透视“提前还贷”这笔经济账:全民缩表时代来临

2023-02-07 19:40:39来源:搜狐焦点

作者 | 王迪


(资料图片)

出品 | 焦点财经

“农业银行4月份还贷已经约满,要等到5月份了。现在还款时间由不得我们,主要由银行决定。”2月7日,家住武汉的李梅(化名),又一次在线下农业银行网点,提交了提前还贷的申请。

她告诉焦点财经,在还贷的路上遇到了好几次“坑”。几年前第一次还贷时,钱凑好了但银行让她等了两个月,当时提前还贷的人还不算多。虽然还贷之路一波三折,好在李梅当时纯商贷的70万,目前仅剩一二十万。

“这次打算都还清了。” 李梅称,现在要求提前还贷的人很多,银行收到了很多申请单。至于为何选择提前还贷,她说:“一是生活压力大,利息还下来太多,本身没固定工作,灵活就业也要交费。二是当时买房,说来话长。老百姓不容易,又要想办法打工,沒时间到处折腾。”

随着“蒙眼”买房增值时代的结束,以往浩浩荡荡的贷款买房潮,变成了如今的排队还贷潮。像李梅提前还贷、甚至将房贷直接清零的人不在少数。

焦点财经发现,六大国有银行排队还贷较难,而城市银行提前还贷相比来说容易。有网友称:“当时农行申请还贷的时说3个月,实际上4个月。”“现在工行要排两个月,以前只需要1个月。”

近日,提前抢还贷额度等话题频登热搜榜,有的排队几个月,还有违约金,有的银行直接关闭app通道。但是,依旧阻挡不了民众去杠杆、修复自身资产负债表的热情。

某位城商行北京分行公司条线的员工向焦点财经表示,之前存款利率比现在要高,现在则直接进入利率下行通道,且投资渠道比较狭窄,所以出现这种情况。大家都在算经济账,希望提前还贷,减少未来利息。此外,现金在贬值,存款利率低于现在的贷款利率,宁可提前还贷,可以少交一点利息。

对于提前还贷热,北京金诉律师事务所主任王玉臣则认为:

首先,大部分城市房价普遍下降,眼下房屋的升值空间已经跑不赢房贷利息。今年虽然还有极少部分城市的房价还在上涨,但很多城市的房价不仅没有上涨,还有下降,大家对楼市的信心也在普遍下降。

其次,近期新的房贷利率不断下调。而之前的房贷利率有不少很高,比如百分之五点多,甚至还有百分之六点多的。还款周期越长,利息就会越高,和新的房贷利率政策相比,差额也会越大。

再次,受疫情影响,很多人收入受到影响,每月房贷是一笔不小的开销。所以,部分购房人索性选择筹钱还贷省事。

第四,部分原是投资买房人群,面对楼市不景气需要及时撤场止损,再加上现在很多投资领域并不景气,比如很多理财收益并不高,还不如直接抽回投资偿还房贷更划算。

以无锡为例,银行提前还贷排队情况 来源:无锡楼市365

“本地银行随借随还,满1年或半年不罚息”

相比于国有大行排队难及违约金的苛刻现状,城市银行提前还贷则呈现较为宽松的状态。

1月11日,家住郑州的刘明(化名)通过微信向郑州银行的客户经理申请提前还款30万。中间隔了个春节,没想到提前贷款很轻松地在1月29日审批过。

刘明告诉焦点财经,几年前在郑州购置了一套总价195万的房子,当时贷款129万,纯商贷利率5.15%,因为是二手房利率有一定折扣,当时没选lpr,直接选择了固定利率。去年还了50万元,今年还了30万元,也不用交违约金。

相比于2019年年底,自己第一套在建行贷款的房子,提前还款不仅交了2个月的罚息,还等了两个月才办理完成。

刘明称,之后再买就选本地银行了,本地银行条款非常宽松,不但随借随还,满1年或半年以后就不罚息了。“目前第二套房子还剩40万贷款,就不还了,一个月还贷2700元,不算事了,不想折腾了。

之所以选择提前还款,刘明透露,主要是因为现在赚得少了,前几年收入高,贷款偿还对生活无影响。而且对未来预期收入是增加的。

“现在理财收益非常差,大额存单利率也降低了。算下来存款收益减少,利息支出依旧高昂。提前还贷、降低压力也是收益的最大化。”

一方面是理财产品的收益下滑,另一方面则是多地频繁调整首套房贷款利率刺激购房,只是,房贷利率还是高于理财利率。

数据显示,截至1月31日,贝壳研究院监测的103个城市中,首套利率低于4.1%的城市共30个,部分城市房贷利率已迈入“3时代”。其中,郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%,四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。

对于未来是否还有购房打算,刘明告诉焦点财经:“我们夫妻俩在郑州和西安加起来一共3套房。未来置业只会置换不会新购入了,当时为了分担风险。担心单一城市投资风险大。未来10年内肯定要再置换房产,夫妻双方都是独生子女,父母年纪大了需要接来照顾。一套房不够住,卖哪套、买哪里主要取决于未来3-5年决定最终发展的城市。”

银行“拖字诀”

针对银行以“拖”字诀回应提前还贷,也透露了银行的盈利结构。

不同城市、不用银行提前还贷情况略有差异。以无锡来看,根据无锡楼市365统计,中国银行线上APP操作预约,线下柜台预约通道关闭; 建设银行线上预约通道已满,排队至6月份;工商银行线上APP操作预约,一般要等三个月;农业银行线上APP和线下都可预约,排队至5月初;交通银行需提前预约,一般等3个月,无需违约金;华夏银行排队至4月份,直接与对应客户经理预约,无需违约金。

事实上,银行主要有两种业务,一种是赚息差,一种是混业经营。贷款和存款业主是赚息差的主要业务,前几年贷款利率高自然存款利率也高,比如大额存单。按理来说,诸如李梅、刘明此种提前还款,导致银行未来几年高息收入预期减少,但前几年存的中长期存款和大额存单依旧是高利率,所以高息支出保持不变,这样就会让赚息差的业务盈利降低甚至亏损。

此外,贷款属于银行比较优质的贷款类别。一方面周期越长,收取的利息就越高。所以,有的银行就会通过收取违约金或补偿金、预约排队等方式给提前还贷的购房人设置障碍。

财报数据显示,2022年前三季度,国有六大行共计实现利息净收入约2.13万亿元,同比增长5.4%,占整体营收的75.13%,较上年同期小幅增长2.18个百分点。而居民房贷业务,因为有房产抵押,贷款期限长达20-30年,又是银行最优质的、最稳定的利息收入来源之一。

对此,焦点研究院高级分析师张子豪则指出,对于银行来说,个人住房贷款一向是较为优质的业务,坏账概率及风险均可有效控制。而房贷收益也属于较为稳定的生息资产。就一月数据上看,大多数银行按揭信贷投放仍在低位。若面临较大规模的提前还贷压力,银行业信贷投放结构也将面临一定程度的调整压力。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受焦点财经采访时表示,从政府和银行的角度,肯定不希望提前还贷的发生,因为提前还贷的客户肯定是从银行的角度来说是最优质的客户,这一部分还了以后,银行良好的资产就损失掉了,剩下不好的资产,还贷有困难的资产依然在账上。

针对提前还房贷是否可以收取违约金或补偿金,王玉臣律师则指出,除了看相关法律规定外,还要注意看双方的协议约定,很多时候是以协议约定为准。一些银行的按揭贷款合同文本中,往往会约定提前放贷需要支付违约金,这一点对购房人是不利的。有些人会认为这些格式条款是霸王条款,是无效的。但是,在司法实践中这种条款认定无效的概率是极低的。

全民去杠杆的时代 提前还房贷需量力而行

表面上,提前还贷反映的是目前保守的投资策略,但对整个经济而言,是全民去杠杆的时代的来临。

自上世纪90年代商品房时代开始以来,中国房价实现了大跨越,也促成了中国当地产的黄金时代。早年间,凭借购房而实现财务自由的人不在少数,但是房地产逻辑已经改变,如果房价下跌幅度过大,房子甚至有可能变成负资产。随着炒房负资产时代已来临,房子已经不是民众最好的投资产品了。

黄立冲认为,全民对经济的预期比较悲观的情况之下,大家会停止任何高风险的投资,每个国家都出现过,收缩自己的资产负债表。所谓收缩资产负债表,还掉部分的债,减少手头上的现金。他们认为,现金在贬值,目前M2每年至少呈现10%的增长,这是用到“货币兑水”的。

“此种情况如果不纠正的话,整个经济就会继续进入一种通缩的状态,一方面是通胀,另外一方面是通缩,叫‘冰火两重天’。当然,现在没有什么财政政策可以用。”

一方面政府在意图扩表,不断印钞,希望印钞增加它的乘数效应,乘数效应如果是民众扩表,民众用杠杆借钱出去消费。但是如果民众减少消费,提前还贷,即“民众的缩表”,就会减少政府发放的基础货币乘数效应,使得经济的活动减慢。

黄立冲认为,每一次的经济萧条都是由于有能力的人缩表,即减少消费和减少贷款,直到对经济的推动减少,没有能力的人又没有能力带动消费所导致的。

“产品通胀,食品、油料、原材料在制造业出现通缩,这就是我们未来所见到的状况。包括有一些公共设施的服务,因为政府没钱,也没办法最后必须加价。“

针对提前还贷,王玉臣律师则提醒广大购房者,首先如果资金宽裕,又没有好及安全的投资渠道,可以选择提前还房贷。量力而行,不要跟风。一旦想提前还房贷,一定要和贷款银行充分沟通,银行有没有限定条件,具体流程是什么,大概多久可以办理等。如果遇到因为银行原因导致需要等待数月,一定注意做好相关取证。

“一般来说,如果没有专门的APP,最好通过书面方式提交申请,提交申请时注意让接受人签个回执。如果不签回执,还可以通过中国邮政EMS邮寄的方式,但是务必注意做好取证,比如在邮单上写上邮寄的文件材料名称,而且既保存好邮单,同时还要保存好银行的签收记录。”

关键词: 大额存单 资产负债表 农业银行 部分城市 量力而行

责任编辑:孙知兵

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