远洋集团的“温带”生存法则 | 财报深响④

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

远洋集团对外的印象，更多的是“京派房企”，即便近些年在“走出去”，但无论是架构调整之前的京津冀区域，还是调整后的北京区域，始终是销售额贡献最大的区域。

2020年是量变的一年，在巩固原有京津冀等核心区域的同时，远洋开始“南移西拓”，这一年北京区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域分别占销售额30%、19%、15%、18%、18%。

到2021年中期，北京地区、环渤海地区、华东地区、华南地区、华中及华西地区分别占销售额24%、18%、22%、15%、21%。

进入2021下半年，发生质变，华东区域超越北京区域。

3月23日，远洋披露2021年度业绩，全年录得销售额1363亿元，同比增长4%。其中，华东地区、华南地区、华中及华西地区、北京地区、环渤海地区分别占销售额27%、14%、20%、23%、16%。

“南移西拓”两年，远洋销售区域分布愈发均衡，已经很难再用区域标签属性来定义。这个变化的背后，是其拿地思路的调整，2020年获取的53个项目，南移西拓区域占比64%；2021年共获取25个开发项目，“南移西拓”区域占比近70%。

从内部对比，可以清晰的感知到远洋的土储结构布局，内在逻辑很清晰，远洋想要维持一个均衡搭配的项目组合，从而减轻个别市场波动带来的风险。

或许也正是这种居安思危的意识，让其免于高杠杆扩张，“三道红线”指标连续三年处于“绿档”，一直保持着稳健的态势，机构评级是一个极具说服力的指标，自房地产行业进入下行周期、格局剧变后，多家房企评级被下调，穆迪和惠誉依旧维持其投资级评级。

经营安全度

如今能达到这样评级的房企已经急剧减少，集中在少数的优质民营房企和央国企，资本市场对于远洋的信用水平，还保持在高度认可的状态。

融资的通畅程度和成本是一个外在体现，2021年7月之后，房企融资持续收紧，远洋则先后成功发行2.7%低利率美元债、银行间市场首单无信托结构CMBN和公司债等，全年综合资金成本进一步降低至4.96%。

同时还获得了多家银行的授信，平安银行300亿，浙商银行100亿，另外还获得中国银行、交通银行、民生银行等授信额度提升近200亿，已获批尚未提用授信额度超过2300亿。

反观其债务结构，短期贷款占比并不高，1年内到期负债占比20%，1-2年内到期负债占比19%，2-5年内到期负债占比50%；压垮多家房企的美元债，远洋仅有一笔5亿美元债务年内到期，其中2亿美元已于1月完成再融资，剩余3亿美元将在4月偿还。

截至2021年底，其现金资源总额为270.79亿元，当中既有现金及现金等价物，也包括以受限制银行存款，流动比率为1.65倍，净借贷比约为85%。相比于2020年55%的借贷比，2021年有所上升，显然市场整体融资收紧、按揭贷款收缩之下，远洋的资金回笼速度也受到了影响。

但从财报基本面判断，远洋依旧交出了一份当下难得的业绩，2021年实现营收642亿元，同比提升14%；毛利113亿元，同比增长8%；核心净利润28亿元，同比提升26%。

远洋预计，2022年市场普遍预期政策将持续适度放松，再加之其自身的财务管理，将有利于其争取保持净借贷比率平稳。另外，随着结转规模的不断增加，营业收入对有息负债覆盖比率将提升至70%，经营安全稳定性较高。

“温带”生存法则

对于行业的走势，远洋的判断与绝大多数房企一致：行业将告别高周转、高盈利、高风险的发展时代，整体从“热带”北归到了“温带”，进入红海、微利的时代，企业必须追求高质量、可持续的发展。

由于2021年房企资金短缺造成拿地和开工下降，2022年将会短暂存在的供应不足的窗口，供需关系或将得到一定程度改善。多重因素作用下，行业将缓慢走出“市场底”，不会大起大落。

这是远洋对2022年的发展预判，其认为在经历“政策底”之后，行业将面临相对友好的政策环境和信贷环境，但“房住不炒”、“去杠杆、去产能”和“稳房价、稳地价、稳预期”三大原则不会改变。购房客户、金融机构、供应商、政府等上下游产业链的信心与预期恢复仍需时日，经济下行压力带来客户购买意愿及能力的下降也不容忽视，短期行业形势难言乐观。

但从中长期来看，远洋仍然看多房地产行业的良性循环和健康发展。城镇化、城市更新带来的市场需求仍然长期存在，房地产依然是国民经济循环和满足人民群众居住需求的重要行业。且经历本轮快速出清和整合后，未来行业竞争或将减弱。

这既是一个研判，也能从中读出一些远洋的逻辑。回顾2021年，远洋在新增571万平、货值超800亿的土地资源的同时，也在布局城市更新业务，签约深圳天和项目和坂田项目，新增旧改项目储备40万平米。

截至2021年底，签约深圳、广州、东莞等大湾区重点城市旧改项目约1900万平方米，已转化及获取项目的土储面积共375万平方米；而在同期，其二级开发土地储备为5314万平。旧改储备，已经成为其总土地储备中的重要一极。

目前，远洋已形成“拆除重建、存量盘活、社区焕新”三大独门城市更新模式，各自都有成熟案例。这些成功模式和经验，将会极大促进储备项目的转化，成为其业绩新增长极。

关键词： 城市更新 北京区域 同比增长 授信额度 万平方米