北京二手房单周成交超4300套、带动楼市回春?专家:“暖风”持续性有待观察

2023-02-27 19:45:02来源:搜狐焦点

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚


(资料图)

楼市的暖意,最先从二手房开始向外渗透,蹿升的数据最为直观:

北京上周成交超4300套,处2022年以来周度成交最高位;2月截至26日,北京二手房总成交近1.3万套,较1月增长接近50%,结束了环比连续4个月下滑态势。

多家中介机构对外表示,带看量、网签量双升;某银行工作人员也透露,2月份较1月份的日平台办理量提升50%。北京房产成交链条上,从内到外透着一股暖春的气息。

不仅是北京,多个热点城市二手房强势复苏,成都2月狂飙,创下近11年来的最高记录,截至2月27日,2月成交量达1.8万套;广州也很抢眼,上周网签量预计在3000套左右……

根据Wind数据显示,上周(2月18日-2月24日)北京、深圳、杭州、南京、苏州、成都、厦门、南宁、青岛、佛山、东莞、金华、江门和扬州等15个城市二手房成交合计218万方,周环比+19%,周同比+87%,北京、成都继续领涨,杭州、南京跟涨。

新房市场也呈回暖趋势,同期35城新房成交445万方,恢复至2022年下半年周均水平,环比+16.5%。但是相较于二手房市场的强势复苏,新房市场尚有一定差距。

二手房复苏背后

中指研究院市场研究总监陈文静告诉焦点财经,背后主要有两大因素:一方面是二手房市场更加市场化,一般市场反馈较新房市场更早,积压的住房需求释放的更快,且受季节性因素影响,部分购房者考虑子女上学等事宜,提前购房也一定程度推动了二手房市场活跃度提升。

另一方面,政策效果有所显现。2022年以来,针对二手房交易的优化政策频出,对二手房市场回暖起到助力作用。济南、深圳等地逐步推开“带押过户”交易模式,大幅缩短二手房交易周期,降低交易成本,另有部分城市放宽限售政策,提升了二手房市场交易活跃度。

从新房的角度出发,一是购房者对期房烂尾的担忧尚未根本扭转,部分购房者更倾向于购买二手房;二是新房成交一定程度受供给端影响,热点城市供应量不足也将拖累新房需求释放。

根据中指数据,去年12月至今年1月,受疫情及春节假期影响,重点50城商品住宅新批上市面积为2016年以来同期最低水平,房企推货意愿仍较低,2月,重点城市商品住宅新批上市面积略有修复,但相比于需求端,供给端修复的节奏较慢。

对于二手房较新房复苏更为强势,国金证券分析认为:一是整体住房需求仍在,2022年底积压的部分需求逐步释放;二是1-2月是传统淡季,同时2022年市场刚需产品去化难度较大,房企推货量小,新房市场刚需项目供应不多,且区位配套不及二手房;三是刚需客户对保交付风险仍有担忧,二手房所见即所得。

易居研究院研究总监严跃进指出,回暖也恰说明,二手房吻合了部分市场的需求。部分房东想换房或者想回笼资金,这个时候会加快挂牌交易,房源可选择面就会增多。部分购房者要为小孩子找好的学区房,这个时候房源交易也会升温。

对于新房回暖和二手房的判断,实际上还是在于二手房有压抑的需求,所以相对会好。而新房本身价格相对要高,需要点时间去释放。

带动新房市场回暖

“但后续二手房交易热后,也可以带动一手房的交易复苏。” 严跃进表示。

申港证券也认为二手房市场的热度有望向新房市场传递,进而带动商品房市场复苏。当前新房市场与二手房销售尚存在一定差距,主要是因为部分房企出险,导致购房者对期房信心不足转而选择二手房。

随着相关风险正逐步消减,购房者对新房信心将提升,带动新房市场进一步回暖,一方面是交付风险正逐步降低,期房信心将迎来修复;另一方面,国央企正逐步成为新房的主要开发主体,购房者顾虑正在得到消除。

从克而瑞房企1月权益销售额数据来看,国央企销售表现显著好于其他房企;尤其是2022年下半年以来,民营房企拿地骤减,进入战略性防御阶段,央国企成为土地市场的主角,这也有助于提升购房者对期房的信心。

而且,随着二手房持有者完成出售后,资金回笼,进而将催生改善置换性需求,其中包括城市间的改善、城市内部区位的改善、以及居住属性的面积改善多种需求;具体体现到新房市场,将表现为核心区位、改善属性的项目热度将进一步提升,同时或将催生区域间分化。

多家机构认为,新房市场将于3月迎来好转,中信证券预计新房市场将在3月迎来网签的同比正增长,并且不少三四线城市也在复苏之列,企业认购情况已经在最近一周明显好转,预计2月底网签数字将有所表现。

国金证券也认为,随着房企3月提高推货量,市场复苏迹象更加明显。TOP30房企中已有多家1月同比销售转正,而2月各房企项目到访量、转化率的等指标均环比有明显好转,即使在新推货少的情况下仍能保持与2022下半年相当的去化率,预计2月销售同比转正的数量将更多。

“暖风”能否持续?

但也有业内人士指出,目前的楼市回暖只是局部现象,“暖风”能否持续还有待观察。

“二手房的升温,目前还是局部的,即便是统计数据很热,还不能认为购房者购买力完全恢复了。所以需要客观看待,但总体上对于市场的回暖,可以更加乐观去看待了。”严跃进表示。

中原地产首席分析师张大伟指出,目前房地产市场还处于修复阶段,3月份以后的市场表现也要看政策变化。“整体来说如果政策没有明显变动,有可能‘小阳春’会更明显在二线城市释放得多一些,如果一线城市对二套需求也有变化,有可能这次的‘小阳春’会延续时间更长一些。”

陈文静也持相同的观点,多个因素的影响下,目前二手房市场修复的节奏较新房市场更快,但短期来看,随着此前积压需求的继续释放,未来二手房市场的回暖趋势能否延续,仍需进一步观察。

但从短期来看,她认为北京房地产市场小阳春行情逐渐显现,北京基本面较好,购房需求旺盛,叠加近期土拍情绪亦有所回升,市场恢复态势或将更加明显,新房、二手房成交活跃度有望延续。2023年,北京新房供应端或逐渐好转,政策端亦存在一定优化预期,北京新房、二手房市场成交规模有望保持在高位。

关键词: 一定程度 这个时候 商品住宅 住房需求 国金证券

责任编辑:孙知兵

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