中指院:十强物企管理面积均值3.55亿平,市场份额升至12.84%

今日，由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的“2022中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十五届中国物业服务百强企业家峰会”正式召开。会议表彰了部分优秀物企，并重点披露了几项近期研究成果。

在研究中，中指院发现，2021年，TOP10物企的管理面积均值为3.55亿平，是百强企业的6.2倍，市场份额也提升至12.84%。其中，百强企业的管理面积为5692.98万平方米，同比增速为16.69%；合约管理面积为7683.63万平，高出管理面积近2000万平方米。市场份额方面，百强企业市占率上升至52.31%，较上年增长2.60个百分点。从增速方面看，TOP10物企在高基数的基础上仍然实现了34.23%的同比增速，高出百强企业同比增速17.54个百分点，远远拉开与百强企业整体的差距。头部效应愈加明显。

图：2018-2021年百强企业合约面积、管理面积及市场份额变化情况

此外，中指院还发现，物企并购迎来机遇期，优质标的涌现、估值回归理性。2021年，百强企业新增管理面积中超过半数来源于第三方项目，并购为首要驱动力。地产变局加速百强企业并购节奏，并购扩张迎来战略机遇期。第一，优质标的众多，诸如嘉宝服务、富力物业等规模大、质量优的标的屡见不鲜，为并购方增加选择机会，减少筛选成本。第二，并购标的估值理性回归，性价比提升。第三，百强企业，尤其上市企业资金充沛，现金流稳定，为并购提供重要资金支持。部分百强企业顺势而为，紧抓并购机遇，管理规模高速增长。2021年，百强企业共发生超百宗并购案例，交易金额近400亿元，涉及约10亿平方米管理面积，创历史新高。头部企业资金实力更强劲，多宗大额交易刷新行业记录，借力并购拉开与中小企业的距离，实现高基数管理面积的进一步跃升。中型百强企业也择机而行，并购优质标的，甚至以小并大，实现“弯道超车”。

第三个发现是，物企的市场拓展能力显著提升，竞标与战略合作并举。百强企业通过及时掌握市场公开信息，寻求竞标机会等方式，以优质的服务、良好的市场口碑及专业、高效的管理模式，赢得招标方青睐，进一步提升外拓比例。大部分百强企业成立专门的市场拓展团队，关注市场招投标信息，提前沟通、介入，中标第三方项目尤其是非住宅业态项目，独立市场化能力显著提升。

第四个发现是，物企关联公司面积供给仍是压舱石，但占比明显减少。地产关联公司对物业公司的支持在逐步弱化，目前仍是稳定的项目来源。首先，百强企业承接关联开发企业开发的项目仍是管理面积增长的重要基础。其次，从房地产销售面积数据看，2021年房地产开发百强企业的销售面积均值同比增长1.6%，这些销售面积在未来2-3年内仍然可以支撑关联物业公司规模的稳步增长。最后，百强企业接管关联企业开发项目后，通过“以点带面”形式产生良好的外部效应。长远来看，百强企业只有加速提升外拓能力，才能在行业的快速发展中夯实竞争力，实现可持续发展。

从百强整体布局看，百强企业紧抓国家重点城市群发展机遇，合理分配资源要素，降本增效，提速规模化发展。2021年，百强企业61.34%的管理面积位于五大城市群，较2021年上升2.41个百分点。从具体战略布局看，一方面，百强企业不断加大对已有核心区域的布局，提升区域密度和运营效率，为进一步开展市场化外拓，发展多元业务筑牢基础。另一方面，百强企业根据自身发展战略，在深耕核心区域的基础上进行适度的外延，进入新城市，以巩固整体的竞争优势。

图：2019-2021年百强企业不同城市群管理面积分布情况

在经营绩效方面，中指院发现，物企营业收入均值的同比涨幅为14.21%，马太效应显著。2021年，百强企业营业收入均值达13.40亿元，同比增长14.21%，同比增速较上年提升1.4个百分点，经营绩效整体呈现良好增长态势。TOP10企业营业收入均值达107.78亿元，同比增速达50.17%，是百强企业的3.53倍，进一步拉开与其他企业的差距。从收入构成看，2021年，百强企业基础物业服务收入持续增长，均值高达10.22亿元，首次突破十亿大关，同比增长11.72%。多种经营收入均值3.19亿元，同比增幅达23.01%，增速约为基础物业服务收入的两倍。

多种经营收入均值达3.19亿，业主增值服务占比达55%。据中指院统计，2021年，百强企业多种经营收入均值为3.19亿元，同比增幅达23.01%，增速较上年提升6.93%。多种经营收入结构改变，业主增值服务收入占比超过非业主增值服务，成为多种经营收入增长主要动力。同期，百强企业业主增值和非业主增值服务收入均值分别为1.76亿元、1.43亿元，占多种经营收入的比重分别为55.02%、44.98%。与2020年相比，业主增值服务收入占比提升了近6个百分点，增长引擎作用愈发凸显。

毛利润均值同比增长16.97%，多种经营利润贡献占比超50%。2021年，百强企业毛利润均值及净利润均值分别为3.37亿元及1.22亿元，较2020年分别增长16.97%及16.37%。与此同时，百强企业盈利能力持续稳健提升，毛利率均值和净利率均值分别为25.11%及9.08%，较2020年均有小幅度提升。

图：2018-2021年百强企业毛利润（率）、净利润（率）情况

多种经营成为毛利润增长的第一驱动力。2021年，在百强企业多种经营收入占比23.77%的情况下，毛利润占比高达50.27%，较2018年累计增长5.64个百分点，体现出非常好的创富能力，是百强企业提升利润的主要抓手。

人力成本占比近60%，智能化对冲成本刚性上涨。据中指院统计，2021年，百强企业营业成本均值为10.04亿，同比增长13.31%。同时，百强企业不断探索降低营业成本率的方法，多措并举，降本增效，将平均营业成本率减少至74.89%，较2020年小幅下降0.59个百分点。随着部分企业引入“智慧物业”等相关系统及设备，在一定程度上实现了对人员的替代，形成对冲效应。在此背景下，2021年百强企业人员费用占总营业成本的58.39%，基本与上年持平。

在服务质量提升方面，中指院建议，物企要标准化建设筑基，差异化服务保障品质服务精准触达业主。物业管理行业正处于向现代服务业转型升级的关键时期，企业积极通过标准化建设奠定物业服务品质基础，标准化对行业的推动作用已经显现。百强企业通过标准化建设，坚守品质服务的同时，也积极探寻针对不同业主，提供差异化服务，确保优质服务精准触达业主。部分百强企业根据业主的年龄、职业等不同维度，主动对业主描摹画像，搭建出多样化、有层次的产品服务体系，显著提升业主服务体验。

此外，坚持疫情防控常态化管理，加强与业主的情感联络。我国疫情防控常态化背景下，优质的物业服务不仅体现在为业主提供高品质服务，更体现在遇到突发情况时能够及时解决问题，守护业主生命健康与财产安全。在全国疫情防控“动态清零”总方针的指导下，百强企业坚持疫情防控常态化管理不松懈，用实际行动诠释物业人在抗击疫情过程中的价值，是值得信赖的主力军之一。

第三，品质服务助力资产保值增值，百强企业二手房价格高出同等项目10.39%。2021年，百强企业在管项目二手房价格为2.36万元/平方米，高于周边项目二手房价格10.39%；百强企业在管项目年套租金价格为4.63万元，比周边项目租金高5.38%，高品质的物业服务对业主房屋增值保值效果会愈发凸显。

根据中指研究院对全国200多个城市的调研结果显示，2022年全国重点企业整体服务水平满意度评价得分约80.8分，连续五年保持80分以上的高位。在物业管理行业市场化程度不断提升的背景下，业主对于优质物业服务的支付意识逐渐觉醒，支付意愿明显提升。

中指院认为，物业管理行业之所以备受关注，非常重要的一点在于其服务的空间边界不断延伸，并且突破了物业管理传统服务的天花板，表明行业的发展潜力不可限量。第一，管理规模扩张是当前行业发展的主旋律，奠定了服务空间延伸的基础。第二，非住宅业态已成百强物业服务企业布局的重点方向，是服务空间的横向扩张。第三，伴随城镇化进程推进以及城市治理需求的持续增长，百强企业的服务空间由社区逐步走向城市，争相布局城市服务赛道，服务空间实现纵向扩大。

当前，物业管理服务已从最初的“四保”服务，逐渐延伸至为业主和客户提供各类增值服务。一方面，百强企业以“未成年、中青、长者”整个生命周期为线索，针对不同群体打造“全龄段”多元服务，布局托幼、亲子、零售、美居、养老等领域，满足不同人群的需求；另一方面，以居家、旅游、餐饮、空间运营、智慧服务等多元生活场景为基础，持续衍生出各种相关的服务品类，为业主提供便捷、舒适、高效的一站式生活服务。

百强企业围绕业主生活需求开展社区增值服务具备得天独厚的优势。第一是资源优势；第二是近场优势；第三是保障优势；第四是基于人的日常生活能产生大量的服务需求，物业公司可挖掘的服务空间非常广阔。

尽管资本市场整体回归理性，对整个行业发展仍起到重要的推动作用。最主要的体现在资本为上市企业并购扩张提供了重要的资金支持。同时，基于资本市场的关注，越来越多的特色赛道被打开，具备特色服务的优质物业公司迎来发展契机，不断为行业开辟更多细分蓝海市场，诸如高端服务、商业运营、城市服务、TOD物业管理、绿色物业、工地物业等细分市场空间逐步打开。

表：部分上市百强企业特色服务赛道

中指院统计发现，2021年，百强企业从业人员本科及以上人员占比11.82%，增长0.59个百分点，持续调整人才结构，员工平均学历程度不断增长，不断提高企业员工的工作能力及素质，为企业高质量发展提供人才支撑。“内生”培养是百强企业获得人才的重要途径。百强企业通过建立完善的内部培训计划，请专业人员或实践经验丰富的员工进行内部培训，加强员工的专业能力建设，提高员工的综合水平。此外，百强企业也针对细分招聘需求，采取猎头、网站招聘、政府公益性联介网络、日常招聘会、校园定向培养与培训机构推荐相结合的多元化的人才获取方式。

在企业社会责任方面，中指院统计显示，2021年，百强企业共纳税总额达261.24亿，同比增长23.08%，约为2021年全国税收收入增长率（11.9%）的2倍。同时，百强企业以实际行动回馈社会，持续关注社区服务、环境保护、社会援助等领域的重点问题，积极承担起了应尽的企业社会责任。

2021年，百强企业员工总数150.06万，员工数量均值为5908个，提供外包岗位约60万个，其中多数为秩序维护、保洁、绿化等基础服务岗位，在解决基层就业、促进社会和谐稳定方面发挥了重要作用。此外，百强企业纷纷实施相应的人才计划，将校园招聘作为主战场，大力招收本科学历以上员工，在一定程度上缓解了毕业生就业难的问题。

红色物业一般围绕“党建引领”以街道为核心，利用当地的社区组织，处理居民普遍反映的问题，为当地居民解决生活困难等。部分百强企业积极参与红色物业建设，将物业管理服务融入到党的基层治理工作中，持续推动物业服务品质和基层治理水平提升。在疫情、灾情等考验面前，百强企业的基层治理能力得到体现。百强企业遵从疫情防控与民生保障“两手抓”的工作原则，坚持物资保供不停运、环境消杀不停步，以有力度的管理和有温度的服务让居民能够安心居家。

在“双碳”背景下，部分企业在节能环保方面充分发挥带头作用，积极响应国家政策。在管理的项目中，采取节能光源逐步替换普通光源，推行园林绿化自动喷洒，避免过度喷灌造成浪费、实行垃圾分类等节电、节水及环保措施。

关键词： 物业服务 多种经营 个百分点 增值服务 同比增长