金茂服务“断奶",上半年归母净利降16%;管理层:非周期性业务将保持30%-40%增长

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作者｜王迪

物企对城市服务的拓展已成热潮，万物云推出蝶城计划，而保利物业亦有镇兴中国计划。

对于三者的区别，在8月29日下午举行的金茂服务投资者中期业绩会上，管理层指出，万物云调整到街道战略，做百城千街。保利的镇兴中国，是从特色古镇，进而转到城市的全局服务。各家的打法布局都不一样，这与各家的资源禀赋和原有市的资源沉淀相关。

8月28日晚，金茂服务发布2023半年业绩报告。半年报显示，上半年金茂服务实现收入13.53亿元，同比增长23.4%，期内，金茂服务毛利约为3.57亿元，增加约0.4%；利润约为1.49亿元，同比减少约12.9%；母公司拥有人应占净利润为1.46亿元，同比减少15.75%。

对于净利润的下滑，管理层指出，一方面受到宏观经济的一些压力，另一方面重点投入非周期性业务及下调周期性的业务也带来了净利的波动。

“从长期来看，金茂服务整体业绩的增长会保持在20%以上增长，非周期性的业务保持在30%-40%的增长。关于数字化投入、客户研究的投入，以及在新业务领域的布局投入，我们相信能发挥出非常大的长期效果。”管理层所提到的非周期性业务指的就是基础物管和社区增值业务。

手握现金10.76亿元，社区增值服务收入增长约54.5%

从调结构方面来看，上半年，金茂服务除了夯实基础物管基本盘外，大力提升非周期性业务占比。

值得一提的是，上半年基础物管收入占比达55.4%，依然占据大头，而金茂服务社区增值服务收入为3.80亿元，增幅约54.5%。对此，金茂服务的解释是主要是由于本期美居平台服务团队持续扩张。

此外，物业管理服务收入为7.50亿元，增幅约38.7%，主要原因是业务扩张导致在管建筑面积增加所致。非业主增值服务收入为2.24亿元，降幅约28.0%，主要原因是来自前期规划及设计服务以及交付后服务的收入减少。

在社区增值服务中，为挖掘存量业务，围绕美居平台服务拓展多种产品类型，室内装修平台服务收入增长约113.7%至截至1.03亿元；房地产经纪服务收入增加至8540万元，增幅约82.1%；随着业务规模扩张，在管物业数目增加，社区空间运营服务收入增加约37.5%至1.18亿元。

事实上，回归业主需求本源，金茂服务持续创新业主增值服务产品及内容，通过生活服务、空间运营、美居业务、资产经纪四大业务板块。

就毛利率来看，截至2023年6月30日止，金茂服务整体毛利率约26.4%，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率均同比有所下降。其中，社区增值服务整体毛利率保持在38.8%的较高水平。

值得一提的是，期内，金茂服务其他收入及收益890万元增加约430万元至1320万元。该增加主要是由于期内银行利息收入增加及投资物业评估增值产生公允价值变动收益。

此外，金茂服务现金及现金等价物约为10.76亿元，同比去年略有增加。该增加主要是由于经营活动所得现金流量净额所致。

在手城市服务项目10个，为母公司中化做IFM服务

在市场波动之时，最重要的是找到“第二增长曲线”。

根据管理层的理解，金茂服务目前找到的城市服务的模式，基于自身的资源禀赋。比如，协同中国金茂的城市服务战略，金茂服务与市属地的资源、政府建立一个非常好的信任关系。

据了解，城市服务方面，金茂服务目前在手的城市服务项目一共有10个，上半年金茂服务新增了两个城市服务项目，新增的转化面积达400万方。

“我们布局雄安，和属地的雄健集团成立了合资公司，看好雄安新区未来，特别是在先行区第一批央企总部进驻之后，一定会带来大量的物业服务需求，以及它的IFM服务需求。”

据了解，金茂服务的城市服务的四种模式，产业+物业、运营+物业、资本+物业、更新+物业。上半年通过谈判的方式，金茂服务进一步获得了运营资源以及城市服务的资源，新增合同达到了一两千万。

管理层指出，现有的近10个城市服务的项目，未来都会持续为整司在城市服务的规模上和收入上提供有力的支持。

从目前的情况来看，金茂服务的城市服务项目有投模的标准，首期导入的资源一定在2000万以上。城市服务包括ToC、ToG、ToB业务，未来会聚焦已经比较成熟的运营+服务和产业+服务的模式上，规模不断增长的同时，在毛利率和经营效益上，还是要和整体战略做好匹配。

城市服务中所涉及的IFM（综合设施管理）打开了新的市场空间。金茂服务已经在多个高产值业务客户中进行布局，涵盖国家部委、金融高端制造、医院等多个领域，以北京实验二小、哪咤汽车全球总部、泉州石化园区、广发银行北京总部等项目为支点。

此外，得益于母公司中化集团协同关系上，金茂服务已经在给中化做IFM服务。

对于与中化集团协同关系，金茂服务管理层在回应投资者提问时举了两个例子。江西蓝星星火有机硅产业园的物业管理服务，以及中化泉州生活厂区和园区的专项服务，今年对其后勤服务做一些延伸。

“在协同指导之下，金茂服务马上也会成为中化内部协同的供应商，我们叫白名单，有了这个资质之后，在整个中化系统之内，在进行业务协同，就更加有优势。”管理层如此解释。

据了解，围绕中化资源，金茂服务未来将：第一，围绕现在已经深耕的城市，做中化资源的业务地图，围绕着中化战略布局和业务布局。金茂服务进入比较匹配的一些战略性省份，战略性城市、项目，有序推进和中化体系内各个板块之业务上的协同工作。

第三方在管面积同增89.5%，谈收并购不会为短期规模放弃优质增长

除了业务层面拓维之外，金茂服务上市后的市场化，基于金茂大股东的周期性业务在不断地收窄，金茂服务在管面积进一步实现“断奶”。上半年，金茂服务第三方市场化规模占比和中国金茂提供的规模占比达到“五五开”。

半年报显示，金茂服务第三方在管面积较去年同期增长89.5%，第三方在管面积占比47.8%，逐渐摆脱母公司的依赖。在公开市场的投标招标中，金茂服务中标率达57%，由此可以看出，金茂服务的市场化程度进一步提升。

对于未来城市拓展，管理层表示，包括城市的量级，会把外拓的城市进一步聚焦到21个核心城市，预计下半年的外拓会在21个核心城市里产生整个外拓70%以上的业绩。

事实上，物管行业收并购是最快扩规模的方式。管理层的理解是，现在整个行业的收并购在持续放缓，第一现在优质标的公司确实比较稀缺。第二受整个行业承压影响，整个二级市场行业的估值也在不断下滑。

对此，金茂服务对于标的的选择，一是坚持整体公司战略以及项目的资源禀赋和定位，在并购方面有明确标尺。二是要有利于金茂服务在整个全国布局之下的城市深耕和管理密度发展趋势的要求，同时在业务上要和现在整体运营能力匹配。金茂服务并购上积极寻找优质公司，但也不会为了短期的规模去放弃优质增长的发展策略。

提及金茂服务与母公司的关系，管理层则指出：“未来金茂服务对于中国金茂是重要的服务支撑，母公司会给金茂服务持续的助力和资源注入，包括项目、人才、资金各个方面。”

今年上半年来看，中国金茂交付300多万平方米体量的高品质项目。据了解，公司内部也在考虑做相应的服务层面的整合，把内部的服务资源进一步整合到金茂服务的发展平台。

截至6月30日，金茂服务全国在管运营项目443个，业务覆盖至全国75座城市，囊括长三角、京津冀、珠三角、成渝经济区等国家经济活力高的核心区域，其中一、二线城市占比约90%。

此外，上半年，金茂服务通过市场化竞争，以单体拓展、股权合作等方式，分别在住宅、商办、产业园区、城市服务领域取得收获项目，透过市场化竞争向外拓展取得成效。

半年报显示，截至2023年6月30日，金茂服务合约建筑面积约为9448万平方米，在管建筑面积约为7098万平方米，较截至2022年6月30日分别增加约35.8%及56.0%。

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