全球今热点:南昌申请“退群”背后:集中供地有多冷?

2022-10-28 19:30:58来源:搜狐焦点

作者|陈盼盼

出品|焦点财经


【资料图】



多城“加推”集中供地之际,江西南昌站出来说:“我不想玩了”。

10月28日,江西省住建厅发布通知称,将持续完善房地产政策,其中提及,“发挥省联席会议办公室牵头协调作用,协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持,力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出”。

政策一出,引发市场关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,南昌提到了“发挥”、“协调”、“力争”等词,说明目前此类想法已经形成,但担心遇到阻力和困难,毕竟目前各地都在执行集中供地政策。

南昌土地财政承压

其实,南昌选择退出群聊,颇有一丝无奈。

作为典型的弱二线城市,南昌对土地财政依赖度较高。2020年南昌土地与财政依赖度为56%,远高于省会城市均值(44.9%)及全国水平(44.3%)。去年,南昌土地市场揽金184.66亿,较2020年大幅下降,创下6年新低。

今年,南昌自发实行集中供地方式。目前,其已完成3轮集中供地,但整体表现不及预期。

一方面,土地出让金下降。今年三批集中供地南昌合计供应涉宅用地52宗,成交30宗地,合计揽金约153亿元,远不及去年,土地财政进一步承压。拿地企业方面,以“国家队”为主。在南昌前两轮供地中,赣系国企累计拿地12宗,占成交地块60%,且多以底价成交,“国家队”托底现象明显。

中指研究院指出,随着财政部126号文出台,严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。地方国资拿地占比走高,在一定程度上加大了地方政府债务风险。

另一方面,土地供应计划完成度较低。今年,南昌计划供应土地25280亩。前两轮集中土拍以底价成交为主,合计完成土地供应计划的25.6%。而在10月11日结束的第三批集中供地,共挂出22宗涉宅地,其中12宗地块因无人出价导致流拍,流拍率高达55%。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为,高流拍下,南昌如果继续保持两集中,土地拍地效率将会降低。

值得一提的是,去年下半年以来,南昌商品房销售持续低迷,房价持续下跌。2022年1-8月南昌商品住宅销售面积为165万平,同比下降39.2%。与此同时,南昌样本住宅平均价格自2022年1月开始,连续8个月下跌。

严跃进在点评南昌争取退出集中供地的政策是表示,集中供地是此前房地产市场过热时候出台的政策,即和楼市热度有较大的匹配关系。而当前房地产大环境出现了变化,对于集中供地政策提出调整,恰是吻合了市场化导向,也体现了一城一策的重要决策。

22城供地完成率不足五成

南昌并非首个对集中供地模式进行调整的城市。

集中供地政策始于2021年初。彼时,自然资源部要求,22个重点城市改变分散式供地模式,采取集中供地政策,集中发布出让公告,集中组织出让活动,原则上全年不得超过3次。

此举初衷是减少土地出让过程中的“信息差”,降低土地市场竞争热度,稳定地价。

2021年,22个城市均准时准量的完成三轮集中供地。期间,随着房地产市场下行,土地市场热度亦明显回落,底价成交、地块流拍成为常态,央企、国企成为主角,本土房企下场兜底。

今年以来,尽管各地纷纷优化土拍规则,希望提振企业拿地积极性,但收效甚微,土地市场低温态势未改。

中指院统计,截至10月27日,22城供地计划完成率不足五成。三批次22城推地量较二批次有所增长,但较去年三批次降幅仍在三成。

在此背景下,多地对集中供地政策进行调整甚至取消。年初,青岛、成都、济南、苏州、重庆和武汉等城市明确提出,2022年进行4批次集中供地,改变此前三批次一年的供地模式。6月、8月,北京、深圳相继宣布增加一轮集中供地。

9月21日,武汉宣布,2022年集中供地由3次变成6次,计划在9月、10月、11月安排集中供地四批次、五批次、六批次。

两日后,长沙供地云官方通知,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化持续更新推介。通知称,该调整是为适应长沙市土地招商工作需要,切实为市场主体提供及时便捷的信息服务。而在长沙之前,徐州、西安等地先后取消“集中供地”模式。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对焦点财经表示:“两集中政策的出台主要目的在于贯彻房住不炒,实现三稳目标。从2021年土拍的实际情况来看,实现了一定的稳地价的效果。然而,进入2022年,市场恢复力度不及预期,行业存资金压力,两集中对企业的资金流要求较高,因此多个城市将集中供地变成四批次”。

王小嫱指出,在当前的土地市场低温运行的背景下,预计后续其他城市也会根据市场情况对当地的土拍模式进行调整,两集中政策进入因城施策阶段。

在中指研究院看来,随着房地产行业进入下行阶段,土地市场也将随之发生大幅调整,地方政府土地财政模式难以为继。接下来,地方政府为稳定土地市场,预计会加大优质地块的供应比例并放松地块出让条件,市场较差的城市地价也存在下调预期,同时针对 “集中供地”模式、规则上,也存在优化可能。

关键词: 土地市场 土地财政 地方政府 房地产市场 供应计划

责任编辑:孙知兵

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与太平洋财富网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。
如有问题,请联系我们!

关于我们 - 联系方式 - 版权声明 - 招聘信息 - 友链交换 - 网站统计
 

太平洋财富主办 版权所有:太平洋财富网

中国互联网违法和不良信息举报中心中国互联网违法和不良信息举报中心

Copyright© 2012-2020 太平洋财富网(www.pcfortune.com.cn) All rights reserved.

未经过本站允许 请勿将本站内容传播或复制 业务QQ:3 31 986 683