环球快资讯：北京集中供地溢价率创新高,传递了什么信号?

作者 | 刘莹

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出品 | 焦点财经

11月29日，北京2022年第四批集中供地落锤，6宗住宅地块成功出让，135.22亿元成交价款落袋为安。

在前三批次土地供应端稳健输出后，北京第四批次集中供地，规模虽明显缩减，仅推出6宗地，热度却达到了较高水平。其中，3宗地块触顶，从溢价率来看，本轮亦创下了2021年集中供地以来7批次溢价率的新高，达10.02%。热度高涨之下，此次拍地流拍率继续维持“0”态势。

诸葛找房分析认为，北京本轮土拍热度高涨，溢价水平创新高，同时拿地企业以国企和部分优质民企为主。这主要由于近期金融端支持房企政策频发，“三支箭”均已发射，提升了房企拿地的积极性。此外，北京作为一线城市，市场较为坚挺，是开发商拿地的首选城市。

中指研究院土地事业部研究负责人张凯也提到，此次北京第四批次土拍热度一定程度上超出预期，主要受三方面因素影响。

一是，目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。

二是，在今年四批次以前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在今年四批次有所斩获和补仓。

三是，北京很多城投类企业均具备操盘开发能力，本次也积极参拍，这与其他城市城投托底拿地的逻辑完全不同，也因此将本次土拍热度推上了新的台阶。

“热”与“冷”

此次北京集中供地虽整体较“热”，但具体到各行政区来看，则“冷热不均”现象明显。

具体来看，朝阳最“热”。朝阳区推出的3宗地块，每宗都吸引了十余家房企报名参与，高于石景山、门头沟和通州三宗地块报名房企的总和，且3宗地块均触顶。

其中，朝阳平房乡PF44地块吸引了10家房企及联合体报名参与，现场竞价达上限后，有5家企业参与摇号环节，最终由“保利+建工”以25.53亿元+10000平米现房销售面积竞得。

朝阳平房乡PF45号地块吸引了14家企业主体报名参与，也是挂牌时报价最多的地块。有8家企业参与竞现房销售面积，触达上限后最终摇号由三元嘉业以24.38亿+10000平米现房销售面积竞得。

朝阳区奶西村29-321地块吸引了9家企业报名参与，最终4家企业参与摇号，由“金隅”以32.315亿+35000平现房销售面积竞得。

粗略计算可知，北京第四批次集中供地中，朝阳区所供应的3宗地，成交总价即达82.22亿元，占此次土拍成交总价135.22亿元的60.8%。而来自石景山、门头沟、通州等区域的另外3宗地块，则只占据了39.2%，不足4成。

焦点财经获悉，石景山区老古城综合改造土地一级开发项目1608-626地块吸引了5家企业报名参与，最终由中海竞得，溢价率5.58%。门头沟区永定镇地块则在公开竞拍前一日底价成交，由中建方程+中建信和联合体以7.9亿元成功摘得。通州区永顺镇地块因无人递交现场竞价申请单，由北京城建兴华以16.69亿元摘得。

克而瑞指出，从盈利空间方面来看，本轮北京土拍“让利”表现更为明显，6宗地块的平均地价房价比为0.54，与上一轮相比仅提升0.04，但平均房价地价差达到34777元/平方米，比上一轮提升了5000元/平方米。朝阳区的3宗地块均达到现房销售面积的上限，对于房企回款会产生一定影响，尤其金隅所竞得的奶西村地块，现房销售比例达到50%左右，但房价地价差将近4万元/平方米，项目盈利依然可期。

盈利空间的进一步扩大，也是刺激房企积极拿地的重要原因，克而瑞称。

“老面孔”与“新面孔”

焦点财经注意到，本次北京土拍，金茂、中海、华润、保利、招商、金隅、首开等“老面孔”均有报名。其中，金茂表现最为活跃，共计报名5宗地块，独立报名了朝阳平房2宗、古城和通州地块；联合首开报名了朝阳奶西321地块。在此前的第三批次土拍中，金茂也积极报名了5宗地块，最终拿下了大红门1宗地块。只是此次土拍中，金茂并无斩获。

中海的表现仅次于金茂，报名其中4块地，但只在石景山斩获一宗。克而瑞指出，石景山本就是中海新城的大本营。目前，中海已在石景山布局了中海天钻、天玺、云庭等项目，且石景山古城区当前恰在新房供应空档期，此刻补仓正合适。此次中海竟得的地块，本身也被中海的项目所包围。其中，北侧为中海金石公馆、西侧是中海金玺公馆、西北侧是中海长安雅苑，西南是中海大厦。

紧随中海之后的是保利&建工联合体，此次土拍，其共参拍了3宗地块，竟得一宗。

不止于“老面孔”，一些财力雄厚、融资能力强劲的“新面孔”也在积极入局。不再满足于布局北京郊区的中建系就是典型的一个。

据焦点财经不完全统计，2022年至今的北京四个批次集中供地中，中建系已累计投入约516亿元，崭获14宗住宅地块。中海之外，中建八个工程局中，有近一半的地产公司布局北京。第四次集中供地中，中建一局、二局、五局、八局及中建方程均有报名，偏爱朝阳市场，但运气不佳，未有斩获，仅有中建信和（中建五局持股47%，为第一大股东）、中建方程（中国建筑100%持股）联合体作为一级开发企业斩获了门头沟一宗地块。相比中建智地（一局）、中建玖合（二局）、中建壹品（三局），中建方程与中建信和稍显陌生，但全国各地多个中建系房企齐聚北京参拍，侧面反映着其对北京市场的看好。

北京首农集团旗下的三元嘉业在参与了第二批次小瓦窑地块、第三批次永丰地块后，此次终于有所斩获。经过19轮争夺，三元嘉业力挫中建一局、城建兴华、中建八局、首开、京宸盛汇等13家企业，拿下朝阳平房乡45地块，溢价率15%，一鸣惊人。这也是本轮拍地中楼板价最高的地块。

整体看，此次北京集中供地的报名房企，仍以国企、央企为主，京宸盛汇是唯一报名参加竞拍的民企，且未有斩获。企查查显示，该企业于2022年11月8日成立，注册地址在怀柔区，注册资金1000万元，实际控制人和最终受益人为王海朝。

克而瑞指出，此次土拍不论是参与还是拿地，央、国企的参与程度都是最高的。在摆脱城投依赖的同时，民企还尚未现身，未来北京的新房市场将继续由这些头部房企分食。

另外，此次土拍中也可窥见“双碳”目标的身影。比如，中海竞得的石景山地块，挂牌文件就显示，鼓励建设全龄友好社区及实施超低能耗建筑。地块上所建项目须满足绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统等高标准商品住宅基本品质要求。三元嘉业竟得的朝阳平房乡地块亦有类似规定。

关键词： 销售面积 一级开发 中建一局 第三批次