金地合作扩张“后遗症”:权益土储占比降至45.3%,被合作方拖累盈利能力

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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼

2022年年报发布8日后，金地集团召开2022年度业绩说明会。董事长凌克、总裁黄俊灿，财务负责人韦传军等高管就投资者关心的问题进行文字回复。

其中，金地土储权益占比下降、以及减值计提备受投资者关注。针对这两个问题，搜狐财经进行了拆解。

去年新增土储减少八成

权益土储占比不足一半

一直以来，金地偏爱引入合作伙伴拿地，即能份担风险、降低拿地成本，还能扩充土地及项目储备、扩大市场份额。与此同时，合作过多导致权益土储的占比偏低，正成为是金地无法避免的问题。

资料显示，2016年-2020年间，金地的权益土储占比还能维持在50%以上，但从2021年开始，其权益土储占比下降至45.69%，2022年进一步下降至45.3%。这意味着，截至2022年末，金地5182 万平的总土地储备中，只有2345 万平属于金地。同时，权益土储较 2021年的3515万平下降1170万平。

此外，由于行业调整，金地于2022年缩减投资，全年总投资额约 368 亿元，新增248 万平方米，较2021年的1636万平方米缩水超八成。

权益占比持续、新增土储大幅减少之下，金地销售增长令人担忧。2023年一季度，金地累计完成新开工面积约 57.8 万平方米，同比下降60.95%。

与此同时，受可售货值减少的压力影响，金地2023年一季度全口径销售额441亿元，同比降幅3.1%。而同期，华润置地、龙湖集团、中国金茂销售额分别增长

72%、36%及40%。

对此，凌克表示，“一季度由于公司供货节奏影响，销售金额同比略有下滑，但今年以来销售业绩表现良好，前4月公司累计签约额已同比转正。”

5月8日，金地披露，4月实现签约面积76.3万平方米，同比上升63.48%；实现签约金额150亿元，同比上升20.01%。2023年1-4月，金地累计实现签约金额591.2亿元，同比上升1.91%。

被合作伙伴拖累盈利能力

去年信用减值损失超10亿

偏低的权益土储不仅影响销售业绩，还拖累了金地的盈利能力。

自2021年下半年以来，多家房企出现流动性问题，在金地的项目合作方中也不乏出险企业，这导致金地部分合作项目出现经营风险。

据金地透露，截至2022年8月，合作项目中已识别的、涉及实质出险的合作方的项目共计26个，总未售货值369亿元，占比4%。其中金地的权益货值是135亿元，权益占比37%左右。

尽管金地管理层表示，这26个项目中，大部分项目已不需要股东继续投入，但金地应收账款受到了合作方资金情况的影响。

2022年，金地信用减值损失达10.35亿元，较2021增长327.89%，系往来款信用减值准备增加。

搜狐财经发现，有投资者关注到，2022年金地信用损失准备计提情况显示，划定为高风险的、属于整个存续期计提预期信用损失的其他应收款金额52.19亿。

对此，金地表示，该部分其他应收款52.19亿为公司对存在减值风险的联合营项目的股东借款等经营性往来应收款，部分项目长期股权投资成本不足以抵减投资损失，按会计准则应冲抵对项目公司的其他应收款。

图片来源：金地集团2022年年报

“后续随着项目销售进度逐步回收，同时公司也会持续评估该部分往来款项的可回收性”，金地称。

除了信用减值损失，2022年金地的投资者收益也大幅减少。年报显示，2022年，金地投资者收益为39.74亿元，较2021年下降44.66%。金地解释称，该数据下降系对联合营企业的投资收益减少。

此外，2022年市场处于低位运行期，受行业政策及市场波动影响，金地部分项目出现减值迹象。

截至2022年末，金地存货账面价值为1510.04亿元，占净资产的231.5%，较上年末减少377.98亿元。

根据会计准则，金地对出现减值的项目计提减值准备50.8亿元。金地财务负责人韦传军透露，计提项目所在城市包括重庆、南京、惠州、福州、郑州、舟山等城市。

而受投资收益下降，以及往来信用减值、存货跌价减值准备增加的综合影响，2022年，金地归母净利润同比下降35.09%至61.07亿元。

值得一提是，2023年第一季，金地集团的盈利能力依然没有摆脱合作伙伴的影响。

一季度财报显示，金地实现营收143.6亿元，同比增长7.5%；毛利率为17.5%，同比减少2.2个百分点，但归母净利润为5.1亿元，同比下降18.9%。

光大证券认为，金地一季度净利润下降主要受毛利率下滑、对联/合营公司的投资收益出现亏损等因素影响。

搜狐财经翻阅财报发现，一季度，金地投资收益为-2.04亿元，其中对联营企业和合资企业的投资收益为-3.99亿元，2022年同期该数字为3.05亿元。

而对于投资者关心的权益土地储备占比低的问题，凌克也给予回应。他表示，金地投资布局聚集一二线主流城市，单个地块的合作情况较多，这也是整个行业的共性，希望通过更多拿地渠道提高权益比例的问题。

据了解，金地已在一季度重启拿地。2023年1-4月，金地已在上海、杭州、西安、东莞等一二线城市斩获6宗土地，土地投资额约87.83亿元。

信达证券认为，随行业信用风险事件逐步化解，融资渠道逐步修复，叠加市场整体销售表现逐步企稳，金地有望积极重启扩储，进一步修复销售增速和业绩表现。

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