财报深响| 万物云收入300亿元,并购带来1亿坏账;朱保全称要做野狗而非宠物狗 全球速看

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作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

出品 | 搜狐地产&焦点财经

万物云(02602.HK)的去“万科化”正在加速。

据万科联席总裁、万物云董事长朱保全在3月28日万物云2022年业绩发布会现场所讲：目前万物云来自于非万科第三方项目占比达到67.7%，而万物云多元客户战略已经拓展至新兴赛道的头部客户。例如，宁德时代、理想汽车、小鹏汽车新能源公司；元气森林、Ecoflow、智米科技新消费公司；中国航天、隆基股份、松下电器高端制造公司。

事实上，经过数年调控，2022年开发商持续债务暴雷、新房销售大幅度下跌，作为上下游物业行业不免受到影响。对于物业公司而言，持续降低与母公司关联交易比例是对冲风险的方式。

根据万物云2022年年报显示，借助万物梁行形成的第三方和商业物业的增速达到45%，目前万物云服务的非头部开发商的客户中，中国互联网和独角兽企业的客户超过60家。此外，2022年，万物云物业及设施管理服务中来自第三方的收入为人民币64.0亿元，占比高达84.8%。

作为地产公司曾经的附属，对母公司的依赖是物业公司的通病，而第三方市场拓展能力侧面反映一家物业公司的成熟度。

作为最大的物管企业之一，成立于1990年的万物云前身为万科物业，在过去10年间总收入规模实现超16倍的增长，复合增长率超30%，业务上也逐渐摆脱了对万科的依赖。

去年9月，在行业充满不确定性之时，万科集团分拆万物云(02602.HK)逆风完成港股较大IPO。上市前夜急加“安全阀”，以中信、花旗、高盛为联席保荐人，将能涉及的投资人进行覆盖。在玩家竞逐的万亿蓝海的物业市场，万物云定位于物管行业的空间科技服务商。

从登陆资本市场首份成绩单来看，万物云以基础物业业务、居住相关资产服务、科技业务为代表的核心业务增长喜人。业绩报告显示，核心业务的收入达到246.99亿元，占总收入比例达86.7%；万物云全年收入为人民币301.06亿元，同比增长27.0%。

其中，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）28.4亿元，同比增加7.6%。 折旧与摊销8.5亿元，客户关系摊销5.7亿元，预收款45.1亿元。经营性现金流量净额27.6亿元，1.7倍盈余保障倍数。Recurring Business （经常性业务）收入占比77.6%，收入同比上涨35.1%， 经调整毛利同比上涨36.0%。

相比营收超300亿元，净利润的微降成为业内关注的重点。“开发商业务对于万物云的业务也会带来影响，但是占比越来越低。”朱保全指出，未来万物云的策略是，效益改善会大于规模增长，聚焦“蝶城”战略、多元客户战略及科技战略。今年要做100个蝶城，万物云要做“野狗”，不做“宠物狗”，肯定要走出去。

科技收入同增56.7% 谈ChatGPT：万物云会做垂类模型

针对物业行业发展，朱保全所认同的逻辑是，行业是长坡厚雪的行业，经营才会更有韧性，否则短期30%或更高的毛利是不可持续的，会让行业变得更加脆弱。“对于物业公司而言，利润只是个数字，更重要的是看EBITDA及现金流。”

对此，管理层认为，万物云逻辑框架“产业互联+空间物联”。产业互联网的必备要求肯定与传统行业相结合，一定会有智能物联及智能效率提升。

就万物云2022年全年业绩来看，虽然基础物业业务仍然占据大头，但是科技业务的规模和盈利能力呈现持续提升状态。

年报显示，来自BPaaS解决方案的收入为9.93亿元，同比增长56.7%，毛利率达到32.9%。来自AIoT解决方案的收入为13.85亿元，同比增长13.9%，毛利率上升至30.7%。

此外，就公司基础物业业务来看，住宅物业服务收入148.11亿元，同比增长30.3%，实现毛利14.59亿元，同比增长15.3%，在管住宅项目数量3,446个，较上年增加623个；商业物业及设施设备管理业务收入75.45亿元，同比增长42.7%，实现毛利9.17亿元，同比增长26.4%，在管物业和设施管理项目数量1829个，较上年增加264个。

朱保全指出，万物云的主流业务是做循环型的业务，即物业和设施管理业务，同步物业城市，反向落地智慧城市，实现长足的增长。

从年报可看出，万物云2022年物业和设施管理业务实现收入75.4 亿元，调整后毛利11.7亿元；在AloT解决方案方面，AIoT解决方案实现收入13.8亿元，同比增长13.9%；毛利4.2亿元，同比增长41.2%；毛利率30.7%。行业生态持续拓展，2022年新签大客户24个，并持续向高端制造业、独家首企业进军。居住资产服务方面，全年取得正增长，蝶城模式初步验证，房屋租售业务全年实现收入同比增长5.4%。

事实上，从2013年开始，万物云每年会拿出收入的1%-1.5%投入到空间科技能力的建设。近年更专注空间物联技术的研发，2022年投入达到4.12亿元。

针对目前大火的ChatGPT，万物云管理层也给予回应。万物云管理合伙人及首席科学家丁险峰指出，ChatGPT背后的技术是应用，其开发公司为OpenAI，背后是自然语言的模型。他强调，万物云不会做通用模型，但是会做垂直领域模型。

丁险峰指出，万物云也在主动拥抱科技变化，未来的世界是，科技或者机器人会和人共同解决问题。“全国上市公司披露信息大约为1个T，而目前万物云人与人之间对话每天的数据达到3个T，这是待挖掘的金矿。”

“我们能做什么，能产生什么作用，这是一直在思考的问题。我们要用通用语言模型解决垂类领域的问题。例如，如何实现客户自动化、物业服务自动化等。"

并购带来1个亿的开发商坏账 物业行业发展聚焦三大反思

经历过物管行业的“跑马圈地”、物业上市潮及上市物企“去泡沫化”，物业行业正回归理性。

朱保全认为，2022年是物管行业的反思之年。他认为物业行业要有三大反思：一是，需要反思与地产公司之间的关系，即物管公司的客户来源是否相对丰富多元，不仅仅只是来自于母公司或关联公司。第二，对并购的反思。第三，对社区增值服务的反思。

在谈及万科物业发展历程，朱保全称，2010年时，万科物业曾面临两大诟病：一是万科物业做住宅做得很好，但只会做住宅；第二，万科物业虽然好，但是所做的项目都是万科的。

为此，万科用五年的时间并购形成万物梁行。2019年，戴德梁行与万科旗下万科物业共组资产服务公司，万物梁行做商业，万科物业做物业，形成“住宅＋商业”两翼齐飞的业务结构。

此外，针对第二个诟病万科物业当时只服务于万科地产，朱保全坦言：“当万科物业离开万科地产后，我们会发现万科做的房子确实是最好的，但如果企业不出去，永远在温柔乡里是不行的。”

他认为，他一直在思考万科物业是做“宠物狗”还是“野狗”的问题，“宠物狗”大家都喜欢，感冒一次还有人送去医院，但是“野狗”感冒一次肯定就挂了。最终，万科物业选择了做一条“野狗”之路，必须走出去。所以，在报表中，目前有67%的合同不是万科的房子，对于第三方的拓展，万物云的多元策略已经取得一定成效。

根据年报，2022年来自万科及联合营集团的项目占比进一步降低，如住宅物业在管项目中，来自第三方的为2036个，来自万科及联合营集团的项目为1410个。如商写物业的在管项目中，来自万科及联合营集团的项目为295个，来自第三方的为1534个。独立性进一步增强。

此外，在公司客户矩阵多元方面，2022年，商企空间的物业及设施管理业务收入为75.45亿元，其中第三方项目数量占比83.9%，收入贡献占比高达84.8%。

值得一提的是，能够呈现在报表上的商誉与无形资产则是来自于2021年公司对阳光智博与伯恩物业的收购，以及2022年对首万誉业物业实现并表。

年报显示，万物云核心业务保持稳健增长，开发商相关业务受客观因素影响收入，收入达到301.2亿元，净利润15.9亿元，同比下降7.5%。

对于公司净利润微降，朱保全的解释是，因外部客观因素和开发商行业周期影响，部分业务下半年表现不及预期。开发商低景气度下，导致案场前介业务缩减，带来利润下降。此外，智博伯恩融合产生一次性支出引起毛利率下降；城市空间整合服务受客户需求波动影响，直委或控股业利润下降。

一直以来，收并购是物管扩大规模大多会选择的方式。2021年，万物云将伯恩物业、阳光智博等物业公司以入股形式纳入平台模型。伯恩物业管理面积超7000万平方米，是福建地区管理规模最大的物业企业之一。

“收并购带来了1个亿的原开发商坏账，客户关系摊销4亿。站在商誉增益的角度，希望商誉实现增益。通过收并购，收入贡献29.3亿元，占比9.7%。利润贡献18.9%，提升总体毛利率%，伯恩旗下有三家专门做医药的公司，从而进入医管赛道收入，收入3.7亿元，同比增加67.0%。”

对此，针对并购的反思，朱保全表示，以前物管行业大概时候45倍的市盈率，可以用30倍去并购，剩下15倍去“割草”。所以，行业线下交易的倍数很高，大家都按100%商誉来计算。“但是现在商誉突然减值，如果企业用100%记录商誉的话，难道溢价就等于商誉吗？他认为，物业要反思的不是溢价，而是到底什么叫商誉？“

朱保全所认同的逻辑是，人力资源、客户资源、品牌等无形资产在转让过程之中形成溢价所记录的商誉，应该符合基本逻辑，才能未来发挥价值。“在同步在记录高价的过程中，资产负债表肯定是变重了。一旦企业记录了大量摊销，那么，肯定会利润业绩产生影响。”

据了解，万物云的物业城市控股直委模式受需求变动影响，将持续打造RFO模型。针对科技能力始于智慧物业用于智慧城市，万物云将通过参股、联合营模式总经理负责制BPaaS+运营，属地政企合作方通过控股+授权属地合同资源。城市经营体小股操盘，实现R01享有地方合资经营体的投资回报。

此外，对于社区增值服务的反思，朱保全则认为，当社区增值服务做到100万到3个亿之间时，其增速非常快，数额过了3个亿或者5个亿之后，就会出现问题。尤其是，物业公司走向资本市场时候，它能否形成一个商业模型。

蝶城首年实现提效4% 万物云2023年计划落地逾100座蝶城

万科及万物云的管理层曾多次表示，分拆万物云不是卖猪仔，不在意短期市场估值，更看重公司的安全性、成长性及可持续性。一家物业公司可持续性则指向了它的盈利模式。

在业绩会现场，朱保全将万物云企业服务加生态的模型进行呈现，万物云是“产业互联+空间物联”逻辑框架。他认为，产业互联网必备的要求肯定与传统行业相结合。

“各个板块已经布局完成，2023年就是把这张图做完、做成，这也是万物云的战略地图。其中，最重要的是蝶城模式，万物云2023年计划落地逾100座蝶城 。“

对于万物云为何要做“蝶城”，朱保全指出，住宅管理如何实现持续发展，中国大陆物业基本就是优质优价，物业费要比别人高。但是市场化之后，市场不会并如同我们所愿。好的物业费肯定会实现杠杆型的增长，但大家依然会选择性价比的物业。

“所以，在万科物业快速扩展市场的同时，思考如何将隔壁小区邻居拿下，实现指数增长的莲花塘效应是其思考的问题。后来，万科物业形成了片区，只是SaaS服务会形成边际效应下降，这时万科物业思考的是如何将‘围墙’打开，让人变得更灵活。”

根据业绩报告，蝶城在选址造城和流程改造上均推进顺利。在选址造城方面，2021年，万物云已具有459个蝶城，至2022年蝶城总数增长到584个。

值得一提的是，在房屋焕新试点的33个蝶城中，蝶城实现2.1亿元签约合同额，同比增长118.8%，同时维持了超过90%的高满意度。随着蝶城+业务的铺开，在38个蝶城内，商业物业及设施设备管理业务收入同比增长1.5亿元。

“贝壳、美团都锁定的是3公里商圈，万物云也在做3公里半径的服务。所以，提出了‘蝶城+’的概念，实现3公里劳动力调度平台。由此延伸下，‘蝶城+社商’‘蝶城+电梯’‘蝶城+X’的产业互联生态正在形成。”

管理层指出，万物云聚焦的是，物业管理是否能提效，是否能用万科品质革新小散的服务机构，实现底盘持续增长、住宅流程的变革、家居的变革、及产生新的生态机会。

“2023年最重要的事情就是做蝶城，2023年计划改造蝶城100个。之前市场对于万物云所做的蝶城是将信将疑的状态，过程便是印证相信再印证的过程。当万物云旗下的传统业务与万物云的空间物联业务相结合，‘蝶城+’就是万物云正在构建的产业互联生态。”朱保全称。

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