企销售金额第4名。

2019年，中房置业更名为南宁轨道地产，轨道集团承认了轨道地产“嫡长子”的地位。得到上级领导更大的庇护后，陆劲忠的创业思路还是非常明晰的，依托集团轨道资源优势，向香港看齐，让港铁TOD模式登临南宁。他开了一场发布会，传播城市超级TOD理念，轨道集团也鼎力支持。

在他的卓越领导下，轨道地产接连突破20亿元、30亿元大关，2019年、2020年销售业绩连创历史新高。

正当陆劲忠为自己成绩沾沾自喜时，疾风暴雨的“打老虎”运动打得他措手不及。掌控南宁轨道地产9年之久的他，被有关部门调查审查。

2022年4月，陆劲忠迎来了人生的至暗时刻。他退任董事长，由张世高接替，集团法人也由陆劲忠变更为张世高。

陆劲忠被审查调查大半年后，南宁市纪委监委公布其被“双开”的消息，也意味着他牵涉的案件已经调查清楚、取证结束。

从南宁市纪委监委披露的信息来看，对陆劲忠的措辞非常严厉，违反五个纪律，还加上了“毫无顾忌、变本加厉、腐败问题特别严重、影响特别恶劣”等形容词，这是其他“双开”干部里没有的。

他之前的苦心经营彻底被粉碎，费尽心思为他人做了嫁衣。

02

隐形的土地霸主

由于国企的特殊性，掌舵手的更换不会对其产生根本性影响，也鲜少在企业定位、资本盈亏和稳定性方面有连锁反应。即使陆劲忠被“双开”，在轨道集团的天然优势下，南宁的“最强地主”还得是南宁轨道地产。

在2019年的那场发布会上，陆劲忠曾公布南宁轨道地产的土储量。在他的口中，地产公司拥有轨道沿线土地共计31宗，土地储备总量约2720亩。其中，住宅用地18宗，小计2160亩，商业、商务用地13宗，小计520亩，住宅与商业估算总开发面积分别约460万㎡、190万㎡。

为什么说这个数字令人咂舌？

2021年南宁全年土地成交面积达7540亩，同样是国企，囤地最豪横的北投，一年内也仅仅只拿了406亩地。从土储量来看，轨道地产土地总量约2720亩，远超南宁一年供地量的1/3，是“地主”北投一年拿地量的近7倍。

更为重要的是，分布在南宁地铁沿线的31宗土地，不仅拿地成本低廉，且地段优质，简直羡煞旁人。作为南宁轨道集团专门负责房地产开发的子公司，搞房地产有天然的优势，距离地铁站近的房子更具有价值，而地铁上盖的商场、写字楼等更是优质资产。

众所周知，作为公共交通工具，地铁想赚钱太难了，需要财政拨款才能活下去。但南宁地铁开通三年后，南京轨道交通集团就实现了盈利，其中的秘密正是因为房地产业务。据界面新闻的一组数据，2021年，南宁轨道交通实现营收33.66亿元，其中，超7成收入来自于商品房和物业服务，远远超过运营/票务收入。

在南宁房地产市场，南宁轨道地产逐渐反超，成为国企第一梯队。克而瑞广西区域发布的《2022年9月南宁房企权益销售榜》中，南宁轨道地产以销售额2.06亿元，位于榜单第8位。

卖地铁票不赚钱，搞房地产开发才赚钱。这次南宁轨道地产号召大家买房的新闻也就能理解了。

03

花式营销的背后

南宁轨道地产有国资背景，鲜少到土地市场公开拿地，省去了一大笔费用，但也并不是全然无忧。

轨道地产的资金压力和财务风险在加大，尤其是母公司的资产流动性。《南宁轨道交通集团有限责任公司2021年度跟踪评级报告》显示，公司总债务规模较上年末增长7.41%，达到494.37亿元。且公司轨道建设项目资金回收期较长、投资规模较大，未来面临一定的资本支出压力。

压力也同样给到轨道地产，毕竟房地产整体资产规模巨大、大量的土地资产运营难度巨大，市场风险、投资风险都在积聚。

南宁轨道地产还曾多次被列为被执行人。企查查显示，南宁轨道地产有16次被列为被执行人，被执行总金额为573.17万元；裁判文书数量达到166条，案由多为合同纠纷、金融借款合同纠纷和房屋买卖合同纠纷等。

新一轮轨道交通规划审批没那么容易。关于南宁地铁的最新消息，来自南宁十四五规划和2035年远景目标，和此前发布的2020~2035规划相比，规划的地铁线路几乎被砍了一半。

南宁轨道地产的楼盘选址多在区域中心地带，擅长做改善型产品，品牌溢价率高。南宁轨道地产在地铁沿线土地开发权上近水楼台，如若地铁线路不再新增，作为轨道地产发展的生命线，那就“缺米下锅”，甚至面临“巧妇难为无米之炊”的窘境。

关键词： 中房置业 地产公司 被执行人 开发公司