观察：博鳌现场 | 应华:企业不要盲目跨界 有可能死在跨界的道路上

焦点财经讯 王迪 深度调整中的房地产行业，运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，探索建立新的发展模式迫在眉睫。8月8日至11日，2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会，汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者，以期共同明辨行业更加清晰的未来！

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8月10日上午，博鳌资本大会开启。上海中城联盟投资管理股份有限公司董事、总裁应华作了题为《股权协同 轻舟远航》的主题演讲。

应华认为，REITs是一个非常好的赛道，大家都应该做准备，未来的重点机会是Pre-REITs，应该避免让REITs融资重新投入住宅市场。他建议企业不要盲目跨界，有可能死在跨界的道路上。

“当你已经是要做成REITs的时候，后期很难参与，前面我们要花一些精力寻找好的机会，好在中城投资里面也有一些非常优秀的联盟机构，比如说普洛斯等，我们要好好学习，看看这方面如何进行展业。”

上海中城联盟投资管理股份有限公司董事、总裁

此外，应华指出，在现在市场情况下，需要重塑行业信心，包括去金融化，重塑自己的信用主体。

他认为，通过这轮洗牌以后，行业会告别两个原来排名里非常有讲究的东西：第一、规模，第二、高周转，这两块很难再实现。行业会实现三个回归，第一、回归产品；第二、回归本地，有些就不应该全国展业，从而回到自己的领地。第三、回归经营。原来房地产的利润比较厚，管理相对来说比较粗放，现在回归到管好自己的经营。

应华认为，行业可以借鉴国外的商业模式，包括从美国、日本、新加坡、香港的房地产发展模式可以看出几个共性：第一是低杠杆，第二是轻资产。不管是躺平的或是还在坚持的房企，依然还可以的国央企房地产公司，低杠杆和轻资产的方向是一定要做的。

为此，他建议：“争取国外债券市场受冷的情况下，国内的债券市场依然是可以的，所以抓住两点，重塑自己的信用、抓住销售、抓住债券融资的机会。”

应华指出，未来的房地产私募基金的机遇包括，一、金融市场融资标准化与底层资产投资个性化的缺口，这包括非标转标，股权缺口，市场分化，资产差异化等；二、开发市场供求新平衡竞争趋于理性，拿地利润率回归正常化。 中期库存健康，内卷竞争弱化，拿地利润率回升。第三，公募REITs机制不断完善，核心资产投资退出渠道增加试点范围扩容，长期资本参与，税收政策支持，扩募机制完善。

关于房地产私募基金的股权投资，他则指出，一、选择位于聚焦高能级韧性城市结构性机会，重点聚焦一线城市、长三角二线城市以及成都、西安。二、优选中高信用、高效率主体同股同权合作，信用包括信用评级、融资成本、财务透明，效率方面在与投资布局、投资能力、运营效率、操盘团队。三、基于公募REITs退出的核心资产投资。

关键词： 私募基金 发展模式 不要盲目 债券市场 股份有限公司