恒大物业“去恒大化”:上半年营收61.45亿,净利增长四成至7.81亿

2023-08-25 19:47:04来源:搜狐焦点

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出品|搜狐地产&焦点财经

作者|陈盼盼


【资料图】

编辑|吴亚

“大家都觉得它烂透了,结果给大家一个大大的惊喜,除了成长性外,其他都有惊喜。”8月24日晚间,恒大物业(06666.HK)发布2023年中期业绩公告后,有投资者如是评价。

中期业绩公告显示,上半年,恒大物业营业收入约61.45亿元,同比增长约6.2%;毛利率约为24.4% ;归母净利润7.81亿元,同比增加43.06%。

同时,恒大物业的独立性增强,上半年新增合约面积1514万平方米,其中超九成来自第三方;并且几乎计提了所有关联方的应收账款。

不过,对于未来业务增长,恒大物业坦承,无法保证能够按照计划或按合适进度、价格获得新物业管理服务合同。

营利双增,基本盘仍在

去年,被地产连累,盈利物企不足一半,物管行业掀起一波集体反思潮。在万物云董事长朱保全看来,“物管行业本应该是一个很有韧性的行业,假如客户满意度都很高,物业费收缴率都很好,那么它不应该受到“大风大浪”的影响。”

这句话同样适用于恒大物业。尽管过去两年,因母公司流动性危机及“人民币134亿元存款质押”事件,恒大物业的规模、营收、利润受到不同程度的拖累,2021年净利润一度由盈转亏,但是从2023年中期业绩来看,其作为物业管理企业的基本盘并未动摇,且各项业务逐渐回到正轨。

就管理规模而言,恒大物业仍旧处于行业第一梯队。截至今年6月末,恒大物业总合约面积约8.1亿平方米,在管面积为5.1亿平方米。近日,保利物业、融创服务也公布了中期业绩,在管面积分别为6.5亿平方米、2.6亿平方米,恒大物业与之对比不算太差。

就营收而言,上半年,恒大物业营收同比增长6.2%至61.5亿元。其中,由于恒大物业在管面积增加,物业管理业务营收得以增长7.4%至50.24亿元,占总营收81.8%;社区增值服务营收与去年同期持平,为10.78亿元;非业主增值业务营收为0.42亿元,在总营收中占比不足1%。

就利润而言,恒大物业的盈利表现可谓可圈可点。上半年,其毛利润约14.99亿元,毛利率同比增加约2.2个百分点至24.4%,高于保利物业21.2%、万物云17.1%的毛利率。

同时,恒大物业上半年净利润约为7.9亿元,净利率达12.9%,同比增加约3个百分点;归母净利润更是同比增加43.06%至约7.81亿元,同期保利物业归母净利润为7.6亿元。

换言之,恒大物业在管规模虽不及保利物业,但盈利能力比后者强。

究其原因,是恒大物业的物业管理服务板块、社区增值服务板块盈利能力得以增强。其中,物业管理服务毛利率提升至21.1%。恒大物业认为,主要因为其聚焦有质量的规模扩张,主动退出经营效益不佳的项目,同时加大成本管控,提升运营效率。

据悉,为了提升管理效能,恒大物业将部分管理人员充实到一线;同时深化科技应用,严控行政办公开支。期内,恒大物业行政开支由 2022年同期4.15亿元下降约6%至3.9亿元。

再看社区增值服务板块,上半年毛利率为40.3%,较去年同期增加3.2个百分点。恒大物业称,该板块毛利率增加主要是“持续优化盈利模式,结合信息化技术有效降低运营成本;随著业务口碑及团队专业性提升,有效降低营销及宣传成本。”

可以看出,恒大物业在“守正”的同时,也在做一些探索和创新。

新增面积超九成来自第三方,独立性增强

在“134亿元存款被母公司占用”以来,外界始终担心恒大物业的独立性,担心是否会向母公司进行“资金输送” 。

事实上,从2021年以来,恒大物业持续进行“去恒大化”。

首先,恒大物业未停滞外拓。2022年内拓展了武汉轨道交通、重庆太平洋广场、绍兴名城景区、台州方特主题乐园等项目。今年上半年,恒大物业又新增了合约面积约1514万平方米,其中93.3%来自第三方,涉及公建、轨道交通、医院、产业园等业态。显然,在失去母公司支持后,恒大物业的独立性被迫提高。

其次,从营收来看,报告期内,恒大物业来自关联方的收入约6530万元,占总收入约1.1%;来自第三方的收入占比98.9%。同时,恒大物业提及,“因关联方流动性危机,基于稳健性原则,集团期内物业管理服务收入剔除了向关联方提供的服务收入约2.14亿元。”

图片来源:恒大物业2023年中期业绩公告

由此,恒大物业在中期业绩公告中称,“集团已基本脱离对关联方业务的依赖。本集团致力于不断为业主提供多元化服务,强化市场化发展,提升公司竞争水平。”

此外,由于关联方流动性问题,恒大物业持续对关联方应收贸易账款减值。早在2021年、2022年,恒大物业分别计提了24.4亿元、24.56亿元关联方应收贸易账款减值。“被占用的134亿元存款用”也被计提,算入其他应收款项。

到了今年截至6月底,恒大物业的应收贸易账款中,来自关联方的应收款为23.6亿元,来自第三方的则为37.3亿元。上半年,恒大物业对来自有关连人士应收贸易账款减值拨备了23.45亿元,计提比例高达99.5%。

对于被中国恒大占用的134亿元存款,恒大物业最新表示:“目前仍在追讨损失,包括与中国恒大集团商讨偿还该质押涉及款项的方案、论证诉讼等其他法律措施。但受限于关联方流动性危机,追回这笔钱尚存在重大不确定性。”

成长性欠佳,持续经营危机仍在

不过,从资产负债表来看,恒大物业的经营危机仍未解除。

于2023年6末,恒大物业净流动负债和净负债分别约为25.26亿元及7.49亿元(截至2022年末,分别为33.21亿元及15.13亿元),持续经营能力存在不确定性。

对此,恒大物业称,正在采取多项措施保证拥有充足营运资金。其中,恒大物业已与若干债权人(包括应付贸易账款、业务合并应付对价及关联方)达成协议,同意延长还款期,由一至四年不等;同时继续通过成本控制,以改善经营及财务状况。

“但鉴于房地产行业的波动性,以及能否取得本集团债权人的支持存在不确定性,本集团能否实现其上述计划和措施存在重大不明朗因素。”恒大物业在中期报告中称。

同时,独立审计方上会栢诚如再次指出,“这些状况表明恒大物业存在可能影响持续经营能力的重大不确定性。”

此外,恒大物业在规模成长性令人担忧。上半年,其新增合约面积约1514万平方米,为总合约面积的2%;而保利物业为0.7亿平方米,为总合约面积的8%。

恒大物业亦在中期业绩报告中提及业务风险,“受关联方及其资产处置进度的影响,集团可能面临部分前期物业管理服务合同终止,可能无法及时有效转化已签约面积,关联方延期交付亦可能影响集团收缴费率的提升”。

恒大物业坦承,“集团无法保证能够按照计划或按合适进度、价格获得新物业管理服务合同;集团可能无法从客户收回物业管理费等相关收入,致使可能产生应收款项减值亏损。”

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责任编辑:孙知兵

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