精选!焦点研究院:宏观环境与企业内因导致房企“预亏潮”出现

2023-02-09 13:23:45来源:搜狐焦点

焦点财经讯近日,超55家A股上市房企公布了盈利预告,其中预告净利润亏损的房企占比将近58%。

从业绩预告上看,房地产行业整体利润下滑,多数房企面临利润下降甚至亏损的境地。焦点研究院认为,导致房企业绩出现集体下滑或亏损的原因有以下几个方面:

(1)外部宏观原因导致整体行业销售表现不佳,这部分既包括疫情反复导致的阶段性销售不佳,也包括消费者购房心理上的转变。


(资料图片)

从宏观数据上看,2022年度商品房销售金额骤降至13.3万亿,降幅高达26.7%;销售面积也降至13.6亿平方米,降幅也达到了24.3%。由于此前各地疫情防控措施不断反复,经济活力遭到一定程度的丧失,房企的销售推盘节奏也被打乱。此外,销售回款的滞涩也导致个别楼盘项目出现停工停建的问题。

另外,从消费者购房心理上看,近两年房价上涨预期被打破,消费者的住房观念从多年形成的提前消费机制转变为理性消费、延迟消费。因此整体房地产市场呈现较为低迷的状态。尽管各地在刺激房地产需求方面施放大量政策,但消费者购房动力仍严重不足。

(2)2022年房企结转项目毛利低,毛利率持续承压走低。

据焦点研究院统计,21家房企在预计预告变动原因中提到了在报告期内,房地产开发业务结转毛利率同比下降。

在楼市调控政策多年趋严的背景下,一些房企在前几年通过较高溢价率获取的地块,随着项目结转进程的放缓,其利润率普遍受到较大影响。其次,房企为了增加销售规模,普遍采用降价促销等方式,也压缩了利润空间。最后,重点一二线城市限价政策仍然严格,或者有房企确认的收入以毛利率较低的安置房项目为主,都会影响房企在本报告期内的毛利率。

(3)由于房企经营及融资未有明显改善,报告期内房企增加了资产减值计提规模。

由于房地产市场景气度持续低迷,房企销售回款受阻,融资环境惨淡,在综合评估销售回款和资产规模之后,多数房企选择计提资产减值。

不过,由于资产减值判断的主观随意性较大,验证减值计提合理性难度较大,因此不排除有房企在本就亏损的前提下,在本报告期内再进行过度减值计提,将亏损集中于这一财年。然后在今后转回减值准备,从而实现扭亏或净资产由负转正。

(4)由于多数房企境外债为美元债,而人民币兑美元汇率贬值,导致房企遭到净汇兑损失。

此前海外融资渠道一直是房企,特别是民营房企稳定且重要的资金来源之一。报告期内,由于个别房企信用情况出现波动,导致中国房企整体境外债融资通道不畅,同时,叠加房企现金流压力,部分房企偿债能力受到极大考验。因此,对于部分美元债大户,汇率变动使得境外债偿债成本加重,最终反映在账面上则变为汇兑损失,影响企业利润。

(5)除上述原因外,导致“预亏潮”出现的原因还包括:房企部分项目非正常停工,导致部分利息支出不再满足资本化要求,费用化利息支出较大,使得报告期财务费用增加,影响了最终利润;合作开发项目数量增多,导致少数股东损益占净利润的比值同比提升等。

关键词: 报告期内 变动原因 偿债能力 资产规模 房地产市场

责任编辑:孙知兵

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