热点评！万亿“活水”流不到的地方:谁来拯救“三高”房企?

作者 | 龚婉玲

(资料图)

出品 | 焦点财经

久旱逢甘霖的剧情，正在中国的房地产行业上演。

“金融16条”的正式发布，金融机构对房企的支持也推上了高潮。11月23至24日，包括工行、农行、中行、建行、交行及邮储银行在内的国有六大行已与近20家房企达成合作并提供授信，已披露的意向融资额合计为12700亿元。

银行密集释放授信额度时，做到了“国企民企一视同仁”，并没有只把“水”引到央国企，也照顾到了混合制企业和民营企业。其中，国央企代表是中海发展和华润置地，混合制企业有万科、金地和绿城，民营企业有碧桂园、龙湖和美的。

图/国有六大行释放授信额度一览

不过，金融业“晴天送伞、雨天收伞”的特质也尽显无疑，万科是混合制企业的排头兵，受益也是最多的，获两千亿授信额度；其次是龙湖和美的，他们是今年5月份被监管机构选定的示范房企；另一家示范性民营房企碧桂园也获得超过1500亿元授信支持。

在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，授信额度和实际拿到钱完全是两个逻辑，不一定会全部落地。“贷款评估实务中，取决于房企的债务情况、实际的抵押资产及各家银行的风控指标等因素。但不可否认，密集授信额度的释放有标志性意义，对行业有一定的积极效果。”

除了国有大行密集为重点房企提供授信额度外，11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

两家混改企业万科、金地也提出储架式注册发行意向，交易商协会披露这5家房企的储架式注册发行额度已达930亿元。摆在案头的还有旭辉、碧桂园、中南建设、德信、雅居乐、新希望地产等房企，剩余额度将被这些房企争夺。

“金融16条”、“第二支箭”扩容以及保交楼免息再贷款，更多覆盖的是头部优质房企，而高成本、高周转、高杠杆的“三高房企们”正在被抛弃。

据不完全统计，2022年前三季度，债券市场首次违约主体有阳光城、鸿坤地产、阳光100等3家房企；但新增展期呈现爆发式增长，境内债券市场方面，龙光、融侨、奥园、融信、正荣、宝龙、时代控股等22家房地产企业都新增展期，希望以时间换空间应对违约。

然而，房企展期债券短期内获得偿付的可能性较低，部分债券甚至会面临二次展期的局面。新世纪评级认为，从展期主体未来风险状况演进来看，出险房企中部分优质房企目前债务偿付困境，主要来自于流动性和再融资压力。

“这些企业仍具有较多优质资产，存在抵押变现的操作空间，在目前房企支持政策持续推进的背景下仍存在通过资产处置、抵押担保增信、引入战略投资者等方式平稳化解债务风险的希望。但是对于资产质量不佳、债务处置难度较大的展期主体而言，未来演化为实质性违约的风险依然较高。”

年底将至，房企们又将迎来一波偿债高峰期：克而瑞研究中心数据显示，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模达1812亿元，其中海外债约为617亿元。捱过了无数寒冬，房企还是没能盼来春天，接下来还会有房企在暴雷的路上。

大浪淘沙之后“剩者为王”，一面是安全系数较高、经营稳健的房企被支持，在政策期获得了融资窗口；另一面则是高杠杆难降的房企不断暴雷违约。

黄立冲分析，对于出险房企而言，近期公布的宏观扶持政策会带来“阵阵暖意”，但是在实际贷款中，地产商依然会深刻地感受到微观的冷意。换句话说，对于未暴雷房企来说，“救命钱”来了；对于已暴雷房企来说，仅仅是有了盼头。

IP Global中国区首席经济学家柏文喜也持类似观点，纵观“金融16条”，旨在防范行业形势可能的持续恶化所造成的金融风险扩散，和无法保交楼可能引发的社会问题，而非让暴雷房企重生，因此相关政策看起来很难惠及出险房企与陷入困境的房企。

他认为，即使尚未暴雷，看起来依然运转正常的“优质”房企，实际上也未必会有多少可以新增的融资空间，以有效利用这些万亿授信额度。不过在降准降息趋势和政策面大力金援房企的情况下，这些企业借机进行贷款重组降低财务成本和流动性压力还是可能性不小的。

种种迹象显示，在政策窗口期，房企融资的马太效应愈演愈烈，内部加大分化是不可避免的，经营稳健的房企能得到更多的资源支持，而债台高筑房企的至暗时刻，或许才刚刚开始。

关键词： 授信额度 债券市场 抵押担保 以时间换空间 的可能性