陈啸天:地产行业仍未着陆,谨慎看待2023年市场行情

焦点财经讯12月29日晚间，亿翰智库线上召开“亿翰2023年度策略发布会”，探讨地产、物业、产业三大领域年度趋势，告别2022，展望2023。

发布会上，亿翰股份董事长陈啸天表示，2023年大家都在说“弱复苏”，这点我基本上是认同的，换句话说就是不会太乐观，或者说是比较谨慎的乐观。因为之前我们讲约束整个地产行业回归的三个因素已经出现转向了，三个因素——第一是疫情，第二是经济基本面，第三是行业自身的政策问题。

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从这三个角度来看，疫情管理政策开始放开了；经济方面我们也看到国家大的指导精神，目前已在积极的提倡内需，内需里面很明确提出来的就是住房消费。而且时隔多年，又放到了“第一顺位”的角度提出来，这是关于住房消费、新能源汽车和养老服务等消费的重新回归，而且住房消费放在第一位，应该说是比较积极乐观的方向；地产的救市政策也不断在出台。

但是从另外一个角度来看，我个人对于短期的房地产市场还是有比较大的担忧，说得更直白点，我不认为短期内房地产行业能够快速恢复，原因跟前面讲的相似。

第一，疫情管控放开只是起点，疫情影响降到最低还需要经历较长的过程。目前随着奥密克戎毒性的逐渐减弱，我们国家也放开了疫情管控政策。当下因为人员的加速流动，以及奥密克戎极强的传染性，在短期内，我们会感受到全社会大范围、高频次的感染奥密克戎，“阴转阳”到“阳转阴”这个过程是需要时间的，况且我们基本上只是第一轮。而我们要知道，每一轮的感染都会导致局部区域正常的经济社会活动受到干扰。

第二，我国经济基本面仍面临较大挑战。近期很多国际性的研究机构、非政府组织等等都纷纷表态，2023年全球贸易量可能会全方位下降。而之前因为疫情原因，很多国家已经抢占了部分本属于中国的外贸份额。这是外贸，内需方面我们也要看到，由于疫情影响，很多产业链都遭受了重大冲击，我们普通老百姓等对未来收入的预期是不乐观的。况且，我们也清楚，经济恢复不是一蹴而就的，相应的，我们老百姓对于收入预期的调整也是需要时间的。

第三，先有触底再有恢复，但目前行业仍未触底。从行业的角度来看，当前房地产市场仍处于下行阶段，还没有走出底部，不排除硬着陆的可能。虽然当下也有人定义房地产已经软着陆，但我认为，房地产行业仍在惯性的往下走，并没有实现着陆。所以从个人的角度来说，我是非常希望行业能够尽快触底，这之后我们才能再谈恢复或者发展。

所以如果问我对于未来的看法，从我的角度来看，我们现在只能说争取在明年6.30左右先触底，然后再去谈“弱复苏”。我认为，明年上半年是行业触底的过程，明年下半年才是一个弱复苏的过程。如果说中间还有其他因素的干扰，或者有其他不确定性的事情发生，不排除地产触底的时间还要往后移，所以对2023年我只能保持谨慎乐观的看法。

当下，虽然从地产政策、疫情管控政策、经济政策以及高层表态来看，转向已经十分明确了，但是我们仍然需要看到疫情的干扰，经济冲击对居民未来收入预期的影响，并且这些影响真的很大。就算这些情况在未来会回归、会回复，它也一定是需要时间的。

从另外一点来说，缩短行业触底企稳的时间，可能还需要更多、更实在、更给力的政策。关于之后给力的政策方面，我个人还是建议要遵循以下几个大的原则：

第一，要出全国性的政策，“一城一策”本身的出发点是好的，但是在当下可能全国统一性的政策更为有效。国家可通过明确限购、限售等限制性政策宽松的底线，制定全国性政策，各城市据此严格论证后公开发布，稳定市场预期，避免高频、非公开的政策调整进一步加重购房者的观望情绪。

第二，要出多部委协同的政策，唯有这样才会尽量避免部委与部委之间的掣肘，政策才有效。

第三，要出稳定中心城市的政策，因为中心城市的房地产市场对周边或者低能级城市有带动作用，稳住了重点中心城市的房地产市场，才有可能稳住全国的房地产市场。

第四，要出支持改善的政策，不仅仅出支持刚需的政策，改善型需求的政策还是不够。

第五，要持续跟进落实已出台的政策，像很多支持企业发展的政策，很给力，但是落地了几家企业，落到企业身上能有多少，都需要不断去落实去跟进。

我也相信我们国家制定这类政策的决心和定力，但同时也确实需要在落实中不断修正与完善，多方听取意见建议。

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