“第三支箭”极速落地,透视12家房企再融资方案

作者 | 龚婉玲

出品 | 焦点财经

【资料图】

从今年3月份开始，一轮轮席卷全国的政策救市全面开启，效果却不尽如人意，当救市的边际效益开始衰减，房企终于等来了“大招”。

支持房地产的“三支箭”不仅力度大，落地速度也异乎寻常地快。尤其是第三只箭——恢复房企及涉房企业的股权融资功能，让长期在ICU躺着的房企们摘下了呼吸机。

“补血包”如期而至，不管是稳健国央企还是出险房企，都在试图抓住这来之不易、转瞬即逝的窗口期。

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箭在弦上，不得不发

据焦点财经不完全统计，“第三支箭”出台后的前8天，已有福星股份、世茂股份、华夏幸福、大名城、北新路桥、新湖中宝、天地源、华夏幸福、格力地产等12家房企发布配股、定增、发行股份购买资产及配套融资等公告。

图/已公告拟再融资的事件汇总(截至12月5日)

在政策落地猛抓窗口期的房企，主要有三类：

第一类是以“万科”为代表的优质龙头企业，经营稳健、现金流充沛且未踩中任何一道红线。因此，万科再融资由深圳地铁集团提议，目的是积极把握政策机遇，进一步改善资产负债表，为项目收并购、实现逆势扩张打下基础。

第二类是以“陆家嘴”为代表的的国央企，拥有强有力的信用背书，不只是单纯做房地产开发，还有优质的租赁业务。因此，陆家嘴再融资目的是为了重组，优化上市公司整体质量，实现国企改革的顺利推进。

第三类是以“华夏幸福”为代表的早期出险房企，“出险”时间已经近两年，也是债务违约大潮中首个提出全面化债方案的房企。业绩亏损严重、偿债压力巨大，华夏幸福再融资目的最为纯粹，就是“保交楼”。

地产三支箭的推出，具有强烈的时代意义。这不仅意味着尘封12年的再融资政策破冰，同时也降低了地产三道红线的限制，对于优质房企来说缓解了偿债压力，对于出险房企来说有机会走出危机。

饭都喂到嘴边了，不少房企也知道张张嘴。

华联控股等涉房上市公司回应投资者提问时表示，未来如有再融资相关事项，公司将会及时披露。华侨城A、财信发展、嘉凯城称，会认真研究地产类上市公司并购重组和融资相关政策。阳光股份、莱茵体育则表示已关注到证监会近期的政策。保利发展、金地集团等头部房企也表示，不排除后续有相关动作。

不过，从上市公司股东的角度出发，最担心的问题莫过于到底谁买单。如果定增价格不合理或者再融资方案不妥当，可能会造成二级市场投资者切身利益的损失。换句话，拯救房地产的重任，或许会落到千疮百孔的A股股民身上。

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再融资的不确定性

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“第三支箭”有风险分散等优势，可以最大程度扩张房企融资能力。此次资本市场融资政策优化，导向非常明确，其中，重组地产上市公司、推进风险处置，或者推动“保交楼”，是为了让有债务风险的房企“软着陆”，推动行业转型，并打造新的行业运营模式。

政策逐渐松绑，也不意味着房企们马上迎来久违的春天，按历史经验看，再融资从发布预案到完成上市耗时平均约为12个月。房企们在定增公告上也坦言，由于非公开发行股票方案尚未确定，该事项尚存在不确定性。

中信建投证券分析称，股权融资还是具有一定风险性，一是针对满足条件的房企，其股权再融资规模可能受监管机构新规约束；二是可能因监管审查流程的增加而推迟，影响房企的再融资资金使用效率；三是房地产行业仍处于深度调整，资金对房地产的偏好有所下降，可能导致想要再融资的房企募资出现一定困难。

随着三支箭持续地摆上台面，房企生存战的竞争也来到了临界点。

近两年，整个地产圈“雷声”不断，危机也不断向曾经的头部房企蔓延。部分规模房企因出现债务风险未入榜单或排名有大幅下滑，TOP100房企占中国整体销售份额的集中趋势有所下降。

暴雷房企不断增加，土地市场的主力也从激进民企转移到了国央企和健康的头部民企。截止11月末，年内百强房企新增货值中，有一半都集中于TOP10房企中，约27%新增货值集中在11-30强房企。

这意味着强者恒强，目前的政策环境已跟过去大为不同，市场份额会更多让渡给主流房企，行业大整合将是必经的一幕。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：其一，受限于“三支箭”的融资政策，具备融资优势的国央企和头部民企更具发展的可能性，未出险房企或有机会解决短期融资性现金流问题；其二，股权融资放开最终还是指向行业集中度提升，民营企业的市占率或许会被一大批项目型、本地化的公司取代，尤其随着暴雷房企在项目、股权层面收并购的推进，行业新格局正在形成。

整合是一个行业走向成熟的标志，这个过程中，伴随着一些企业的消失、重生和崛起，或破产清算、或被收购、或偶被救起，正如房地产行业当前经历的这样。

关键词： 华夏幸福 房地产的 上市公司 为代表的 股权融资