股价下跌、母公司危机...物企如何破藩篱?

焦点财经讯 4月12日，“2022观点物业大会”在广州举行。受地产行业信用风险波及和影响后，物企间的竞争格局在不断演化，物企的经营独立性面临着考验，如何往更深、更广的维度发展和飞跃，成为本次会议的讨论重点，焦点财经一线直击。

潮起之时，政策筑基与资本助推，走向高速发展和扩张。新的一年，随着行业逐渐步入新的阶段，未来还有哪些想象和赛道？12日上午，第一场主题讨论会围绕“冲破藩篱”主题展开，世联行首席技术官黎振伟担任主持，旭辉永升服务集团有限公司董事兼总裁周洪斌，新城悦服务集团首席战略官尤建峰，越秀服务集团执行董事兼常务副总裁、越秀物业总经理毛良敏，建业物业副总经理付秋生进行了讨论。

物企无需为股价一时涨跌“焦虑”

物企在过去几年发展良好，现在则面临一定困境，2021年港股51家物管公司，77家股价在下跌，业内人士如何看待这个现象？

新城悦服务集团首席战略官尤建峰表示，2021年下半年开始，很多上市物业公司的股价有非常明显的下降，包括新城悦服务。他认为有四点原因，一是开发商面临现金流危机，特别是民营背景的开发商物业公司，导致资本市场对物业公司的发展有一些顾虑；二是由于物业公司是地产开发商子公司的，开发商在自己出售项目无望的情况下也在低价出售自己的物业公司，造成了资本市场对物业公司信心进一步的打击。

三是对于像新城悦在内一些经营比较稳健的公司，2021年下半年新城悦房地产板块也停止了拿地，虽然没有产生大的危机，但是未来增长前景可能没那么乐观，对应到资本市场，对于物业公司的估值会受到一定的影响；最后则是由于整个地产行业系统性的风险，资本市场对于房地产及其房地产产业链产生了一个比较大的负面情绪，导致对所有物业公司股价非常大幅的打折。

旭辉永升服务集团有限公司董事兼总裁周洪斌分享了自己的观点，他认为资本市场有涨有跌，投资人和企业家要保持平稳的心态。当初物业行业上市有高估值，原因在于物业行业是存量+增长的市场，不受经济波动的影响，而且物业行业是轻资产，好的物业公司现金流丰富，还有政策扶持。

周洪斌判断物业行业今年会有一定的回归，这个时候就看价值本身的估值。物业行业大的逻辑没有变，资本市场第一要看增长，在增长的前提下再看有没有质量，第二个看利润，第三个看现金流。他表示，作为上市企业无须为了股价一时的涨跌做什么准备和思考，关键要做一个可以长期发展的，服务行业预期的战略，坚持长期主义，脚踏实地用专业匠心去兑现每一个承诺，保持适度的分红回报、价值评估，股价交给投资人去做，他认为这是一个健康发展的正道。

社区增值服务是物企第二增长曲线

物管行业被社会与投资机构看好，然而现实中的物管企业却存在产出慢与非高收入的矛盾。业内人士如何看待物管公司的价值和地位，又是如何规划、支持、考核发展？

越秀服务集团执行董事兼常务副总裁、越秀物业总经理毛良敏表示，物管行业有着几个价值。第一个是专业产生的服务价值，第二个是通过专业管理带来不动产价值的保值和增值。好的物业管理在房子未来五年、十年，甚至二十年之后给社区带来不一样的价值；第三个是在一些重大事故的处置过程中的价值体现，如台风、暴雨等；第四个是基层社会治理过程中，物业管理行业体现了很多的社会责任和价值，比如疫情期间，可以看到有物业管理服务的小区和没有物业管理服务的小区完全不一样。

毛良敏介绍了越秀的“1+4+4+5”的核心战略，即“1”是以长期主义坚持做好服务品质，聚焦4个核心业态，住宅、商业、TOD和城市服务。做好4大核心业务，以及5个核心能力的建设。

物企最值得把握的业务机遇是什么？付秋生认为，不管处于什么样的时代，身处服务行业，只有从客户出发才能更好的获得更大的发展机遇。

企业目前最大的或者最值得把握的业务机遇，就是社区增值服务领域。建业物业副总经理付秋生谈了三个角度。从信任度的角度来讲，优质的物业服务可以获取业主黏性和忠诚度，这也是挖掘增值增殖服务价值和实现品牌溢价的切入口；从政策角度来讲，政府不断推出社区便民服务，发展社区商业，解决物流配套支持，希望通过刺激消费带来经济的增长；从行业发展趋势来看，新的语境下都在寻找企业的第二增长曲线，社区增值服务正在成为新的增长点。

付秋生表示，如果想在社区增值领域获得更加的机遇，必须做到的第一点是，具有高度整合公司内部外部、企业上下游优质资源的能力；第二是围绕业主需求打造差异化、特色化的王牌服务产品；第三万变不离其宗，就是基础服务是根本。持续通过扎实的基础服务不断提高业主对企业品牌的信任度，进而降低交易成本，提高交易的效率。

物企要降低对母公司的依赖

物企与母公司之间是什么关系，物企如何更好的自足、健康、可持续的发展？尤建峰以新城悦为例，目前他们正在不断降低对新城控股业务关联的占比，目前下降到20%左右。他表示，物管企业要有长远的视角，努力提高整体的运营质量，不断提高自己独立市场竞争的能力，在客户满意的基础上丰富服务，在同一个客户身上能够挖掘更多的价值。

物企如何做好长期主义？周洪斌认为，要回到本心，他们团队坚持续健康稳定发展的思路，坚持平台+生态的策略，坚持五年十倍的战略，坚持四轮驱动的策略，坚持以客户为中心，坚持依靠不依赖，大股东可以依靠，不能依赖，坚持有所为，有所不为，坚持以员工利益第一原则，坚持做难而正确的事情，从而去构建生态。为了应对2025年以后行业新形势发展对能力的要求，去年他们高管换了60多个。

毛良敏以越秀为例，分享了实现增效的几个创新方式。一个是机制创新，尝试让一线最小的单元激发他们的经营活力和服务热情；二个是薪酬体系的创新，三是服务方式的创新，做到所有服务在线，所有管理动作在线，所有客户行为在线；四是供应链管理创新；五是商业服务创新，如大量引入和使用FM理念，关注写字楼里面使用者的健康，工作人员的高效，还有整栋楼怎么样更高效绿色，提供更好的服务。

付秋生分享了建业的创新与改革，首先要回归物业企业本身的本质，实现角色的转化，其次是强化法律意识，对合规性有明确的认知。最后他特别提到，希望更多的媒体能站在专业的角度去采访、分析物业服务领域的一些纠纷案件，客观地来运用法律条款界定彼此的一些行为，推动整个物业行业良性的发展，让业主和物业的关系更加融洽。

关键词： 物业公司 资本市场 增值服务 地产行业 副总经理