远洋集团的“温带”生存法则 | 财报深响④

2022-03-24 19:39:33来源:搜狐焦点

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

远洋集团对外的印象,更多的是“京派房企”,即便近些年在“走出去”,但无论是架构调整之前的京津冀区域,还是调整后的北京区域,始终是销售额贡献最大的区域。

2020年是量变的一年,在巩固原有京津冀等核心区域的同时,远洋开始“南移西拓”,这一年北京区域、环渤海区域、华东区域、华南区域、华中及华西区域分别占销售额30%、19%、15%、18%、18%。

到2021年中期,北京地区、环渤海地区、华东地区、华南地区、华中及华西地区分别占销售额24%、18%、22%、15%、21%。

进入2021下半年,发生质变,华东区域超越北京区域。

3月23日,远洋披露2021年度业绩,全年录得销售额1363亿元,同比增长4%。其中,华东地区、华南地区、华中及华西地区、北京地区、环渤海地区分别占销售额27%、14%、20%、23%、16%。

“南移西拓”两年,远洋销售区域分布愈发均衡,已经很难再用区域标签属性来定义。这个变化的背后,是其拿地思路的调整,2020年获取的53个项目,南移西拓区域占比64%;2021年共获取25个开发项目,“南移西拓”区域占比近70%。

从内部对比,可以清晰的感知到远洋的土储结构布局,内在逻辑很清晰,远洋想要维持一个均衡搭配的项目组合,从而减轻个别市场波动带来的风险。

或许也正是这种居安思危的意识,让其免于高杠杆扩张,“三道红线”指标连续三年处于“绿档”,一直保持着稳健的态势,机构评级是一个极具说服力的指标,自房地产行业进入下行周期、格局剧变后,多家房企评级被下调,穆迪和惠誉依旧维持其投资级评级。

经营安全度

如今能达到这样评级的房企已经急剧减少,集中在少数的优质民营房企和央国企,资本市场对于远洋的信用水平,还保持在高度认可的状态。

融资的通畅程度和成本是一个外在体现,2021年7月之后,房企融资持续收紧,远洋则先后成功发行2.7%低利率美元债、银行间市场首单无信托结构CMBN和公司债等,全年综合资金成本进一步降低至4.96%。

同时还获得了多家银行的授信,平安银行300亿,浙商银行100亿,另外还获得中国银行、交通银行、民生银行等授信额度提升近200亿,已获批尚未提用授信额度超过2300亿。

反观其债务结构,短期贷款占比并不高,1年内到期负债占比20%,1-2年内到期负债占比19%,2-5年内到期负债占比50%;压垮多家房企的美元债,远洋仅有一笔5亿美元债务年内到期,其中2亿美元已于1月完成再融资,剩余3亿美元将在4月偿还。

截至2021年底,其现金资源总额为270.79亿元,当中既有现金及现金等价物,也包括以受限制银行存款,流动比率为1.65倍,净借贷比约为85%。相比于2020年55%的借贷比,2021年有所上升,显然市场整体融资收紧、按揭贷款收缩之下,远洋的资金回笼速度也受到了影响。

但从财报基本面判断,远洋依旧交出了一份当下难得的业绩,2021年实现营收642亿元,同比提升14%;毛利113亿元,同比增长8%;核心净利润28亿元,同比提升26%。

远洋预计,2022年市场普遍预期政策将持续适度放松,再加之其自身的财务管理,将有利于其争取保持净借贷比率平稳。另外,随着结转规模的不断增加,营业收入对有息负债覆盖比率将提升至70%,经营安全稳定性较高。

“温带”生存法则

对于行业的走势,远洋的判断与绝大多数房企一致:行业将告别高周转、高盈利、高风险的发展时代,整体从“热带”北归到了“温带”,进入红海、微利的时代,企业必须追求高质量、可持续的发展。

由于2021年房企资金短缺造成拿地和开工下降,2022年将会短暂存在的供应不足的窗口,供需关系或将得到一定程度改善。多重因素作用下,行业将缓慢走出“市场底”,不会大起大落。

这是远洋对2022年的发展预判,其认为在经历“政策底”之后,行业将面临相对友好的政策环境和信贷环境,但“房住不炒”、“去杠杆、去产能”和“稳房价、稳地价、稳预期”三大原则不会改变。购房客户、金融机构、供应商、政府等上下游产业链的信心与预期恢复仍需时日,经济下行压力带来客户购买意愿及能力的下降也不容忽视,短期行业形势难言乐观。

但从中长期来看,远洋仍然看多房地产行业的良性循环和健康发展。城镇化、城市更新带来的市场需求仍然长期存在,房地产依然是国民经济循环和满足人民群众居住需求的重要行业。且经历本轮快速出清和整合后,未来行业竞争或将减弱。

这既是一个研判,也能从中读出一些远洋的逻辑。回顾2021年,远洋在新增571万平、货值超800亿的土地资源的同时,也在布局城市更新业务,签约深圳天和项目和坂田项目,新增旧改项目储备40万平米。

截至2021年底,签约深圳、广州、东莞等大湾区重点城市旧改项目约1900万平方米,已转化及获取项目的土储面积共375万平方米;而在同期,其二级开发土地储备为5314万平。旧改储备,已经成为其总土地储备中的重要一极。

目前,远洋已形成“拆除重建、存量盘活、社区焕新”三大独门城市更新模式,各自都有成熟案例。这些成功模式和经验,将会极大促进储备项目的转化,成为其业绩新增长极。

关键词: 城市更新 北京区域 同比增长 授信额度 万平方米

责任编辑:孙知兵

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