55亿出售成都太古里背后,远洋的取与舍

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

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连续两个利好消息的释放，远洋集团（03377.HK）股价应声大涨，12月16日股市收盘大涨8.91%，总市值83.78亿港元。

12月15日，远洋与工商银行签署全面战略合作协议，获得500亿元综合授信支持。工商银行将在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资、房地产并购融资及其配套服务、租赁住房融资、预售资金监管保函、境外融资、内保外贷等方面为远洋提供融资服务。

同日晚间，远洋宣布将与远洋服务分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，由合作方太古地产接手，总对价54.65亿。在当前市场环境下，该笔交易可使远洋实现一大笔现金回流“御寒”。

一日之内，远洋接连释放两个融资大招。尤其是拿到工行授信，是自银行信贷、债券融资、股权融资“三支箭”密集落地以来，第一次接“箭”。

11月以来，从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑。

截至 12月上旬，超80家全国或地方性房企获得银行的融资支持，累计授信额度超3万亿；已有八家房企宣布储架式注册发行意向，申请规模达 1210 亿元；三家优质民企通过“央地合作增信”新模式发行公司债融资34.3亿元；以及约18家房企披露再融资计划。

一个多月以来，优质房企接连获得银行授信，但其中一直缺乏远洋的身影，如今一次性拿到工行500亿授信，虽然不是最先拿到授信批次的房企，但胜在授信金额高。

相比于此，外界更关注的是远洋与太古地产的交易。

轻资产化背后

按照远洋轻资产路线，即便此前已有多次重资产出售动作，包括为颐堤港项目引入大股东中国人寿，出售锐中心项目予平安人寿，以及出售北京中国人寿金融中心10%股权予中国人寿，但当下的转让依然让业内不少人士诧异。

在远洋的资产版图中，成都远洋太古里属于拔尖类的优质资产，是国内知名的网红打卡地和潮流地标，2019年曾以超75亿销售额成为国内销售额最高商业项目之一。

但如果将其与7月份的一则消息相关联，则也能看到一些痕迹。彼时，市场消息传远洋以质押成都远洋太古里项目50%股权为代价，向大股东中国人寿筹资约40亿元，如果3年后无法赎回，拥有项目另外50%股权的太古地产将拥有优先收购权。

从时间段分析，当下的出售与回购期并不吻合，而是远洋在加快推动不动产轻资产化的既定战略，选择了主动出售，目得在于快速回笼资金。

地产稳融资“三支箭”密集落地之后，第四支箭“内保外贷”也正在落地，房企境外融资也迎来突破，房地产行业“剩者为王”的出清时代正迎来关键性节点。12月16日，行业“吹哨人”郁亮在万科股东会上将其形容为“微光”正在逐步变成“曙光”。

地产政策底已经明确，行业格局逐渐明朗，越多越多优质房企在千方百计为保证流动性做准备，出售优质资产便是方法之一，远洋不惜出售成都远洋太古里也是如此逻辑。

“当下房企普遍缺钱，远洋也不例外，这次出售能让远洋更有余力降负债、保交楼，渡过寒冬。”一位接近远洋的业内人士告诉焦点财经。

远洋集团控股董事局认为，出售事项一方面能促使远洋完善资产结构，以可观的利润实现投资价值；另一方面，也能产生大量现金流入，补充营运资金并将降低远洋的杠杆比率及完善财务指标。

出售取与舍

根据公告，交易分三期交割，第一阶段太古地产以10亿现金收购成都远洋太古里15%股权，在第二和第三阶段则分别以5900万元和44.91亿元收购余下全部股权，远洋预计产生净收益13.9亿元。

有业内人士认为远洋是在打折出售，截至6月30日，成都远洋太古里估值为123亿元，太古地产收购50%股权对价54.7亿，相当于8.9折收购。

另有业内人士指出，按照目前房企出售资产待价而沽的环境而言，远洋的售价较为理想，一方面是资产优质；另一方面，合作方是港资太古地产，资金实力雄厚，而且双方已是多年合作伙伴。

自2007年远洋联合太古地产打造的首个商业项目北京颐堤港以来，双方合作不断深入，2015年推出成都远洋太古里，2020年又联合成获取北京颐堤港（扩建）二期项目，三度携手，成为港企与大陆房企合作的典范。

据焦点财经所知，太古地产与远洋依旧是长期而友好的战略合作伙伴，目前双方仍在继续推进北京颐堤港一期合作和二期开发。对于远洋而言，此次出售确实带来了投资回报，更重的是实现了现金回笼。

此笔交易前，远洋于11月刚刚完成了一笔10亿公司债的兑付，年内信用债已全部偿还完毕；最令房企头疼的美元债，远洋也早在4月份提前偿还，未来两年内无美元债到期；而且，远洋今年前11月销售额达895亿元，稳居 TOP20之列，排名较去年同期提升8个名次。

通过轻资产路线的步步推进，远洋成为了当下少数未出险的房企之一，稳住了经营基本盘。在行业曙光将现的关键时刻，各家房企都在想法设法撑过最后的艰难时段，手中握有多个优质商业项目，是远洋推进轻资产路线的底气所在。

关键词： 太古地产 中国人寿 股权融资 优质资产