龙光的突破与收获 | 财报深响⑱

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

在密集的房企财报中，从枯燥的数据中发现不一样，是一种乐趣。

翻看龙光的管理业绩，2021年录得合约销售额1402亿元，同比增长16.2%；营收782.9亿元，同比增长10.2%；核心净利润约99.87亿元，核心利润率12.8%，归母核心净利润约96.3亿元。总资产为2859.5亿元，较上年期末增长17.4%。

在地产格局剧变的2021年，每家房企的业绩都不容易。

当下，房企整体周转速度放缓，利润空间收窄，盈利能力下滑是大势，万科2021年净利润下滑，郁亮向52万股东道歉的事件，已经传遍业内外，碧桂园正在从投资、销售和财务三个方面加强精准管控，穿越周期。

面对行业大势，龙光的应对策略是，持续强化精细化运营管理能力，优化组织管控架构，完善数字化管控体系，促进经营效率效益的持续提升。例如，其2021年新项目平均开盘周期缩短至6.7个月。在所布局城市中，单个城市平均合约销售额升至45亿元。

龙光2021年进一步提升了产品交付标准体系，完善了10 多项标准管理制度，覆盖交付前、交付中、交付后全生命周期，实现对项目品质的闭环管理，全年累计完成交付超过 6.4 万套，合约交付率100%，整体客户到访交付率97.4%。

这一点很重要，在过去的2021年，房企特别关注的有两点，一个是保交付，另一个是现金流厚度和回款，前者意义重大，是市场对地产行业的信心之源，后者关乎企业的安全度。

布局核心都市圈

在行业调整大环境下，房地产市场加速分化，三四线城市下行压力较大。这一点，中海地产也认为，房地产市场正在风化，一二线和强三线城市将是主战场。

中海地产的应对策略是坚持“主流城市、主流地段、主流产品”，深耕经济增长好、人口竞流入的重点城市；龙光坚持聚焦主业，聚焦最具价值的核心都市圈，重点布局经济实力强、产业优势明显、人口持续导入的一二线高能级城市，强化城市深耕。

这样的布局思维从其拿地动作和土地储备中，能感知一二。2021年，龙光通过招拍挂方式新增土储建筑面积394万平方米。截至2021年底，该公司近期可开发土储建筑面积为3431万平方米，其中一二线城市土储货值占比约85%。

从区域来看，龙光聚焦粤港澳大湾区、长三角等核心都市圈，强化城市深耕。2021年录得的1402亿合约销售额中，深圳、佛山、惠州、南宁以及长三角区域合约销售额均超过百亿元。

进入2022年，龙光续聚焦粤港澳大湾区及长三角等核心都市圈， 1至2月在上海、深圳、佛山、惠州、汕头、南宁等核心城市的合约销售额均位列当地市场前三位。

全年可售货值2000亿元

在房地产开发总量下降、行业进入下行周期的阶段，房企不断探寻新的增长空间。

公告显示，龙光商业运营业务加速发力，2021年有了显著突破：一方面是推出了全新商业品牌，都市型商业中心“蓝鲸世界”和区域型商业中心“蓝鲸天地”，另一方面是投资性物业经营收入达到2.1亿元，同比增长94.7%。

据焦点财经了解，深圳光明蓝鲸世界、南宁蓝鲸世界已经开业，分别吸引逾200家知名品牌进驻，成为了当地引领区域消费升级的TOD商业新标杆。随着蓝鲸世界在上海、深圳、温州等城市陆续落地，预期未来可贡献持续稳定的现金流。

此外，海外项目进入收获期。具体来看，龙光在新加坡开发的尚景苑、悦湖苑两大标杆项目，销售表现良好，这两个项目今年将陆续交付，实现可观的资金回笼。香港港岛区临海豪宅项目，预期也将于2022年上半年发售，该项目权益货值近200亿港元，销售前景可期。

商业项目开业，海外项目也陆续推售和交付，这意味着经营性资金回流正在加速，这在当下的大环境中至关重要。要知道，包括碧桂园在内诸多头部房企，已经转变重心，把回款作为重点考核目标。

2021年，是房地产行业具有转折性意义的一年，传统的“高负债、高杠杆、高周转”开发经营模式难以持续，行业开始回归理性。未来竞争环境逐渐转向专业化、精细化、差异化发展新阶段，管理运营高效、产品精耕细作、交付有保障的房企将占据主动地位。

顺应行业趋势，龙光提出，2022年继续坚持聚焦主业，强化区域深耕，提升精准化管理能力，全面升级产品体系。全力推动项目施工建设，确保如期高品质交付。

2022年，龙光全年可推售货值约2000亿元。该公司提出，积极把握市场窗口期，结合不同区域市场情况，采取一盘一策差异化策略，加快销售去化和资金回笼，提升经营性现金流。

关键词： 同比增长 商业中心 万平方米 应对策略 房地产市场