柏文喜| 第三支箭落地快、覆盖广,出险房企可借机自救

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文/柏文喜

在第三支箭相关五条优化措施发布的第二天，已有世茂股份、福星和北新路桥3家房企宣布定增再融资，包括向不超过35名特定投资者非公开发行不超过总股本30%的股票，不过都提及了目前是初步筹备阶段，具体发行方案以及能否发行仍存不确定性。

目前国内房地产行业信心不足，楼市明显萎缩，市场回暖存在较大不确定性。之前的各项边际宽松政策显效有限，此时如果房企采取公开募资的形式很难获得市场支持，而市场中房企板块当前更多的是以作二级市场短线的为多，所以采取定增方式募资则可排除公开增发中的不确定性，提升募资的成功率，这对于增强房企的核心资本、优化资产结构与改善流动性都是十分重要的和非常关键的。这也是为何定增成为再融资开闸后首选的方式的主要原因。

在第三支箭在加速落地之外，第一支箭在六大国有银行授信后，中信、兴业、恒丰以及上海银行股份制银行也开始给予房企授信，17家房企再增10家，包括滨江、建发、青岛青特、厦门安居等地方性较强的房企。同时，第二支箭方面，绿城报送储架式中期票据注册发行计划，目前已有7家房企计划发行总额1190亿元。其中龙湖20亿中票已发行，利率3%创新低。

但总得来说第一、二支箭貌似声势很大，真正能够落地的比较少。这主要是因为无论信贷投放还是发债融资，都需要满足银行贷款的风控要求、公开市场发债的企业财务指标要求以及相应的抵押、担保和反担保措施，而能够满足这些条件或者能够提供相应增信措施的企业还是比较少的，或者满足条件的项目都已经满贷了。这自然也就大大限制了第一支箭和第二支箭的落地空间，造成了政策实际落地的“雷声大、雨点小”现象。

从第一和二支箭目前落地执行所覆盖的企业来看，几乎全部都是国央企或者优质民企。虽然第二支箭已有百家房企申报，但均未涉及如华夏幸福、泰禾、阳光城、融创等出险房企，仅第三支箭涉及到了世茂。这是因为出险房企最大的困难是信用归零和资信丧失，无法再进行债权增量融资，这自然也就导致第一支箭、第二支箭的信贷、债权等债权融资利好与这些出险房企无缘了，未来同样也不太可能被广泛涉及，只有第三只箭可能会涉及这些出险房企。

未来如果上述第一支箭和第二支箭的政策仍将加速扩容的话，同样也面临着很难落地的困境，也就是说，这一政策扩容再大都没有太大的实际意义。而第三只箭就要实在得多，从股权层面强化房企的核心资本，从而改善资产结构和流动性基本面，再发挥杠杆效应和推动同业并购，实际效果就很快产生了。

除了救市政策之外，这些出险房企还是要通过重组债务，并借机引入战略投资者和金融股权融资，从而优化资产结构和恢复自身流动性，同时通过强力促销，在改善现金流的基础上推动债权融资，让企业运营逐步恢复正常来实现自救。

（作者系IPG中国首席经济学家）

关键词： 不确定性 核心资本 债权融资 经济学家 世茂股份