世界微速讯:房企拿地半年考:新增货值大缩水仅华润过千亿,去化卷速度三个月开盘成常态

2023-07-05 11:49:33来源:搜狐焦点

出品|搜狐地产&焦点财经


(资料图片)

作者|王迪

编辑|吴亚

“开盘去化不及预期,一般会降级扣薪。当然,全国不同区域城市区位不一样,主要是降级。”一位房企前TOP10央企员工告诉搜狐财经,尽管总体供地及拿地量缩减,但是房企在拿地、卖房子这件事情上已经卷出了新的高度。

中指院数据显示,2023年上半年,TOP100企业拿地总额5920亿元,拿地规模同比下降10.2%,降幅较上月增加1.84个百分点。与此同时,从拿地层面来看,在2023年上半年拿地排行榜中,拿地金额超过百亿的房企,除了龙湖、滨江等少数民营房企之外,清一色的是国央企。

民营房企成为出险主角,为债务重组奔走,而国央企成为高手“过招”的主角。

搜狐财经发现,同样是背靠“大树”,于国央企而言,拼的是拿地,卷的是城市、速度、产品、品质……“卷”,已经在房企各个维度中延展开来。

仅就项目咨询一项来看,有网友称:“央企中海地产满意度考核是一绝,只要有一项不是五分好评,就会罚置业顾问,不是顾问原因也罚顾问,这在行业内都出名了”。

为拿地:搭城投,穿“马甲”,搞玄学

搜狐财经通过克尔瑞数据,对比了近四年上半年的房企TOP10新增货值情况发现,2023年上半年中国房地产企业新增土地货值仅华润置地超过千亿元,为1015.0亿元。

其次为滨江集团、万科地产、中海地产、保利发展、招商蛇口、建发房产、绿城中国、长隆集团、越秀地产。其中,越秀地产今年上半年新增货值为292.5亿元。

这相比于2020年、2021年、2022年上半年的TOP10新增货值明显锐减。要知道,这三年上半年新增货值最高数额分别为2440.3亿元(碧桂园)、5833.2亿元(碧桂园)、2514.8亿元(保利发展)。由此可见,2021年是房企新增货值普遍最高的年份,时年上半年新增货值达到千亿元的就有8家房企。

就碧桂园来看,从2021年上半年的5800多亿新增货值,到今年上半年锐减至200亿新增货值,曾经的新增货值“大户”已经跌出排行榜前十。

拿地金额反映的是房企花出去的钱,而货值是商品的实际价值,一方面反映出房企手中的储备,另一方面则反映未来的去化压力。

“货值变少,拿地减弱,未来这一形势只会越来越严重。”某位资深地产人士对搜孤财经表示。但是,在整体土地市场偏弱的情况之下,某些国央企在重要城市、重要板块陷入了内卷式竞争。

今年6月底,深圳史上最高总价宅地诞生。中海地产以百亿元力压保利招商华润拿下深超总宅地,该宗地块竞拍现场被视为央国企“神仙打架”,竞拍轮数达到151。

此外,当天,中海地产还在厦门、合肥拿地,而就在前一天,中海地产刚刚在石家庄拿地。短短两天,中海拿地金额达到225亿元。仅6月,“狂飙”的中海就将上半年拿地金额从两位数冲至300多亿元。

同样凶猛且不惜高溢价拿地的还有国企建发。6月28日,建发在东莞南城拿了高价地,转身7月3日又在佛山将地王收入囊中。“就是这么疯狂。”某位常年跟踪佛山土拍的业内人士表示。

诚然,当三四线城市市场走弱,聚焦一二线高能级城市头部价值板块成为房企的共识。为了拿地,有央企不惜以小股操盘模式,通过和地方城投平台进行合作。

据搜狐财经于当地了解,由金茂开发的南京淮南金茂府便是金茂与南京市南部新城开发建设(集团)有限公司(以下简称“南京南部新城”)合作开发的项目。

其中,金茂股份占比为25%,南部新城占比75%。目前住宅项目均价6万/㎡,大约七八百万一套。而商业写字楼项目属于南京南部新城自持。

为了尽快增加一线城市拿地机率,“马甲”拿地再现北京土拍江湖。此外,诸如建行、亚伦等几家浙系民营据传基本上都是“自带资金”的“马甲”,主要就是配合拿地榜中的活跃房企参与摇号拿地。

房企们在土地市场“过招”,除了信奉能力至上之外,玄学也成为开发商们的依赖。

今年6月,越秀地产在30余家房企中冲突“包围圈”,以79亿抢下海淀王炸地块。亲自坐镇的越秀北京公司总经理董毅在竞拍环节,从桌下掏出一份印有“大吉大利”的红色纸袋,与旁边放着果粒橙的中能建形成了呼应。

即便房企们内卷得不亦乐乎,但是下半年土地市场仍然不容乐观。

中指研究院企业研究总监刘水指出,房企拿地大幅下降,拿地意愿持续低迷。预计下半年土地市场热度将继续回落,城投类企业或将再次进场托底。

为去化:卷速度、卷品质、卷环境

拿地只是开发项目中前端的一环,更重要的是,将产品出售,形成快速的现金流回正。

事实上,在过去地产很长的时间里,相对于市场化能力较高的民营房企,国央企开发层面的市场化能力偏弱。这意味着,在目前疲软的市场环境下,凶猛拿地之后,或会面临去化压力。

为了快速去化,南京淮南金茂府某位操盘人士告诉搜狐财经:“现在南京开发商‘卷’的程度是,不仅是‘卷’开盘速度,而且‘卷’小区环境,还‘卷’新风系统,因为豪宅客群对细节要求都比较高。”

另一位南京当地媒体人则告诉搜狐财经:“拿地3个月开盘,南京的开发商做到了。还有拿地16天出规划的,拿地1个多月公布案名的。总之,‘快’成为2023房企关键词!”

她表示,现在政府都是非常积极配合开发商,只要开发商建设工期达到各项指标完成,就能发预售证。万科、保利的项目今年都是3月拿地、 6月开盘,已经很正常了。

在地产黄金时代,高周转往往会造成楼盘品质的参差不齐。如今,在市场环境之下,于房企而言,不仅需要有速度还需要兼顾质量,同时还要考虑拿地这笔账是否算得过来。

这意味着,提升拿地净利润也成为诸多房企重点关注的领域。

据相关媒体报道,有房企在2020年时,一个项目的净利润达到6%、内部收益率(IRR)达到20%,公司就会批准拿地。眼下,这两项指标分别被提高到10%和30%。

对此,某位央企北京地产资深土拓人士对搜狐财经指出,净利润达到10%,内部收益率30%,很难。不过,他指出,开盘周期确实在缩减,一个是政府“绿灯”,营商环境改善,前期手续时间压缩了,另一个便是快周转是趋势。开发商想要快上市,这样就能快速卖房,实现现金流回正。

“北京现在差不多是从拿地到开盘两三个月,有的项目更快,有的主体结构1/3才能拿到预售证。各地政府规定不同,主要看形象进度。”

此外,国央企有高溢价拿地的情况,这意味着在售卖产品的时候往往会以高于周边楼盘价格进行出售。在坐享品牌溢价的同时,产品高价也面临难以去化问题。

例如,中海地产曾在2020年以41.3%的溢价率在北京拿下中海寰宇视界项目。当时开盘价格为58000元/㎡。如今,根据房天下今年6月最新售价为55000元/m²。这种情况在深圳也有出现,中海曾高价拿下中海观澜府、中海观雲府、中海观澔府、中海映澜府、中海江泰里等项目。

“中海在前几年楼市疯狂的时候太保守,现在是要补回来。”有业内人士对搜狐财经指出:“现在不缺房子,几大囯企在过十几年竟争中,产品力也有很大的提升。但是,如果房子卖不出去。降价销售已经是不得已的办法。”

此外,搜狐财经从河南某一民营房企员工了解到,很多当地项目正在招聘专职主播,通过短视频流向方式提升获客,以此为成交量做补充。“甚至有个别开发商自己卷自己,招置业顾问要求本科学历。”

“卷不出信心”

即便在如此卷的地产行业情况下,亦有房企人士对搜狐财经表达了悲观的预期。

“如果能看到未来,现在‘卷’就有意义,关键是‘卷’来卷去,看不到信心。”某位从事地产行业的人员对搜狐财经称,已经随时做好转型的准备。

事实上,在房企降薪潮、暴雷潮涌现之后,地产修复尚需时间。地产人的信心与时下行业环境及销售情况紧密相关。

中指研究院企业研究总监刘水指出,就上半年来看,房企销售复苏不及预期,出现二次探底。千亿及百亿阵营企业数量明显减少,房地产市场持续承压。

从2023年上半年房企销售额TOP20来看,地产五年内排名巨变已经大换血。

曾经挤进TOP20阵营的泰禾、正荣、中梁、华夏幸福、阳光城、中南建设、金科、世茂等激进民营房企出局。“保万中华”招成新地产新头部,而碧桂园也跌至销售额排行榜第6位。

“下半年出现上市房企退市潮不可避免。多家房企退市,对于债务重组、保交楼、行业信心提振都将是较大的打击。”

刘水认为,部分城市上半年发力后,可推出的优质地块存量不多。目前政策定力仍较强,预计下半年房企没有成交规模快速回暖的预期。

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责任编辑:孙知兵

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