从精准管控看碧桂园穿越周期 | 财报深响⑫

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

“永无坦途，惟有奋斗！”在碧桂园2021年度报告中，这句话异常醒目。

在地产格局动荡、大浪淘沙的2021，碧桂园交出了一份极具韧性的答卷，营收入同比增长13%至5230.6亿，毛利、净利、股东应占核心净利润分别达927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元。

在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构最新的2021年度销售排行中，碧桂园是唯一一家在7000亿档次的房企，以全口径销售额7588.2亿元稳居行业榜首。三条红线指标也持续优化，净负债率降10.2百分点至45.4%，剔除预收款后资产负债率下降为74%，现金短债比增至2.3倍。

土地储备也如往期一样，依旧是丰富均衡。2021年共获取333个项目，土地权益地价合计1416.2亿元。其中，新获取土地85%位于五大都市圈，通过多元化渠道获取的土地占比约29%。

截至2021年底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数3216个，覆盖全国31个省的1425个县和镇区，权益可售资源达14846亿。其中，一线城市权益可售资源为2588亿，二线城市为4396亿元，三四线城市为7862亿元，土储资源均衡多样，能有力支撑未来业绩的稳健发展。

对于2021年的整体业绩表现，碧桂园将其形容为：“全竞提升，穿越周期”。

回顾过去一年，房地产行业剧烈调整，行业每一位参与者都面临巨大挑战，优胜劣汰尤为明显，碧桂园是如何在大浪中继续保持航船的稳定性，在3月30日的业绩会上，总裁莫斌、常务副总裁程光煜和首席财务官兼副总裁伍碧君给出答案。

穿越周期背后

莫斌讲了碧桂园穿越周期的总逻辑，在管控上保持精准支出、精准供货、精准销售，在大环境下通过在投资、销售、财务的精准管控，上限是预算管理，下限是归零管控，综合提升竞争力。

“在提升全周期竞争力的同时，碧桂园对考核进行了相应调整，市场下行时，以可动用资金作为考核目标，牵引每个区域、每个项目都在一个安全的边际下操作。”他指出。

对应到支出端，一是对工程款做穿透式管理，对业务进行拆分，穿透到每个楼栋的每一笔支出，不盲目新增无效产值；二是进行常规费用归零管控，除刚性费用外，其余费用进行零基预算；三是继续优化融资结构，通过提前偿还或回购部分高息短债降低融资成本，债务久期得到有效优化。

管控效果立竿见影，碧桂园2021年并表销管费占收入的比例为5.5%，同比降低0.5个百分点。财务稳健性也进一步增强，2021年末期借贷比例为45.4%，较去年底下降10.2个百分点；总借贷余额为3179亿元，较去年底下降2.6个百分点；期末平均融资成本为5.2%，同比下降36个基点。

而且，截止3月30日，碧桂园年内已无境内到期债券，仅两笔可回售公司债共计40亿。境外方面，仅7月份到期的一笔7亿美金优先票据。“公司已提前做好了还款的计划安排，并会根据市场情况考虑再融资等安排”，莫斌称。

他指出，碧桂园目前仍然处在较为健康的黄档，净借贷比率和现金短债比都比较良好，剔除预售账款的借贷比率也降至74%，将在2023年中期之前实现从“黄档”到“绿档”的调整。

从收入端管控来看，则是在不断提升在手资源的周转效率，盘活大宗资产，一方面通过多维度对货量进行分类，精准铺排，增加经营性收入，以销售回款进行考核；另一方面是形成完善的价格监控体系及纠偏机制，制定合理的目标及完善的闭环管理机制，增加可动用现金。

碧桂园回款率连续6年能超90%，以及充足的可动用现金储备，也正是源于此。2021年末现金余额高达1813亿元，全年录得权益合同销售金额5580亿元，权益回款金额5022亿元，回款率再次超90%；不仅如此，其今年前两个月实现权益销售金额691.2亿元，权益回款金额656.8亿元，回款率增至95%。

总体来看，在财务管控上，碧桂园延续了往年行稳致远的风格，财务状况更加稳健。这也一直是其坚信的，良好的财务水平是帮助其穿越周期的最好支撑，所以在当下行业格局巨变之际，通过精准管控，其穿越周期的韧性开始凸显。

民营房企的信心

也正是这个韧性，使得碧桂园成为一家优质企业，获得了资本市场、金融机构和评级机构的认可，这一点从两方面可以体现出出来：

一方面，自2021年下半年内地产行业进入下行周期以来，三大国际评级机构接连下调受评房企评级或展望达250余次，而穆迪、惠誉仍维持对碧桂园“投资级”评级，标普也对碧桂园BB+评级和“正面”展望。据焦点财经了解，如今能达到如此评级的房企已经急剧减少，主要集中在少数的优质民营房企和央国企。

另一方面，在融资趋紧的大环境中，碧桂园融资渠道依然能够保持畅通，2021年共发行了多笔债券，包括境外优先票据、境内公司债、中期票据等；进入2022年，更是先后获准注册中票，拿到并购贷。

2月25日，碧桂园地产计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据获准，这是一个很重要的信号。据悉，银行间市场交易商协会对于申报中期票据的准入标准是“中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业”。

自去年11月银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具后，虽有多家房企在银行间市场接连发债，但大多集中于央国企。

民营房企获准注册的仅有少数几家，且均是优质企业，包括碧桂园、龙湖、旭辉和美的置业等，是首批获得在银行间债券市场发债的民营房企。作为非A股上市民营房企，碧桂园能在交易商协会注册中期票据，足以说明其信用水平。

同时，碧桂园也是率先拿到银行并购贷的民营房企之一，3月3日获得招商银行150亿并购融资额度，这一动作不久前曾极大鼓舞市场，被视为民营房企获得并购贷的开端和典型。要知道，之前的并购贷如同中票获准注册一样，主要是面向地产央国企和混合制企业，碧桂园和美的置业打破了这一局面。

时间进入3月25日，碧桂园再次获得银行融资，农业银行广东省分行将为其提供地产并购及保障性租赁住房业务额度200亿元，个人住房按揭贷款合作额度200亿元，共计400亿元。

“开发贷方面，对优质的企业，四大行都表现出极大的支持。碧桂园收并购方面的贷款额度，银行给的授信也进一步加大。”首席财务官及副总裁伍碧君认为，2022年整个地产行业优质企业融资环境应该是会比较好，也比较乐观的。

但她也强调：“碧桂园会基于自身对行业未来的发展和对自己的定位，可能还是会继续坚定地向‘三条红线’转绿努力，所以不会继续加大融资额度。”

正如莫斌所言，碧桂园目前的状态是开源节流、保现金流、保三道红线，做正确的事情。正确的事情包括做有现金流的利润以及做确定性的事情；确定性的事情就是重心调整，从增加销售目标转变为“控支出、调结构、保资产”。

对行业的走势，碧桂园看的很清晰，对市场的健康发展他充满信心。虽有挑战但也暗藏机遇，中国的新型城镇化还有很长的路要走，这也是碧桂园多年来的布局逻辑，市场终将属于最有竞争力的企业，只有做好应该做的所有事，持续提升自身的全周期综合竞争力，才能成功穿越周期。

碧桂园当下做事，便是遵循着这样一个原则。

关键词： 中期票据 银行间市场 个百分点 房地产企业 销售金额