远洋服务新增外拓第三方占比91%;上半年中介业务毛利下滑、新房装修突破

2023-08-23 18:55:28来源:搜狐焦点


【资料图】

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

地产行业下行之下,物业行业也面临多重压力与挑战,行业管理规模增速放缓,高速增长回归理性发展,相应的资产计提减值损失,正影响越来越多物业的业绩。

8月22日,远洋服务(06677.HK)披露2023年中期业绩,也不可避免的受到影响,营收与利润双下滑,上半年实现收入15.56亿元,较去年同期减少约4%;毛利为3.22亿万元,同比下降约25%;净利润为1.28亿元,同比降52%。

对应收款项等计提资产减值亏损增加,便是致使其利润下滑的主因之一

但是,远洋服务的规模仍在继续拓展,在2022年底双过亿水平上再次提升,总合约规模达1.45亿平方米,总在管规模达1.04亿平方米,分别较去年同期增长约19%及30%。

上半年以来,行业强者恒强局势持续,关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强,但是新增关联方承接面积排名靠前,基本以国央企为主。

对于拿地较少,或者暂缓拿地的房企而言,物企关联方的规模拓展主要依托于自身,那些外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企,外拓面积增长确定性更高,而且拓展方向更多是偏向非住宅类业务及城市服务类业务。

根据克而瑞物管数据,2023年7 月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校,项目占比分别为 33%、29.9%、18.9%,非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。

这一点,从远洋服务的外拓也能得到体现,在关联房企远洋集团暂缓拿地的背景下,外拓团队的能力却得到了凸显。

外拓聚焦细分领域,员工人均福利增至5万元

远洋服务上半年通过招投标、合资、战略合作等多渠道拓展规模,新增合约建筑面积中,来自第三方的占比约高达91%,其中不乏通过收并购而来的项目。

上半年物企并购对象更加聚焦于细分领域,告别以收并购为主的规模扩张时代,转而向专业化经营领域深耕,注重在管项目品质提升,在利润率要求下主动清退低利润或亏损项目,在规模方面更加注重以市场化外拓方式进行拓展。

远洋服务也是如此,上半年以住宅物业为基础,持续扩充学校、医院、产业园、物流园、数据中心、政府设施、城市空间等,并参与城市综合运营服务及智慧城市建设,这也使得其合约物业管理服务全业态项目的数量增至666个。

这些项目分布在国内28个省、直辖市及自治区的89个城市,与其关联房企远洋集团的布局一致,覆盖京津冀区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域5个主要城市群。

其中,京津冀区域和环渤海区域优势显著,同时华东区域、华南区域、华中及华西区域的占比也在逐步提升。根据其在管面积划分,京津冀区域占比约为33%,环渤海区域为22%,华东区域为19%,华南区域为13%,华中及华西区域约为13%。

强劲的外拓,也使得远洋服务第三方面积占比再次得到提升,逐渐摆脱对于关联房企远洋集团的高依赖度。中报显示,2023年上半年,远洋服务合约建筑面积中第三方来源占比提升至约58%,在管建筑面积中的占比提升至51%。

这意味着,远洋服务如今的在管规模中,有一半来自于第三方拓展。

规模的外拓,其员工人数也在相应的增长,由2022年6月底的8978名雇员,增加至2023年中期的9546名雇员,员工人数一年增长568人。员工福利开支也由4.34亿元增至4.78亿元,相应的人均福利开支由4.83万元增至5万元。

经纪业务下滑,新房美居业务突破

但是外拓的增长,并未支撑其远洋核心财务数据的相应增长,营收利润均出现大幅下滑,尤其是公司拥有人应佔溢利为1.29亿元,较2022同期减少约52%。

这一点,远洋服务早在之前的盈利预告中有过提示,其解释称净利润减少主要有三个原因:一是非业主增值业务收缩,二是社区增值业务毛利下滑,三是对应收账款计提的减值损失增加。

经过综合考量经营战略及应收款项回款情况,远洋服务主动收缩了回款保障并不理想的非业主增值服务业务,致使上半年这一板块业务收入下滑47%至2亿元,总体收入约13%。

收缩之外,其优势业务却在持续拓张,期内完成远洋机电收购,整合远洋机电与其在工程运维、智能化业务方面已经积累的技术优势和品牌优势,进一步扩大了设施设备专业服务范围,强化了其在设施设备运维行业的竞争力。

社区增值服务方面,则是受整体经济形势和房地产市场影响,物业经纪服务收入、毛利均有所下降;此外,家政清洁服务、家电维修保养服务、美居服务等社区生活服务,收入也在下滑,导致社区增值服务上半年收入2.67亿元,较去年同期下降约12%。

经纪服务赛道本是物企近几年的新兴赛道,但在房地产行业下行的周期中,房产中介机构也经历了裁员关店、收缩规模,物管公司的经纪服务也不可避免的受到冲击。

但是,其社区增值服务的业务覆盖和深度,却在上半年得到了拓宽和提高,以美居服务为例,上半年持续推进存量房业务模式,新房业务实现突破创新,美居前置营销业务也实现落地,形成了可复制经营的模式。

母公司资管需求减弱,商管收入减少8%

除此之外,商管业务收入的减少,也是影响其整体业绩的一大因素。财报显示,远洋服务商管服务项目合约建筑面积为0.12亿平方米;在管建筑面积为670万平方米,较去年同期分别增长约58%和49%,在管建筑面积中一二线城市占比达99%。

远洋服务提供的商管服务主要聚焦购物中心、写字楼两大业态。虽然上半年管理规模在增长,但来自商写运营及物业管理服务的收入为2.54亿元,较去年同期下降约8%。

其中一大原因便是,受经济形势和房地产市场影响,其母公司远洋集团资管业务需求下降,由远洋服务提供商业运营服务的项目骤减,按照在管面积估算为60万平方米,较去年同期下降约56%。

再加之其对应收款项等计提资产减值亏损增加,综合各种因素之下,2023年上半年净利润出现严重下滑。远洋服务面临的情况,也是大多数上市物企遭遇的实际情况。

申港证券认为,物企整体业绩高速增长的时代已经过去,有关联方加持的物企于短期内业绩增长确定性仍较高,而关联方出险的物企仍将处于阵痛期,在计提相应的资产减值损失后,物企将“轻装上阵”,后续将持续考验物企的经营能力及独立发展能力。

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责任编辑:孙知兵

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