4家房企定增计划火速开启 同样融资不同命?

作者丨王迪

(资料图)

出品丨焦点财经

打开所有能对行业有利的政策，似乎是目前楼市的主旋律。“第三支箭”落地仅仅一天，房企再融资计划便打响了“数枪”。

11月29日深夜，福星股份(000926.SZ)、世茂股份(600823.SH）、北新路桥(002307.SZ)3家公司相继发布筹划定增事项公告。三方皆公告称，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。次日早间，建发国际集团(01908.HK)也火速公告，拟折让9%配售近3%股份集资8亿港元。

“从目前再融资房企来看，福星股份、世茂股份、北新路桥3家房企以‘保交楼’为主，目的是确保正常工程进度。三家房企大多属于暴雷房企或者资金面比较紧张的企业，构成了这一‘自救’阵营的再融资。”

业内资深人士张宏伟在接受焦点财经采访时指出，与前三家不同，建发的融资渠道一直比较畅通，过去一两年扩张速度迅猛，融资或许只是赶上了利好的节点。据他预测，接下来还会出现国央企业等优质房企增发或者再融资的案例，形成类似于扩张型策略的另一阵营。接下来，市场格局会随着这两大阵营的动作不一而变化。

从年初地产国央企融资开闸、到优质民营房企“第二支箭”支持落地，再到关乎暴雷及地方资金承压房企的股权融资，此次融资门槛的进一步下放，让身处暴雷困境的企业及地方企业看到些许希望。

暴雷房企有救了？

再融资计划之前或已找到特定投资者

以福星股份、世茂股份、北新路桥惠3家房企来看，融资不外乎化解债务风险，促进保交楼。其中，世茂集团属于暴雷房企，激进扩张曾让千亿巨头开启艰难自救之路，且世茂正在讨论境外债务潜在的重组方案，此次融资更多地应该以化解风险为主。

对于定增融资，世茂股份的解释是，募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。

某家暴雷房企员工向焦点财经透露，因为受到交易所的鼓励，公司正在研究再融资计划。“或许交易所也有KPI吧。”

另一位业内资深人士则告诉焦点财经称，已经不还债的企业也能增发融资或许已经找好了认购人，否则不会迅速发布定增计划。“万一没人认购，多丢人。定增的前提是，要么有好资产，要么用老板私人的钱进行认购。”该位人士表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表达了相似的观点。

他指出，非公开发行股票或成为再融资中操作频率较高的方式。在非公开发行中，房企已经寻找到了特定的投资者，所以投资的方向和投资的目标都比较清晰，其有助于房企稳定股权层面的融资。与此同时，此类特定投资者或也会成为战略投资者，其有助于企业稳健发展，减少过去的债务兑付高峰期所带来的困扰。

地方房企融资“放水” 优质地方龙头迎发展新机？

“第一支箭”和“第二支箭”大多聚焦在优质房企身上，而股权再融资政策的“第三支箭”逐渐开始对一些规模小的区域房企提供帮助，区域房企正迎来融资机会。

就福星股份及北新路桥惠来看，福星股份是再融资房企“吃螃蟹的第一人”，为湖北本土民营房企，2021年该公司实现营业收入125.44亿元。北新路桥则为新疆本土国企，2021年该公司营业收入123.2亿元，其大股东为新疆生产建设兵团。两者规模都不算大，且所在地区皆为楼市回暖较慢的地区。

根据公告显示，福星股份拟定增募集资金用于公司房地产项目开发，加大权益补充力度，防范化解风险、促进盘活存量和转型发展。北新路桥募集资金拟用于公司项目建设和日常经营。

仅湖北来看，据国家统计局10月新商品住宅同比交易显示，湖北房价下跌15%，全国跌1%；湖北交易面积下跌27%，全国跌24%；湖北交易面积下跌37%，全国跌23%，湖北楼市成交情况不容乐观。

“湖北及武汉市场其实非常差，整个市场库存量非常大，应该也没那么好卖，加上目前市场的情况，有可能企业确实比较缺资金，资金压力也会比较大。”张宏伟如此分析。

市场的环境则反映在了企业层面，今年三季度福星股份的业绩表现疲软。其营收为10.5亿元，同比减少79.81%；归母净利-1357.7万元，同比减少159.11%。前三季度，福星股份共实现营收91.9亿元，同比增长9.28%；归母净利6053万元，同比减少47.82%。

除了业绩之外，化解债务难题成为北新路桥再融资的目的。

事实上，高资产负债率一定程度上限制了北新路桥规模的扩张步伐。在今年7月，北新路桥曾如此回应5家机构调研：做好投资类项目与传统项目的投标平衡，积极增加权益类资金融资比例，降低资产负债率，以建筑业为主，从产业链上下游寻找机会开展并购，积极开展再融资。

“此次募资有助于无门槛地获得资金，值得其他房企学习。尤其是一些年销售数据低于100亿的上市房企，要重点关注此类融资模式。”严跃进分析称。

对于“第三支箭”再融资波及至地方房企，央视财经评论员薛建雄则预测到了另外一种可能。规模太大、负债太重的城投公司有破产可能，但是优质地方龙头企业也会迎来发展机遇。

“现在能上市融资且资产资量好的除了个别房企之外，只有地头蛇。政府希望他们拿地，就要给他们钱。未来或许地方优质民营龙头也有扩张可能，包括市区政府下面的地产公司，让这部分房企顶上，来补足目前民营房企大片倒的空缺。”薛建雄如此解释。

融资“起跑线”早已不同，两大阵营即将划列？

虽然都是“放水”，但是各家再融资有各自的目的，呈现差异化，以此分化出不同的命数。

与福星股份、世茂股份、北新路桥不同的是，此前曾多次扮演“接盘侠”的国企——建发国际集团在11月30日早间也火速公告，拟折让9%配售近3%股份集资8亿港元，预计所得款项净额约为8亿港元，约80%将用作偿还借款，约20%用于公司运营。

对于建发国际集团此次股权融资，有业内人士告诉焦点财经：“这也正常，有可能是前期借款债务到期置换一下，借新还旧，以此实现公司运转。”

焦点财经发现，今年7月，建发国际集团曾配售3000万股股份，净筹资约为5亿港元。多次融资或许是为此前接盘偿债做分解，或许也是为下一步接盘做准备。

严跃进则预测，不排除地方政府也可以从中撮合，引导一些国企资金认购此类股票。

虽然当前政策已经出现了历史上罕见的最佳窗口期，但是，亦有资深人士告诉焦点财经，很显然房企们的“起跑线”已经不一样了，未来市场格局亦是分化，跑得快的、强的肯定还会更强，尤其会集中在大部分国央企及优质民营房企，而收并购重组的格局也会加速行业洗牌。

以“第二支箭”首单成功发行为例，11月29日，龙湖集团20亿元中期票据完成簿记，该笔债券发行金额上限20亿元，期限3年。最终发行利率为3%，，这笔债券发行利率创下了中债增进担保民营房企债券的新低，也接近同期发行的三年期国开债。此外，六大国有商业银行共同担任主承销商为其护航，也体现出了优质民营房企的优势。

“各个金融机构都有自己的白名单，现在能够去获得授信的也就那么十几家企业，不能授信的就是已经暴雷的房企。暴雷房企或许也会通过股权融资确保风险的进一步外溢，但是要想彻底摆脱困境似乎很难。”张宏伟如此对焦点财经表示。

虽然融资的“活水”已经从股权融资开始流向暴雷房企，融资门槛逐渐降低、流程减少，速度之快，可见一斑，甚至亦有交易所鼓励暴雷企业融资。但是，面对史诗级放松，似乎一切已经不一样了。活得好的仍然蒸蒸日上，身处困境的杯水车薪，仍在挣扎，而新一轮“大鱼吃小鱼”的战局警报也已经拉响。

关键词： 北新路桥 福星股份 世茂股份 国际集团 股权融资